Quanto pago de juros total home equity de 400 mil?

Resposta direta: Numa operação de R$ 400 mil em 120 meses (10 anos), você pagaria entre R$ 253 mil (taxa 0,89% a.m.) e R$ 664 mil (1,99% a.m.) de juros totais — diferença de R$ 411 mil só mudando de banco. Em 180 meses (15 anos), o range é R$ 397 mil a R$ 1,08 milhão.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

No cenário mais comum (10 anos / 120 meses), você vai pagar entre R$ 250 mil e R$ 665 mil de juros numa operação de R$ 400 mil — depende inteiramente da taxa que conseguir.

Segundo dados da ABECIP de janeiro/2025, as taxas de home equity hoje variam de 0,89% a.m. (Bradesco/Santander pra imóveis acima de R$ 5M) até 1,99% a.m. (fintechs menores). No meio termo, a maioria dos bancos grandes pratica entre 1,09% e 1,29% a.m. pra imóveis de valor médio (R$ 1-3M).

Traduzindo: você pode economizar até R$ 411 mil em 10 anos só comparando propostas antes de assinar.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, o número que dei acima vale pra 80% dos casos. Mas tem variáveis que mudam completamente o jogo:

Prazo escolhido → quanto mais longo, mais juros você paga NO TOTAL (mas a parcela mensal fica menor)
Valor do imóvel → imóveis acima de R$ 3M destravam taxas até 0,40 p.p. menores
Banco escolhido → diferença de R$ 400k+ entre o mais caro e o mais barato
Amortização extraordinária → cada R$ 50k antecipado pode cortar R$ 80-120k de juros totais

Semana passada um cliente comparou 3 propostas de R$ 400k:

• Bradesco: 0,99% a.m. → R$ 309k de juros em 120 meses
• Creditas: 1,29% a.m. → R$ 420k de juros
• Fintech X: 1,79% a.m. → R$ 589k de juros

Ele fechou com o Bradesco e economizou R$ 280k só por ter simulado com 11 bancos em paralelo.

Quanto você pagaria de juros em cada cenário

Vou mostrar a tabela REAL de quanto você desembolsa no final, dependendo da taxa e do prazo:

R$ 400 mil financiados — Juros TOTAIS pagos

Como ler essa tabela:

• Linha = prazo total da operação
• Coluna = taxa mensal que você conseguiu
• Valor = quanto de juros você paga ALÉM dos R$ 400k do principal

Exemplo prático: R$ 400k a 1,29% a.m. em 180 meses = você paga R$ 607k de juros + R$ 400k do principal = R$ 1,007 milhão TOTAL desembolsado ao longo de 15 anos.

Fonte: cálculos Solva via sistema Price (tabela SAC reduziria os juros em ~8-12%).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o IOF já está embutido nesse cálculo de juros. Mas tem 3 custos adicionais que aumentam o desembolso total:

1. Registro da alienação fiduciária

R$ 1.200 a R$ 4.500 dependendo do estado e valor do imóvel (São Paulo: ~R$ 2.800 pra imóvel de R$ 2M). Você paga UMA VEZ no início.

2. Avaliação do imóvel

R$ 800 a R$ 2.500 conforme metragem e localização. Obrigatória por lei (Resolução CMN 4.935/2021). Também uma vez só.

3. Tarifa de abertura de crédito (TAC)

Alguns bancos cobram, outros não. Range: R$ 0 a R$ 1.500. O Bradesco isenta pra operações acima de R$ 300k. A Creditas cobra R$ 1.200 fixo.

Somando tudo numa op de R$ 400k: você adiciona R$ 3k a R$ 8k ao custo total. Não é desprezível, mas representa 0,75% a 2% do valor — bem menos impactante que a diferença de taxa entre bancos.

Erros comuns que custam dinheiro

Acompanho operações faz 8 anos. Esses são os erros que mais vi clientes cometendo:

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar (custo médio: R$ 180k em 10 anos)

Cliente pede proposta no banco onde tem conta → aceita 1,49% a.m. → podia ter conseguido 1,09% a.m. em outro banco. Diferença: R$ 180 mil a mais pago numa operação de R$ 400k em 120 meses.

2. Escolher prazo longo demais pra "parcela caber no bolso" (custo: R$ 152k)

R$ 400k a 1,29% a.m.:

• 120 meses → parcela R$ 6.837 → juros totais R$ 420k
• 180 meses → parcela R$ 5.604 → juros totais R$ 607k

A parcela R$ 1.233 menor custa R$ 187 mil a mais em juros. Se você tem fluxo de caixa pra aguentar a parcela maior, vale MUITO a pena encurtar o prazo.

3. Não negociar a taxa baseado no valor do imóvel (custo: R$ 56k)

Imóveis acima de R$ 3M destravam taxas especiais. Se o seu vale R$ 2,8M e você está reformando (o que vai valorizar pra R$ 3,2M), negocie a taxa APÓS a avaliação final. Diferença de 0,20 p.p. na taxa = R$ 56 mil economizados em 120 meses.

4. Ignorar amortização extraordinária (custo: R$ 120k não economizados)

Você pega R$ 400k, usa R$ 300k no que planejava, sobram R$ 100k por 6 meses até usar. Mantenha esse R$ 100k aplicado em CDB liquidez diária (~13% a.a. / 1,02% a.m.) até precisar.

Se amortizar R$ 100k no 6º mês de um contrato de 120 meses a 1,29% a.m., você corta R$ 121 mil de juros futuros. É o melhor "investimento" que existe (rentabilidade implícita de 1,29% a.m. garantida).

5. Não ler o CET (Custo Efetivo Total) (custo: surpresas de R$ 3-8k)

O CET inclui IOF + registro + avaliação + TAC. Se o banco apresenta "taxa de 1,19% a.m." mas o CET é 1,35% a.m., significa que os custos extras equivalem a +0,16 p.p. de juros. Sempre compare CET entre propostas, não só a taxa nominal.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda honestamente:

• **Seu imóvel está quitado OU tem no máximo