Sofisa Direto vs Zili: comparativo completo de home equity 2026

TL;DR: Para ticket alto (R$ 1M+) e prazo longo, Sofisa Direto vence por LTV até 70% e prazo até 240 meses. Para agilidade e ticket médio (até R$ 500k), Zili vence por análise em 48h e processo 100% digital. Tabela completa abaixo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial Sofisa Direto (consultado abril/2026), Site oficial Zili (consultado abril/2026), condições vigentes em 24/04/2026.

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Como Sofisa Direto funciona (mecanismo)

Sofisa Direto é a vertical digital do Banco Sofisa, operando desde 2019 com foco em crédito com garantia de imóvel. O mecanismo diferencial está na estrutura de banco tradicional adaptada pra digital: você acessa taxas competitivas (a partir de 0,89% a.m. + IPCA conforme site oficial abril/2026) porque o Sofisa tem funding barato via captação CDB, mas mantém análise de crédito rigorosa — por isso demora 7-10 dias úteis.

Por que 70% de LTV? Sofisa opera com alienação fiduciária (Lei 9.514/97) e margem de segurança conservadora: avaliam pelo menor valor entre laudo de avaliação e valor de mercado (FipeZap ou similar), depois aplicam 70%. Exemplo: imóvel avaliado em R$ 1M, você libera até R$ 700 mil. Esse LTV alto só rola porque Sofisa exige comprovação de renda formal (holerite, pró-labore ou IRPF) — zero exceção. Score interno mínimo não divulgado, mas na prática aceitam a partir de 600 pontos Serasa.

Aceita PJ? Sim, desde que o imóvel esteja em nome da PJ ou dos sócios. Análise inclui balanço patrimonial dos últimos 2 anos e faturamento mínimo de 12x o valor da parcela. Processo via gerente dedicado (não é self-service puro).

Limitação técnica: Sofisa não aceita imóvel rural, comercial em condomínio misto, ou construções irregulares (sem habite-se). Imóvel financiado entra, mas saldo devedor é deduzido do LTV — se você deve R$ 300k num imóvel de R$ 1M, libera até R$ 400k (70% de R$ 700k de equity líquido).

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Como Zili funciona (mecanismo)

Zili é fintech fundada em 2020, parceira do Banco BV (Votorantim) pra originar home equity 100% digital. O mecanismo diferencial está na velocidade via automação: análise de crédito por machine learning (bureau Serasa + open banking pra renda) + avaliação automatizada do imóvel (modelo proprietário similar ao Automated Valuation Model dos EUA). Resultado: decisão em 48-72h contra 7-10 dias do Sofisa.

Por que só 60% de LTV? Zili compensa risco de avaliação automática (margem de erro ±8% segundo testes internos deles) com LTV mais conservador. Taxa parte de 0,99% a.m. + IPCA (site oficial abril/2026), 10 basis points acima do Sofisa, mas agilidade vale pra quem tem urgência.

Aceita sem comprovação de renda? Sim, até R$ 500 mil de crédito. Zili usa análise de open banking: se você autoriza acesso às suas contas bancárias (via Open Finance BACEN), eles mapeiam entradas recorrentes dos últimos 12 meses e calculam capacidade de pagamento. Funciona pra autônomos, empresários sem pró-labore formal, rentistas. Acima de R$ 500k, exigem IRPF ou holerite padrão.

Aceita PJ? Não. Zili opera exclusivamente pessoa física. Se você é PJ querendo crédito, Sofisa (ou Bari, Creditas) é caminho.

Limitação técnica: Zili não aceita imóvel ainda financiado (tem que estar quitado), imóvel com restrição no cartório (penhora, usufruto), ou imóveis acima de R$ 5M de valor (teto real de avaliação automática). Processo 100% app — não tem gerente humano dedicado. Se travar algo, suporte via chat/email (pode demorar).

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com Sofisa Direto

Persona: Marcelo, 52 anos, engenheiro civil, sócio de construtora (PJ). Imóvel residencial em nome da empresa em São Paulo, avaliado em R$ 2,8M, ainda com R$ 400k de saldo devedor no Itaú. Precisa de R$ 1,5M pra comprar terreno e iniciar novo empreendimento. Renda comprovada via pró-labore de R$ 45k/mês + balanço da construtora (faturamento anual R$ 8M).

Com Sofisa Direto:

• Equity líquido: R$ 2,8M - R$ 400k = R$ 2,4M
• LTV 70%: libera até R$ 1,68M ✓ (atende os R$ 1,5M necessários)
• Taxa contratada: 0,94% a.m. + IPCA (perfil AAA por renda alta)
• Prazo escolhido: 180 meses (15 anos)
• Parcela inicial (sem amortização extraordinária): R$ 18.200/mês (sistema SAC)
• Total pago em 15 anos: ~R$ 2,87M (principal + juros, desconsiderando IPCA futuro)
• Vantagens específicas: Aceita PJ, aceita imóvel financiado, LTV alto libera valor necessário, prazo longo dilui parcela

Com Zili:

• ✗ Não aceita PJ — Marcelo teria que transferir imóvel pra PF (ITBI + custos cartório ~R$ 80k em SP)
• ✗ Não aceita imóvel financiado — teria que quitar os R$ 400k antes (inviabiliza)
• Conclusão: Sofisa é única opção viável nesse cenário sem reestruturação patrimonial custosa.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com Zili

Persona: Juliana, 38 anos, designer freelancer, sem vínculo CLT. Imóvel quitado em Porto Alegre, avaliado em R$ 750 mil. Precisa de R$ 350 mil pra investir numa franquia. Renda mensal média de R$ 18k (via depósitos de clientes — sem recibo formal, apenas extrato bancário dos últimos 14 meses).

Com Zili:

• Equity líquido: R$ 750k (quitado)
• LTV 60%: libera até R$ 450k ✓ (atende os R$ 350k necessários)
• Análise sem comprovação formal: autoriza open banking, Zili mapeia os R$ 18k mensais via IA ✓
• Taxa contratada: 1,09% a.m. + IPCA (perfil A- por renda informal)
• Prazo escolhido: 120 meses (10 anos)
• Parcela inicial: R$ 5.680/mês (sistema SAC)
• Total pago em 10 anos: ~R$ 632k (principal + juros)
• Tempo análise: 48h após upload docs (RG, CPF, certidões imóvel, autorização open banking)
• Vantagens específicas: Aceita renda informal via open banking, processo 100% digital (Juliana mora fora de capital, sem agência bancária perto), decisão rápida

Com Sofisa Direto:

• ✗ Exige comprovação formal de renda — Juliana precisaria declarar IRPF como autônomo (possível, mas atrasa processo em 30+ dias pra organizar docs)
• ✓ Taxa potencialmente 0,89% a.m. (14 basis points menor que Zili) SE conseguisse comprovar
• Tempo análise: 7-10 dias úteis (após comprovação formal)
• Conclusão: Zili vence por aceitar renda informal + velocidade. Juliana paga 20 basis points a mais (R$ ~4.800 em juros totais ao longo de 10 anos), mas economiza 30 dias de processo + R$ 3k em contador pra organizar IRPF retroativo.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

1. Imóvel rural: Nem Sofisa nem Zili operam com garantia rural. Se seu ativo é sítio, chácara ou fazenda, você precisa olhar CPR (Cédula de Produto Rural) via Banco do Brasil/Sicredi, ou home equity específico pra rural (Bari aceita em casos pontuais, mas exige laudo INCRA).

2. Ticket acima de R$ 3M-5M com urgência: Sofisa aceita até R$ 5M mas demora 10 dias. Zili faz em 48h mas corta em R$ 3M. Se você precisa de R$ 4M em 72h, nenhum dos dois entrega — Creditas ou Bari (via gerente private) são alternativas.

3. Imóvel em construção ou irregular: Ambos exigem habite-se + matrícula limpa. Se seu imóvel tem obra em andamento ou está em processo de regularização, você espera finalizar ou busca garantia alternativa (veículo, recebíveis).

4. Score muito baixo (abaixo de 550 Serasa): Zili rejeita automaticamente. Sofisa até analisa caso a caso, mas na prática aprova abaixo de 10% dos scores abaixo de 550. Única saída é resolver restrições antes (quitação de dívidas, acordo) ou aguardar melhora de score (6-12 meses).

5. Necessidade de carência: Nenhum dos dois oferece carência de principal. Parcela começa no mês seguinte à liberação, sempre. Se você precisa de grace period (comum em reestruturação empresarial), Dayc