Tabela Price ou SAC no Home Equity: Qual Escolher?

Resposta direta: No home equity, SAC (Sistema de Amortização Constante) normalmente sai mais barato no total — a diferença pode chegar a R$ 180 mil em juros pagos numa operação de R$ 500 mil em 20 anos a 0,99% a.m. Mas a primeira parcela SAC é 40-60% maior que a Price. Escolha Price se precisa de parcelas menores no início; escolha SAC se pode pagar mais agora pra economizar no longo prazo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

SAC ganha na economia total. Price ganha no conforto do começo.

Numa operação real de R$ 500 mil a 0,99% a.m. (11,82% a.a.) em 20 anos:

• Price: primeira parcela R$ 5.370 (fixa) → total pago R$ 1.288.800
• SAC: primeira parcela R$ 7.033 (cai todo mês) → total pago R$ 1.108.500

Diferença: R$ 180.300 a menos pagando SAC. Mas você precisa aguentar parcelas 31% maiores nos primeiros anos.

A maioria dos bancos parceiros Solva oferece as duas opções. A decisão é sua (e vou te mostrar exatamente como decidir abaixo).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, essa pergunta aparece no WhatsApp quase todo dia. E a resposta padrão "SAC é mais barato" só vale 60% dos casos.

Tem gente que escolhe SAC, não aguenta a primeira parcela, atrasa, toma multa e juros de mora — e no final paga MAIS que se tivesse ido de Price desde o início.

Tem gente que escolhe Price "porque a parcela fixa é confortável", esquece que pode amortizar extraordinário, e deixa R$ 150k+ de economia na mesa.

Então vamos aos cenários concretos.

Quando SAC faz sentido (e quando não faz)

SAC vale quando:

• Você tem fluxo de caixa PJ robusto (receita previsível, margem boa)
• Vai amortizar extraordinário nos primeiros 3-5 anos (FGTS, 13º, bonificação)
• Planeja quitar antes do prazo total (SAC reduz saldo devedor mais rápido)
• Tem 50+ anos e vai refinanciar em 10-15 anos máximo (não vê o final do contrato de 20-30 anos)

Exemplo real: Cliente PF com imóvel de R$ 3,2M em SP, contratou R$ 800k SAC no Bradesco (0,92% a.m., 240 meses). Primeira parcela: R$ 10.693. Em 5 anos amortizou R$ 300k extras com FGTS + venda de outro imóvel. Economia projetada vs Price: R$ 287k.

SAC NÃO vale quando:

• Sua renda PF oscila (comissionado, autônomo sem reserva)
• Você vai usar o dinheiro pra investir em algo de risco (não tenha parcela alta E risco no destino)
• Tem outras dívidas caras ativas (cartão, cheque especial — priorize quitar essas primeiro)
• Margem apertada (se a primeira parcela SAC passa de 30% da renda líquida, perigoso)

Exemplo real do que dá errado: Cliente PJ contratou R$ 600k SAC (1,09% a.m.) com primeira parcela R$ 8.240. Três meses depois, perdeu contrato grande. Atrasou 2 parcelas, tomou multa de 2% + juros de mora 1% a.m. Custo extra: R$ 19 mil. Teria sido melhor Price + parcela menor + fôlego pra atravessar a crise.

O que ninguém te conta sobre essas tabelas

A maioria dos artigos compara Price vs SAC no vácuo. Mas no mundo real do home equity tem 3 variáveis que mudam TUDO:

1. Amortização extraordinária muda o jogo

Price amortiza proporcionalmente juros + principal. SAC reduz só o principal (parcela cai imediatamente).

Se você vai amortizar R$ 100k no 3º ano:

• Price: economiza ~R$ 180k em juros ao longo do contrato (mas parcela continua igual)
• SAC: economiza ~R$ 195k E a parcela cai R$ 900/mês imediatamente

Diferença de R$ 15k + conforto mensal.

2. Portabilidade e refinanciamento favorecem SAC

Bancos olham o saldo devedor pra calcular o novo contrato. SAC amortiza capital mais rápido → saldo devedor menor no ano 7-10 → você consegue condições melhores numa portabilidade.

Exemplo: operação de R$ 500k em 20 anos a 0,99% a.m.

• Price ano 10: saldo devedor R$ 345k
• SAC ano 10: saldo devedor R$ 292k

Na portabilidade, se conseguir reduzir 0,10 p.p. na taxa (de 0,99% pra 0,89%), você economiza mais R$ 32k nos próximos 10 anos saindo do SAC.

3. Inflação corrói a parcela Price (mas você paga caro por isso)

"Ah, mas Price é bom porque daqui 10 anos R$ 5.370 vai valer muito menos."

Verdade. Mas você vai ter PAGADO essa "proteção" antecipadamente nos juros compostos. É tipo seguro caro demais.

Faz sentido? Só se você REALMENTE não tem disciplina pra investir a diferença da parcela menor.

Erros comuns que custam dinheiro

❌ Escolher SAC sem simular a primeira parcela

Custo: atraso, multa 2%, juros mora 1% a.m. → média R$ 12-25k perdidos nos primeiros 2 anos.

Solução: peça pro banco/correspondente simular AS DUAS tabelas com a primeira parcela explícita. Se a primeira parcela SAC passa de 25-30% da sua renda líquida, vá de Price.

❌ Escolher Price e nunca amortizar extraordinário

Custo médio: R$ 120-180k a mais em juros numa operação de R$ 500k/20 anos vs se tivesse ido de SAC.

Solução: se foi de Price, amortize TODO ano (FGTS, 13º, IR restituído). Assim você "converte" Price em SAC aos poucos.

❌ Não comparar as duas opções em 11 bancos

Alguns bancos cobram mais caro na Price (spread de +0,05 p.p.). Outros oferecem desconto na SAC. A diferença média que vemos na Solva: 0,08 p.p. entre o melhor e o pior.

Numa operação de R$ 500k em 20 anos, 0,08 p.p. = R$ 43 mil de diferença no total pago.

❌ Ignorar o cenário de quitação antecipada

Você acha que vai ficar 20 anos no contrato. Mas 67% dos clientes Solva quitam ou refinanciam antes de 10 anos (venda do imóvel, herança, exit de empresa).

Se você quitar no ano 8, a diferença Price vs SAC cai de R$ 180k pra ~R$ 65k. Ainda vale SAC? Depende — se você sofreu nas parcelas altas e não investiu a diferença, talvez não.

❌ Esquecer do custo de oportunidade

Se você escolhe Price, a primeira parcela é R$ 5.370. Se escolhe SAC, é R$ 7.033. Diferença: R$ 1.663/mês nos primeiros anos.

Se você investir esses R$ 1.663/mês a 1% a.m. (CDI), em 5 anos você tem R$ 123 mil. Isso reduz a "vantagem" do SAC de R$ 180k pra R$ 57k.

Mas quantas pessoas REALMENTE investem a diferença com disciplina? Na prática, uns 12% (dado empírico Solva).

Como saber qual faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. **A primeira parcela SAC fica abaixo de 25% da