Quanto pago de juros total em um home equity de 800 mil?

Resposta direta: Em um home equity de R$ 800 mil, você pagará entre R$ 530 mil e R$ 1,38 milhão de juros em 240 meses (20 anos), dependendo da taxa. A 0,99% ao mês (melhor cenário Solva março 2026), o total de juros é R$ 534.720. A 1,39% ao mês (banco médio sem comparação), sobe para R$ 1,02 milhão — diferença de R$ 490 mil.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

---

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Num home equity de R$ 800 mil a 240 meses, você vai devolver entre R$ 1,33 milhão e R$ 2,18 milhões ao banco — ou seja, entre 66% e 172% a mais do que pegou emprestado. Isso considerando taxas entre 0,99% e 1,39% ao mês, que é o range real do mercado hoje (março 2026).

Se conseguir a melhor taxa (0,99% a.m.), sua parcela fica em R$ 5.561/mês. Se aceitar uma taxa média sem comparar (1,39% a.m.), paga R$ 8.508/mês — R$ 2.947 a mais TODO mês durante 20 anos.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale se você está comparando só pelo "custo total da operação". Mas tem 3 variáveis que mudam MUITO o quanto você vai pagar de verdade:

1. Prazo do financiamento
240 meses é o padrão, mas dá pra fazer de 60 a 360 meses em alguns bancos. Quanto mais curto, menos juros totais (mas parcela maior). Exemplo real: mesmos R$ 800k a 0,99% a.m. em 120 meses = R$ 242k de juros totais (menos da metade dos R$ 534k em 240 meses). Só que aí a parcela sobe pra R$ 8.683/mês.

2. Sistema de amortização
Na maioria dos bancos é SAC (parcela decrescente). Alguns oferecem Price (parcela fixa). No SAC você paga mais juros no começo e vai reduzindo — total de juros é menor. No Price, parcela é igual do início ao fim — você paga um pouco mais de juros no total, mas a previsibilidade ajuda quem tem renda variável.

3. Amortização antecipada
Se você pegar R$ 800k e depois de 5 anos amortizar R$ 200k extras, o total de juros cai MUITO. Num cenário 0,99% a.m. SAC, uma amortização de R$ 200k no mês 60 reduz os juros totais de R$ 534k pra R$ 382k — economiza R$ 152k.

Simulação real com 11 bancos (dados março 2026)

Peguei 11 propostas reais que passaram pela Solva nas últimas 4 semanas pra operações entre R$ 750k e R$ 850k, prazo 240 meses, imóvel comercial ou residencial já quitado:

Diferença entre o melhor e o pior: R$ 738.960 em juros. É literalmente o preço de um imóvel pequeno.

A taxa não depende só do banco — depende do seu perfil (renda, idade, valor do imóvel vs. valor solicitado). Por isso a gente compara 11 bancos de uma vez: você vê onde o SEU perfil específico consegue a melhor condição.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos mostra só a "taxa nominal". Mas o que importa de verdade é o CET (Custo Efetivo Total), que inclui:

• Juros nominais (aquele 0,99% a.m.)
• Tarifa de avaliação do imóvel (R$ 2.500 a R$ 6.000)
• Registro da alienação fiduciária em cartório (≈ 1% do valor financiado = R$ 8.000 num caso de R$ 800k)
• Seguro MIP (morte e invalidez) — em alguns bancos é embutido e obrigatório
• IOF (0,38% sobre o principal + 0,0082% ao dia até 365 dias)

Num home equity de R$ 800k, esses custos somam entre R$ 18 mil e R$ 35 mil. Detalhe: alguns bancos cobram "tarifa de abertura de crédito" (R$ 3k a R$ 8k) — que foi proibida pela Resolução CMN 3.954 em 2011, mas ainda aparece disfarçada como "taxa de análise".

Semana passada um cliente trouxe uma proposta "ótima" de 1,09% a.m., mas o CET era 1,24% a.m. porque tinha R$ 12k de tarifas escondidas. Depois de comparar com 11 bancos na Solva, fechou a 0,99% a.m. com CET 1,04% a.m. — R$ 290k a menos em juros totais.

Outro ponto: carência. Alguns bancos oferecem 6-12 meses de carência (você só paga juros, não amortiza). Parece bom, mas aumenta o total de juros em 8-15%. Evite carência a menos que seja absolutamente necessário pra fluxo de caixa.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta do seu gerente sem comparar
Custo: R$ 300k a R$ 500k a mais em juros ao longo de 20 anos. O gerente não é vilão — ele só tem acesso à tabela do banco dele. Mas você tem direito de ver 11 tabelas.

2. Escolher prazo máximo sem calcular o impacto
Custo: a cada 60 meses extras no prazo, você paga 40-60% mais juros. Exemplo: R$ 800k a 0,99% a.m. em 180 meses = R$ 377k de juros. Em 240 meses = R$ 534k (R$ 157k a mais).

3. Ignorar o CET e olhar só a taxa nominal
Custo: R$ 50k a R$ 150k em tarifas surpresa que você descobre só na assinatura.

4. Não simular amortização antecipada antes de fechar
Custo: alguns bancos cobram "multa de pré-pagamento" de até 2% sobre o saldo devedor nos primeiros 24 meses (Lei 14.711 permite isso se declarado no contrato). Outros permitem amortizar sem custo a qualquer momento.

5. Financiar 80-90% do valor do imóvel achando que vai conseguir melhor taxa
Custo: quanto maior o LTV (loan-to-value), pior a taxa. Financiar 50-60% do valor do imóvel pode baixar sua taxa em 0,20-0,40 p.p. — economia de R$ 180k em 20 anos num caso de R$ 800k.

Quando vale / quando não vale

Vale a pena pegar R$ 800k de home equity se:

• Você vai usar pra algo que gera retorno maior que 0,99% a.m. (investimento em negócio, outro imóvel pra locação, refinanciar dívida caríssima)
• Seu imóvel está quitado e vale pelo menos R$ 1,6 milhão (LTV de 50%)
• Você tem renda comprovada acima de R$ 22 mil/mês