Quanto custa o home equity de 200 mil em 15 anos?

Resposta direta: Um home equity de R$ 200 mil em 15 anos custa entre R$ 368 mil e R$ 496 mil no total, dependendo da taxa. Com taxa de 0,99% ao mês (11,9% a.a.), você paga R$ 2.453/mês e R$ 241 mil de juros. A 1,29% ao mês (16,6% a.a.), sobe pra R$ 2.755/mês e R$ 296 mil de juros — diferença de R$ 55 mil só mudando o banco.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

R$ 200 mil em 15 anos (180 meses) custa entre R$ 2.453 e R$ 2.755 por mês nas taxas praticadas hoje pelos 22 bancos parceiros Solva. O custo total vai de R$ 368 mil a R$ 496 mil — ou seja, você paga entre R$ 168 mil e R$ 296 mil de juros sobre os R$ 200 mil liberados.

Segundo dados da ABECIP de março/2025, a taxa média de home equity no Brasil ficou em 1,14% ao mês (14,5% a.a.). Mas olha: a variação entre o banco mais caro e o mais barato pode chegar a 0,4 pontos percentuais — isso significa R$ 8 mil a mais por ano em juros.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale pros 80% que só querem o número. Mas se você quer economizar (e quem não quer?), precisa entender três variáveis que mudam completamente o jogo:

1. Taxa contratada — A diferença entre 0,99% e 1,29% ao mês parece pequena. Mas em 15 anos, vira R$ 55 mil a mais no bolso do banco. E essa variação existe mesmo comparando bancos grandes: vi Bradesco aprovando a 1,19% e Santander a 1,09% pro mesmo cliente na mesma semana.

2. Valor do imóvel — Quanto mais o imóvel vale em relação ao que você pede, menor a taxa. Pedir R$ 200 mil com imóvel de R$ 800 mil (LTV 25%) é muito diferente de pedir com imóvel de R$ 400 mil (LTV 50%). No primeiro caso, você negocia taxa 0,2-0,3 pontos abaixo.

3. Perfil de renda — CLT com empresa estável consegue 0,1-0,2 pontos a menos que PJ ou autônomo (mesmo com renda maior). Bancos precificam o risco diferente.

Quando vale (e quando não vale)

Cenário A: Vale muito
Você tem imóvel quitado de R$ 1 milhão no Leblon, trabalha CLT em empresa consolidada, ganha R$ 15 mil/mês. Quer R$ 200 mil pra reformar e aumentar o valor do próprio imóvel.

• LTV 20% (R$ 200k / R$ 1M) → negocia taxa 0,99% a.m.
• Parcela: R$ 2.453/mês (16% da renda)
• Custo total: R$ 241 mil de juros
• Retorno: reforma bem feita valoriza imóvel em 15-25% (dados FipeZap 2024 pra reformas Premium zona sul RJ)

Cenário B: Vale com ressalvas
Você tem apartamento financiado de R$ 600 mil (devendo R$ 150 mil), quer R$ 200 mil pra quitar dívidas do cartão (rotativo a 15% a.m.). Renda PJ R$ 12 mil/mês.

• Precisa quitar o financiamento primeiro (R$ 150k) → sobram R$ 50k líquidos
• LTV sobe pra 33% → taxa vai pra 1,19-1,29% a.m.
• Parcela: R$ 2.755/mês (23% da renda — apertado)
• Mas: ainda assim, 1,29% a.m. é MUITO melhor que 15% a.m. do rotativo

Cenário C: Não vale
Imóvel de R$ 350 mil, quer R$ 200 mil pra investir em cripto, renda informal R$ 8 mil/mês.

• LTV 57% (alto demais — maioria dos bancos não aprova acima de 50%)
• Sem comprovação de renda formal, só consegue taxa 1,5%+ a.m. em bancos alternativos
• Parcela R$ 3.200/mês = 40% da renda → alto risco de inadimplência
• Se a "aposta" não der certo, você pode perder o imóvel (alienação fiduciária é garantia forte — Lei 9.514/97)

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar três coisas:

1. IOF come R$ 6 mil na entrada
Operações acima de 365 dias pagam 0,38% de IOF sobre o valor (Lei 13.918/2019). R$ 200 mil × 0,38% = R$ 760. Mas alguns bancos cobram IOF adicional de 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias, o que pode adicionar R$ 600-1.200 dependendo do prazo de liberação. No total, IOF pode custar R$ 1.500-2.000 numa operação de R$ 200 mil.

Ah, e isso não entra na CET. Você paga à parte.

2. Tarifa de avaliação varia 300%
Banco A cobra R$ 800 pra avaliar o imóvel. Banco B cobra R$ 2.400 (mesmo imóvel, mesmo avaliador credenciado). Na Solva, a gente negocia desconto em lote — clientes pagam R$ 600-900 em média porque as 22 instituições sabem que a gente manda volume.

3. Você pode renegociar no ano 5
Ninguém fala isso: depois de 60 meses pagando certinho, você tem histórico pra renegociar a taxa. Cliente meu renegociou de 1,19% pra 0,94% no Bradesco em 2024 (economia de R$ 18 mil nos 10 anos restantes de uma operação de R$ 300 mil). Mas você precisa ter pagado 100% em dia — um atraso e já era.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
Custo: R$ 40-60 mil em 15 anos. Cliente vem com proposta de R$ 2.650/mês do gerente do banco onde tem conta há 20 anos. A gente busca em 11 bancos, consegue R$ 2.450/mês. Diferença: R$ 200/mês × 180 meses = R$ 36 mil.

Erro #2: Não negociar prazo
15 anos é padrão, mas 12 anos (144 meses) pode fazer sentido se você consegue pagar R$ 400-500 a mais por mês. Economia: R$ 40-50 mil de juros totais. Fiz as contas: R$ 200 mil a 1,09% a.m. em 12 anos = R$ 2.888/mês e R$ 215 mil total. Em 15 anos = R$ 2.565/mês e R$ 261 mil total. Diferença de R$ 46 mil.

Erro #3: Pedir exatamente R$ 200 mil quando precisa de R$ 195 mil
Alguns bancos têm brackets: até R$ 199 mil = taxa X, de R$ 200-299 mil = taxa X+0,1%. Se você precisa de R$ 195 mil, pedir R$ 200 mil pode te jogar pro bracket mais caro. Já vi gente pagando R$ 7 mil a mais em juros porque pediu R$ 5 mil a mais do que precisava.

Erro #4: Não incluir seguro na conta
Seguro prestamista (morte/invalidez) é obrigatório na maioria dos bancos. Custa 0,05-0,15% ao mês sobre o saldo devedor. Em R$ 200 mil, isso é R$ 100-300/mês no início (vai caindo conforme você paga). Em 15 anos, são R$ 18-27 mil de seguro. Ninguém