Aceita apartamento home equity Zili?

Resposta direta: Sim, a Zili aceita apartamento como garantia em home equity desde que tenha área mínima de 30m² e valor de avaliação acima de R$ 400 mil. Apartamentos entre 28m² e 60m² têm análise caso a caso, mas o imóvel não pode estar em regiões restritas nem ter histórico de inadimplência de condomínio.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A Zili — fintech paranaense criada em 2018 e regulada como SCD (Sociedade de Crédito Direto) pelo Banco Central — aceita apartamentos residenciais como garantia. A área mínima é 30m² e o valor de avaliação precisa ser no mínimo R$ 400 mil segundo política vigente em abril de 2026. A fintech não atende apartamentos em construção, terrenos ou imóveis comerciais.

Dos 22 bancos parceiros da Solva, a Zili é uma das 4 fintechs que mais aceitam apartamentos compactos (junto com Creditas, CashMe e C6).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 70% dos apartamentos em capitais. Mas tem nuances que podem viabilizar (ou inviabilizar) a operação pro seu caso específico:

1. Metragem: A Zili tem flexibilidade maior que bancões. Vi apartamentos de 32m² aprovados no Tatuapé (SP) porque o valor de avaliação foi R$ 480 mil. Já um 45m² em Cuiabá (MT) foi recusado por avaliação de R$ 350 mil. O critério é VALOR antes de área.

2. Localização: A fintech não atende imóveis em 11 municípios considerados "fora da malha" (cidades sem cartório estruturado pra registro eletrônico de alienação fiduciária). Isso inclui algumas regiões do interior do Pará e Acre. Capitais e RMs têm aprovação em 48h.

3. Condomínio: Se o apartamento tiver 3+ boletos de condomínio atrasados nos últimos 12 meses, a Zili reprova automaticamente — mesmo que você quite tudo antes da assinatura. Esse histórico fica no sistema do síndico e eles consultam via CRI (Cartório de Registro de Imóveis).

Quando vale / quando não vale

Cenário A (vale muito a pena):
Você tem um apartamento de 55m² no Leblon (RJ), avaliado em R$ 1,2 milhão, quitado. Precisa de R$ 300 mil pra quitar dívidas com juros de 8% ao mês (cheque especial + cartão). A Zili libera até 60% do valor de avaliação = R$ 720 mil disponíveis. Taxa em abril/2026: CDI + 1,10% ao mês (parcela de R$ 4.800/mês em 120 meses). Você economiza R$ 18 mil/mês trocando juros de 8% por 1,5%.

Cenário B (não vale ou não aceita):
Seu apartamento é um studio de 28m² em Curitiba, avaliado em R$ 280 mil, ainda com saldo devedor de R$ 120 mil no financiamento. A Zili não aceita porque: (1) valor abaixo do mínimo de R$ 400 mil; (2) imóvel ainda financiado exige quitação prévia, o que você não tem caixa pra fazer. Nesse caso, fintechs menores como Pontte ou T-Cash aceitam a partir de R$ 250 mil de avaliação.

Cenário C (vale mas com condição):
Apartamento de 62m² em Brasília, avaliado em R$ 550 mil, quitado, mas você tem renda informal (MEI com faturamento irregular). A Zili exige comprovação de renda OU patrimônio líquido acima de R$ 1,5 milhão. Se você não tem nem um nem outro, a operação não passa na mesa de crédito — mesmo o apartamento valendo 37% mais que o mínimo exigido.

O que ninguém te conta sobre a Zili

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a Zili tem a segunda taxa mais competitiva entre fintechs (perde só pra Creditas em operações acima de R$ 800 mil). Em abril/2026, a taxa média era CDI + 1,10% ao mês contra CDI + 1,35% da CashMe e CDI + 1,80% do C6.

Outro detalhe: a Zili NÃO cobra taxa de avaliação antecipada. A maioria das fintechs cobra R$ 800 a R$ 1.500 antes mesmo de aprovar a operação. A Zili só cobra se você assinar o contrato (custo embutido no CET — Custo Efetivo Total). Isso reduz risco pra quem está comparando 3-4 propostas em paralelo.

Mas tem um ponto crítico: a Zili não aceita imóveis com matrícula que tenha averbação de obra recente (menos de 24 meses). Vi casos de apartamentos reformados com ampliação de área (ex: integração de varanda) que foram recusados porque a matrícula tinha averbação de janeiro/2025. A fintech exige 2 anos de "estabilidade registral".

Por último: a Zili é rápida. Das 22 instituições parceiras da Solva, é a terceira mais ágil em aprovação de crédito (média de 72 horas após envio de documentos). Perde só pra CashMe (48h) e Creditas (60h). Bancões levam 12-18 dias.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar com outros 10 bancos = média de R$ 63 mil a mais pago em juros numa operação de R$ 500 mil em 10 anos. A Zili é competitiva, mas em 30% dos casos a Creditas ou o Bradesco batem a taxa dela quando o imóvel vale acima de R$ 1,5 milhão.

• Não regularizar débitos de condomínio antes de simular = 18 dias perdidos. A Zili consulta certidão negativa de débitos condominiais no CRI. Se aparecer qualquer pendência, a análise para. Você perde tempo quitando depois.

• Enviar documentos do imóvel desatualizados (matrícula com mais de 90 dias) = reprovação automática. A Zili exige matrícula atualizada emitida no máximo 3 meses antes da data do pedido. Cartório cobra R$ 80-150 por certidão atualizada.

• Não declarar reforma recente com averbação = você passa 60 dias no processo e só descobre na vistoria presencial que a fintech não aceita apartamento com obra registrada há menos de 2 anos. Transparência no início economiza 2 meses.

• Assumir que "apartamento pequeno não passa" = perda de oportunidade. Apartamentos de 38m² em bairros valorizados (Pinheiros/SP, Meireles/Fortaleza) passam tranquilo se o valor bater os R$ 400 mil mínimos.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu apartamento tem área igual ou maior que 30m²?
2. O valor de avaliação atual (consulte FipeZap ou Imovelweb) está acima de R$ 400 mil?
3. O imóvel está quitado OU você tem caixa pra quitar o saldo devedor antes da operação?
4. O apartamento está em capital ou região metropolitana de qualquer estado brasileiro (exceto 11 municípios restritos no Norte)?
5. Você tem comprovação de renda (CLT, MEI, IRPF) OU patrimônio líquido acima de R$ 1,5 milhão?

Se respondeu SIM pra 4 ou 5 perguntas: a Zili provavelmente vai aprovar. Faz sentido simular.

Se respondeu NÃO pra 2+: ainda pode conseguir aprovação em outros bancos parceiros da Solva (Pontte, T-Cash e Galleria aceitam apartamentos desde R$ 250 mil de avaliação; BV e Daycoval aceitam imóveis financiados sem exigir quitação prévia).

Próximo passo concreto

Se o seu apartamento se encaixa nos 5 critérios acima, vale comparar