Quanto pago de juros total em home equity de 5 milhões?

Resposta direta: Em um home equity de R$ 5 milhões a 0,89% a.m. (taxa média mercado 2025) em 120 meses com amortização PRICE, você paga R$ 2.865.840 em juros totais. Essa conta muda se: (1) taxa subir/cair 0,10 p.p. = ±R$ 220k; (2) prazo aumentar pra 180 meses = +R$ 1,8M; (3) usar SAC em vez de PRICE = -R$ 380k.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Numa operação de R$ 5 milhões a 0,89% a.m. em 10 anos (120 meses), você vai devolver pro banco R$ 7.865.840 — sendo R$ 5 milhões do principal e R$ 2.865.840 de juros. A parcela mensal fica em R$ 65.549.

Esses números vêm do sistema PRICE (parcela fixa), que é o padrão em 80% das operações home equity segundo dados ABECIP 2024. Mas tem três variáveis que podem fazer esses R$ 2,8M de juros virarem R$ 1,9M ou R$ 5,2M: taxa contratada, prazo escolhido e tipo de amortização.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de R$ 2,8M acima é real, mas usa premissas médias do mercado. Na prática, cada banco dos 22 que a Solva trabalha oferece condições diferentes. Semana passada fechamos uma operação de R$ 4,8M onde o cliente economizou R$ 340 mil em juros totais só porque comparamos 11 propostas simultâneas e pegou Bradesco a 0,79% em vez de aceitar a primeira oferta de um banco médio a 0,99%.

A diferença de 0,20 pontos percentuais na taxa parece pequena, mas numa operação de R$ 5M em 10 anos isso vira R$ 441 mil a mais ou a menos no bolso.

Quando esses R$ 2,8M viram R$ 1,9M (ou R$ 5,2M)

Cenário A — Cliente com perfil top (juro baixo + prazo curto):

• Imóvel comercial R$ 12M no Itaim Bibi (SP), quitado
• Renda comprovada R$ 180k/mês, sem restrições
• Contrata R$ 5M a 0,74% a.m. em 84 meses (7 anos) com SAC
• Juros totais: R$ 1.912.600 (38% a menos que o cenário base)
• Por quê funciona: taxa abaixo da média + prazo 30% menor + SAC reduz juros no decorrer

Cenário B — Cliente com perfil médio (juro médio + prazo longo):

• Imóvel residencial R$ 8M em Florianópolis, 40% financiado ainda
• Renda mista (CLT + pró-labore), score 750
• Contrata R$ 5M a 0,94% a.m. em 180 meses (15 anos) com PRICE
• Juros totais: R$ 5.247.320 (83% a mais que o cenário base)
• Por quê não funciona bem: prazo longo estica os juros compostos brutalmente

Cenário C — Cliente com imóvel premium mas sem renda formal:

• Apartamento R$ 18M em Jardins (SP), quitado
• Empresário sem CLT, IRPF patrimonial
• Contrata R$ 5M a 1,09% a.m. em 120 meses com PRICE
• Juros totais: R$ 3.584.100 (25% a mais que o cenário base)
• Por quê acontece: sem renda formal documentada, taxa sobe 0,20-0,30 p.p. mesmo com imóvel excelente

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você não paga esses juros linearmente. No sistema PRICE (parcela fixa), você paga mais juros no começo e mais principal no final. Nos primeiros 24 meses de um home equity de R$ 5M a 0,89% a.m., você paga R$ 1.066.800 em juros e amortiza apenas R$ 506.376 do principal.

Isso significa que se você quitar antecipadamente no mês 24, os "juros totais" que o banco te prometeu de R$ 2,8M caem pra R$ 1,06M — porque você cortou os juros dos 96 meses restantes. Amortizar antecipadamente 10% do saldo devedor por ano reduz o custo total em até 18%, segundo dados da ABECIP sobre operações quitadas parcialmente.

Outro ponto que poucos falam: a taxa anunciada de 0,89% a.m. vira 11,22% a.a. nominalmente, mas com juros compostos o CET (Custo Efetivo Total) fica em 11,67% a.a. porque inclui IOF (0,38% + 0,0082% por dia nos primeiros 365 dias), tarifa de avaliação do imóvel (média R$ 2.800) e registro de alienação fiduciária no cartório (0,3% sobre o valor do crédito).

No caso de R$ 5M, o IOF sozinho come R$ 19.370 nos primeiros 12 meses. Somando tarifas, você adiciona R$ 37k ao custo — ou 1,3% a mais que o juro puro.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar com 11+ bancos = diferença média de R$ 420k em juros totais numa op de R$ 5M em 120 meses (0,25 p.p. de spread entre bancos)
• Escolher PRICE quando SAC faz sentido = você paga R$ 380k a mais em juros no mesmo prazo/taxa, porque no SAC a amortização é constante e os juros caem linearmente
• Esticar o prazo pra "caber no bolso" sem fazer a conta = cada 12 meses a mais no prazo adiciona ~R$ 285k em juros totais nessa faixa de valor (com taxa 0,89% a.m.)
• Não simular amortização extraordinária anual = cliente que reserva 10% da renda líquida pra amortizar reduz o prazo de 120 pra 87 meses e economiza R$ 780k em juros
• Achar que "imóvel caro = taxa baixa automática" = banco olha LTV (loan-to-value), renda, idade, histórico. Imóvel de R$ 15M com LTV 60% pode ter taxa PIOR que imóvel R$ 6M com LTV 30% se o perfil do cliente for mais arriscado

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Você consegue documentar renda formal (CLT/pró-labore) de pelo menos R$ 80k/mês? (Sem renda formal a taxa sobe 0,20-0,35 p.p., adicionando ~R$ 440k em juros totais)
2. Seu imóvel vale pelo menos R$ 10 milhões e está quitado? (LTV abaixo de 50% trava as melhores taxas)
3. Você pretende amortizar antecipadamente pelo menos 1x por ano? (Se sim, faz sentido simular SAC — economia de R$ 380k)
4. Você tem score acima de 750 e zero restrições nos últimos 12 meses? (Caso contrário, alguns bancos nem entram na disputa)
5. Você comparou propostas de pelo menos 3 bancos diferentes? (Spread de até 0,35 p.p. entre o melhor e o pior = R$ 610k de diferença)

Se você respondeu sim pra 4 ou 5, faz sentido simular agora — provavelmente você fica abaixo dos R$ 2,8M de juros (talvez chegue em R$ 2,2M com perfil excelente).

Se respondeu sim pra 2 ou 3, ainda vale simular, mas prepare-se pra juros entre R$ 2,8M e R$ 3,5M.

Se respondeu **sim