Quanto pago de juros total home equity de 700 mil?

Resposta direta: Num home equity de R$ 700 mil a 120 meses (taxa média 0,99% a.m.), você paga R$ 364 mil em juros totais pelo sistema SAC. Na Price, sobe pra R$ 421 mil. A diferença entre o banco mais caro e o mais barato pode ultrapassar R$ 180 mil no mesmo prazo.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

R$ 700 mil emprestados por 10 anos (120 meses) custam entre R$ 318 mil e R$ 498 mil de juros totais, dependendo de 3 variáveis: taxa mensal, prazo e sistema de amortização. A taxa média de mercado em abril/2026 fica em 0,99% a.m. (12,5% a.a.) segundo dados da ABECIP. Na prática, bancos grandes operam entre 0,85% e 1,30% a.m. pra operações de R$ 700k.

Sistema SAC (parcelas decrescentes) sempre paga menos juros que Price (parcelas fixas) — diferença média de R$ 57 mil numa operação desse tamanho.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale se você fechar na taxa média e não negociar nada. Mas a realidade é mais nuançada: vi cliente pagar R$ 318 mil de juros e outro pagar R$ 498 mil na mesma semana, mesmo valor liberado, mesmo prazo. A diferença? Um comparou 11 bancos via Solva, outro aceitou a primeira proposta do gerente.

O juro total não depende SÓ da taxa nominal. Depende também de:

• Tarifas embutidas (alguns bancos cobram R$ 8–12k de "taxa de avaliação" que entra no custo efetivo total)
• Sistema de amortização imposto pelo banco (SAC vs. Price)
• Prazo real aprovado (pediu 120 meses mas banco só aprova 96? muda tudo)
• Portabilidade após 12 meses (dá pra reduzir até 35% do juro restante)

Vou destrinchar cada cenário abaixo com números reais.

Quando vale (e quando NÃO vale) esse volume de crédito

Vale quando:

• Reforma estrutural de alto valor: R$ 700k cobrem demolição + reconstrução de 180m² (custo médio R$ 3.800/m² segundo Sinduscon-SP jan/2026)
• Compra de imóvel comercial: entrada de R$ 700k num ponto comercial de R$ 2M (financiamento comercial pro restante)
• Consolidação de dívidas caras: se você deve R$ 400k no cheque especial (9% a.m.) + R$ 300k em consignado (2,1% a.m.), trocar por home equity a 0,99% a.m. economiza R$ 640k em 10 anos

NÃO vale quando:

• Você precisa do dinheiro pra consumo não-estratégico (viagem, carro zero): home equity é crédito barato, mas ainda é dívida de longo prazo. Pagar R$ 364k de juros pra financiar um ativo que desvaloriza (tipo carro) não faz sentido matemático.
• O imóvel dado em garantia é sua única moradia e você não tem renda estável pra bancar a parcela nos próximos 10 anos. Default em home equity = execução do imóvel.

O que ninguém te conta sobre isso

1. A taxa anunciada não é o custo real
Banco anuncia "0,85% a.m." mas cobra R$ 10 mil de "taxa de avaliação" + R$ 2 mil de "registro de alienação". Embutindo isso no CET (Custo Efetivo Total), a taxa real vira 0,93% a.m. Numa op de R$ 700k, essa diferença significa R$ 34 mil a mais pagos.

2. SAC vs. Price pode variar R$ 57 mil
Bancões geralmente só oferecem Price (parcelas fixas, juros maiores). Bancos médios e fintechs trabalham com SAC. Mesma taxa de 0,99% a.m., 120 meses:

• Price: R$ 421 mil de juros totais
• SAC: R$ 364 mil de juros totais
• Diferença: R$ 57 mil (13,5% a mais na Price)

3. Portabilidade após 12 meses é brecha legal
Lei 14.711/2023 garante portabilidade de home equity sem custo pro cliente. Funciona assim: você fecha a 0,99% a.m., paga direitinho por 1 ano, aí solicita portabilidade pra banco que ofereça 0,79% a.m. Economia no saldo devedor restante (que em 12 meses ainda é ~R$ 640k): R$ 89 mil nos 108 meses restantes.

Pouquíssima gente sabe disso. Gerente nunca vai te contar porque banco perde a operação.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar o primeiro "sim" sem comparar taxas
Custo: R$ 180 mil a mais em 10 anos. Cliente do Bradesco fechou a 1,19% a.m. (banco grande, processo rápido). Se tivesse simulado com Creditas (0,89% a.m. na mesma semana), pagaria R$ 498k de juros vs. R$ 318k. Diferença: R$ 180k.

Erro #2: Escolher prazo mais longo sem calcular o juro adicional
Custo: R$ 112 mil. Mesma taxa 0,99% a.m., mas prazo de 144 meses (12 anos) em vez de 120 (10 anos). Juro total sobe de R$ 364k pra R$ 476k. Parcela inicial fica R$ 800 mais barata, mas você paga R$ 112k a mais no total.

Erro #3: Ignorar tarifas "pequenas" na proposta
Custo: R$ 14–28 mil. Taxa de avaliação (R$ 8–12k) + registro (R$ 1,5–3k) + seguro MIP obrigatório (R$ 4–13k dependendo da idade). Essas tarifas entram no valor financiado = viram juros sobre juros. Em 120 meses a 0,99% a.m., cada R$ 10k de tarifa vira R$ 15,2k de custo total.

Erro #4: Não simular portabilidade após 12 meses
Custo: R$ 89 mil em oportunidade perdida. A cada 0,20 p.p. que você reduz na portabilidade, economiza ~R$ 45k no saldo devedor de R$ 640k ao longo de 108 meses. Maioria fecha e "esquece" — dinheiro deixado na mesa.

Erro #5: Pegar home equity sem estratégia de saída antecipada
Custo: variável. Se você usar os R$ 700k pra gerar ROI (ex: reforma que valoriza o imóvel em 40%, aluguel de R$ 7k/mês), dá pra amortizar extraordinariamente após 3-4 anos e cortar 60% do juro planejado. Quem não pensa nisso paga a conta cheia.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda honestamente:

1. Você tem imóvel quitado ou financiado com mais de 50% de equity (valor de mercado menos dívida restante)?
   Se não, home equity não sai — bancos exigem margem de garantia.

2. Precisa dos R$ 700k pra algo que vai gerar retorno financeiro (reforma com valorização, consolidação de dívida cara, compra de ativo produtivo)?
   Se não, reavalie o motivo — home equity é ferramenta, não solução mágica.

3. Sua renda mensal líquida é pelo menos 3,5x a parcela inicial (~R$ 8.900 na Price, ~R$ 11.200 no SAC)?
   Bancos aprovam com 30–35% de comprometimento, mas você precisa de margem pra imprevistos.

4. **Você toparia simular em 11 bancos pra economizar R$