Quanto posso pegar emprestado com home equity?

Resposta direta: Os bancos liberam entre 50% e 70% do valor de mercado do imóvel em operações de home equity. Na prática, um apartamento avaliado em R$ 800 mil permite empréstimos de R$ 400 mil a R$ 560 mil, dependendo do banco e do seu perfil.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Você consegue pegar entre 50% e 70% do valor de mercado do seu imóvel. A maioria dos bancos trabalha com 60% como padrão — é o chamado LTV (Loan-to-Value, ou relação empréstimo-valor). Isso significa: imóvel de R$ 1 milhão = até R$ 600 mil liberados. Imóvel de R$ 500 mil = até R$ 300 mil.

Segundo dados da ABECIP, o ticket médio das operações de home equity em 2024 foi de R$ 389 mil. Mas vi operações de R$ 50 mil (imóveis mais simples) até R$ 8 milhões (coberturas em bairros nobres).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta "50% a 70%" vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o quanto você consegue tirar do seu imóvel.

A semana passada atendi dois clientes com apartamentos de R$ 600 mil. Um conseguiu R$ 420 mil (70%). O outro travou em R$ 300 mil (50%). Mesma faixa de imóvel, limites totalmente diferentes. Por quê?

Porque o valor que você consegue NÃO depende só do imóvel. Depende de:

1. Política de LTV do banco (varia de 50% a 70%)
2. Tipo do imóvel (casa vale mais que apartamento pequeno)
3. Localização (capital SP libera mais que interior)
4. Sua renda comprovada (ou ausência dela)
5. Quanto ainda deve no financiamento (se não estiver quitado)

Vou destrinchar cada ponto.

O que cada banco oferece (LTV real de 2026)

Aqui os limites atualizados dos principais parceiros Solva:

• Santander, Bradesco, Itaú: até 60% (padrão conservador de bancão)
• Daycoval, BV, Bari: até 70% (bancos médios mais agressivos)
• Creditas, Pontte, Crediblue: até 60-65% (fintechs com análise de risco própria)
• Inter, C6: até 50% (mais restritivos, mas aprovam perfis sem renda formal)

Exemplo prático: apartamento de R$ 700 mil em Pinheiros (SP).

• No Santander: R$ 420 mil (60%)
• No Daycoval: R$ 490 mil (70%)
• Diferença de R$ 70 mil só mudando o banco

Por isso a Solva compara 22 instituições — você pega o melhor LTV disponível pro seu perfil.

Quando vale / quando não vale esticar o limite

Vale pegar o máximo (70%) quando:

• Você vai usar pra algo que gera retorno (reformar pra vender mais caro, abrir empresa, trocar dívida caríssima de 10%+ a.m.)
• Tem renda estável pra pagar a parcela (regra: não ultrapasse 30% da renda líquida)
• O imóvel é sua única grande garantia

NÃO vale forçar 70% quando:

• Você vai usar pra consumo puro (viagem, carro zero)
• A parcela fica acima de 35% da sua renda (risco alto de inadimplência)
• Pretende vender o imóvel nos próximos 2-3 anos (pode não sobrar nada depois de quitar)

Cliente real (dados mascarados): pegou R$ 650 mil com imóvel de R$ 1M pra trocar dívida de cartão. Passou de R$ 18 mil/mês em juros pra R$ 6.800/mês. Economia de R$ 134 mil/ano. Fez sentido esticar o LTV.

Outro cliente: queria R$ 500 mil (70% de R$ 715 mil) pra "investir em cripto". Orientei a pegar só R$ 250 mil. Cripto despencou 40% no mês seguinte. O imóvel continua intacto.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar três coisas:

1. Imóvel financiado reduz o limite drasticamente

Se você ainda deve R$ 200 mil no financiamento de um imóvel de R$ 800 mil, o banco NÃO vai te dar 60% de R$ 800 mil (R$ 480 mil).

Vai te dar 60% de R$ 800 mil MENOS os R$ 200 mil que você ainda deve. Conta: R$ 480k - R$ 200k = R$ 280 mil liberados.

Alguns bancos (Bradesco, Santander) até topam fazer "portabilidade + home equity" — quitam seu financiamento E liberam a diferença. Mas o trâmite demora 60-90 dias (vs. 30 dias do home equity puro).

2. Avaliação do banco sempre é mais baixa que o Zap

Você acha que seu apto vale R$ 900 mil porque tem anúncios similares no Zap por R$ 920 mil.

O banco manda um engenheiro avaliar. Laudo sai: R$ 780 mil.

Por quê? Porque bancos usam valores de mercado CONSERVADORES (preço de venda real, não de anúncio). Segundo dados do FipeZap, apartamentos em SP vendem em média 8-12% abaixo do preço anunciado.

Resultado: seu limite de 60% não é de R$ 540 mil (60% de R$ 900k). É de R$ 468 mil (60% de R$ 780k).

3. Renda alta aumenta LTV em alguns bancos

Se você ganha R$ 50 mil/mês comprovado e quer pegar R$ 300 mil com imóvel de R$ 600 mil (50% LTV), alguns bancos topam subir pra 65-70%.

Por quê? Porque a parcela (uns R$ 4.200/mês em 10 anos) é só 8% da sua renda. Risco baixíssimo.

Mas se você ganha R$ 8 mil/mês e quer os mesmos R$ 300 mil, a parcela vira 52% da renda. Aí o banco trava em 50% LTV ou pede avalista.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar Custo médio: R$ 47 mil a mais pagos em juros (operação de R$ 500k em 10 anos, diferença de 0,89% a.a. entre o pior e o melhor banco).

Cliente pegou R$ 400 mil no Inter a 1,49% a.m. (primeira proposta). Simulamos na Solva: Daycoval ofereceu 0,99% a.m. Economia de R$ 112 mil em 10 anos.

Erro 2: Pedir o valor exato que você precisa Sempre peça 10-15% a mais. Por quê? Porque vão ter custos que você esqueceu:

• Avaliação do imóvel: R$ 2.500 - R$ 4.000
• Registro em cartório: 0,3% a 0,5% do valor (R$ 1.500 - R$ 2.500 numa op de R$ 500k)
• IOF: 0,38% sobre o valor (R$ 1.900 em R$ 500k)

Se você precisava de R$ 300 mil líquidos, deveria ter pedido R$ 320 mil.

Erro 3: Confundir valor do imóvel com valor de avaliação Você pagou R$ 1,2 milhão no imóvel há 3 anos. Acha que vale R$ 1,5 milhão hoje (bairro valorizou).

Avaliação do banco: R$ 1,1 milhão (mercado esfriou, seu prédio é antigo).

Seu limite: 60% de R$ 1,1M = R$ 660 mil (não R$ 900 mil como esperava).

Erro 4: Ignorar que tem que pagar de volta Parece óbvio, mas 30% dos clientes que at