Bradesco vs Zili: qual o melhor home equity em 2026?

TL;DR: Bradesco vence em volume (até R$ 5M), prazo (até 240 meses) e aceitação de imóvel financiado. Zili vence em taxa (a partir de 0,99% a.m. + IPCA), agilidade (aprovação em 48h) e flexibilidade pra autônomos sem comprovação formal. Para quem precisa de ticket alto com relacionamento bancário consolidado, Bradesco. Para quem quer taxa competitiva e processo 100% digital rápido, Zili. Tabela completa abaixo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Gabrielle (Gabi) Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros.

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial Bradesco, Site oficial Zili, condições vigentes abril/2026.

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Como o Bradesco funciona (mecanismo)

O Bradesco opera home equity há mais de 15 anos, com modelo tradicional bancário. A operação passa por três etapas: análise de crédito centralizada (mesa corporativa em Osasco), avaliação do imóvel por empresa credenciada e formalização em cartório com alienação fiduciária via Lei 9.514/97.

O diferencial do Bradesco está no volume: até R$ 5 milhões liberados, um dos maiores tickets do mercado. Isso funciona porque o banco usa capacidade de balanço própria — não depende de funding externo como fintechs menores. O prazo de até 240 meses (20 anos) também reflete essa estrutura: bancos tradicionais conseguem alongar prazo porque têm custo de captação mais baixo (depósitos à vista, poupança).

A taxa parte de 1,19% a.m. + IPCA para perfis prime (score acima de 800, renda comprovada formal acima de R$ 20 mil, imóvel quitado em zona nobre). Na prática, a maioria dos clientes Bradesco fica entre 1,29% e 1,49% a.m. + IPCA após análise. O banco exige relacionamento: conta corrente ativa há pelo menos 6 meses, movimentação compatível com a renda declarada.

Ponto crítico do Bradesco: burocracia. O processo envolve gerente de relacionamento, comitê de crédito e documentação física em algumas etapas. Para quem tem pressa, isso pesa. Para quem valoriza atendimento humano presencial e já é cliente antigo, é vantagem.

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Como a Zili funciona (mecanismo)

A Zili é Sociedade de Crédito Direto (SCD) autorizada pelo Banco Central desde 2021, focada 100% em crédito com garantia de imóvel. Opera com modelo de originação digital pura: você solicita pelo app, envia documentos por foto, a análise é automatizada (decisão de crédito via algoritmo proprietário) e a assinatura é eletrônica.

O diferencial da Zili está na velocidade e flexibilidade: aprovação em 48-72 horas, taxa a partir de 0,99% a.m. + IPCA (menor da tabela), e aceitação de autônomos/empresários sem comprovação formal de renda. Como? A Zili usa análise alternativa de capacidade de pagamento: extrato bancário dos últimos 12 meses, faturamento da empresa (se PJ), Declaração de Imposto de Renda. Não exige contracheque ou pró-labore formal.

O funding da Zili vem de FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) e investidores institucionais. Por isso o limite é menor: até R$ 2 milhões liberados. O prazo máximo de 180 meses (15 anos) também reflete esse modelo — fintechs não conseguem alongar tanto quanto bancões com balanço trilionário.

Ponto crítico da Zili: não aceita imóvel financiado. Se o seu imóvel ainda tem saldo devedor (financiamento Caixa, Itaú, etc.), a Zili não opera. Só aceita imóvel quitado. Isso elimina cerca de 40% dos interessados em home equity (dado ABECIP 2024).

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com Bradesco

Perfil: Marcos, 52 anos, empresário consolidado em São Paulo. Imóvel comercial em Pinheiros avaliado em R$ 4 milhões, ainda com saldo devedor de R$ 800 mil no financiamento Itaú. Precisa de R$ 1,5 milhão para expansão da empresa (abertura de nova filial). Renda formal comprovada via pró-labore de R$ 45 mil/mês. Cliente Bradesco Prime há 18 anos.

Com Bradesco:

• Valor liberado: R$ 1,5M (60% LTV sobre R$ 4M menos R$ 800k de saldo devedor = R$ 1,92M disponível)
• Taxa aprovada: 1,24% a.m. + IPCA (perfil prime, relacionamento longo)
• Prazo: 180 meses (escolha do cliente, poderia ir até 240)
• Parcela inicial: R$ 18.600 (IPCA projetado 4% a.a.)
• Total pago em 15 anos: R$ 3.348.000
• Vantagem principal: aceita imóvel financiado — Marcos não precisa quitar os R$ 800k antes

Com Zili:

• Operação inviável — Zili não aceita imóvel com saldo devedor
• Marcos teria que quitar os R$ 800k do Itaú primeiro (com recursos próprios ou outro empréstimo), depois solicitar na Zili
• Mesmo se quitasse, o valor de R$ 1,5M está dentro do limite Zili (até R$ 2M)

Veredicto: Bradesco vence. Para quem tem imóvel financiado e precisa de ticket médio/alto, o Bradesco resolve sem exigir quitação prévia. A taxa 0,25 p.p. maior que a Zili (1,24% vs 0,99%) é compensada pela viabilidade operacional.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com Zili

Perfil: Juliana, 38 anos, arquiteta autônoma em Curitiba. Imóvel residencial quitado (herança) avaliado em R$ 950 mil. Precisa de R$ 400 mil para reforma completa + capital de giro do escritório. Renda variável (média R$ 18 mil/mês via notas fiscais PJ), sem contracheque formal. Não é cliente de banco tradicional (usa apenas Nubank/C6).

Com Zili:

• Valor liberado: R$ 400k (70% LTV, considerando que Zili pode ir até 60% mas nesse caso aprovado 42% por perfil de renda variável)
• Taxa aprovada: 1,09% a.m. + IPCA (perfil bom, imóvel quitado compensa falta de renda formal)
• Prazo: 120 meses (10 anos, escolha da cliente)
• Parcela inicial: R$ 4.360 (IPCA projetado 4% a.a.)
• Total pago em 10 anos: R$ 523.200
• Vantagem principal: aprovação em 48h, 100% digital, aceita análise alternativa de renda

Com Bradesco:

• Operação negada na primeira análise — Bradesco exige comprovação formal de renda (contracheque, pró-labore com DARFs em dia há 12+ meses)
• Juliana teria que "formalizar" a renda (virar CLT em alguma empresa ou estruturar pró-labore robusto), processo de 6-12 meses
• Mesmo formalizando, como não é cliente Bradesco, entraria como "relacionamento novo" — taxa seria 1,39%+ a.m.

Veredicto: Zili vence. Para autônomos/empresários com renda real mas sem formalização tradicional, a Zili é a porta de entrada. A taxa 0,20 p.p. menor (1,09% vs 1,24% hipotético Bradesco) economiza R$ 76 mil ao longo de 10 anos. A agilidade (48h vs 10 dias) permite execução rápida da reforma.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

1. Imóvel rural
Nem Bradesco nem Zili aceitam imóvel rural como garantia. Se você tem fazenda, sítio ou chácara, precisa olhar linhas específicas (CPR, financiamento agrícola via Banco do Brasil/Sicredi) ou bancos especializados como Daycoval (que aceita rural em casos específicos).

2. Imóvel em nome de terceiro
Ambos exigem que o imóvel esteja no nome do solicitante do crédito (ou cônjuge em regime de comunhão). Se o imóvel é da sua mãe/pai/irmão, você não consegue usar como garantia — a não ser que transfira a propriedade antes (ITBI, custos cartorários).

3. Imóvel com restrição judicial
Penhora, arresto, execução fiscal — qualquer gravame no imóvel inviabiliza a operação em ambos. Você precisa limpar a matrícula antes. Isso pode levar meses (ou anos, dependendo da causa).

4. Prazo ultra-longo (25+ anos)
Bradesco vai até 20 anos, Zili até 15. Se você quer prazo de 25-30 anos (comum em alguns mercados internacionais), nenhum dos dois oferece. No Brasil, o prazo máximo real de home equity está em 20-22 anos (Bradesco, Itaú, Santander).

5. Taxa fixa (sem IPCA)
Ambos operam com IPCA no indexador. Se você quer taxa pré-fixada pura (sem correção inflacionária), não existe no mercado brasileiro de home equity pessoa física. A única exceção é home equity PJ com taxas pré em prazos curtos (até 36 meses), mas com spread muito maior (3-4% a.m.).

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O ponto cego desse comparativo

O problema desse comparativo — e de todos como ele — é que você está escolhendo entre 2 bancos quando existem 22 instituições operando home equity no Brasil (dado ABECIP, março/2026). Bradesco pode ser melhor que Zili para imóvel financiado, mas o BV pode ter taxa intermediária (1,09% a.m. + IPCA) E aceitar imó