Bradesco vs Banco Paulista: comparativo completo home equity 2026

TL;DR: Para quem tem relacionamento Bradesco (conta salário, investimentos), a taxa pode cair até 0,45% a.m. + IPCA com negociação. Para quem busca LTV alto (até 70%) sem exigir relacionamento prévio, Banco Paulista vence. Tabela detalhada abaixo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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Bradesco é o segundo maior banco privado do Brasil — 71,4 milhões de clientes, R$ 2,1 trilhões em ativos (BACEN, dez/2025). Banco Paulista é médio porte com foco em middle market — 1,2 milhão de clientes, especializado em crédito garantido desde 1993.

A diferença de porte se reflete nas condições: Bradesco negocia taxa individualmente (clientes Prime conseguem 0,45% a.m. + IPCA), mas exige relacionamento denso. Paulista trabalha com tabela mais padronizada (0,85%-1,15% a.m. + IPCA), porém aceita clientes sem histórico no banco.

Comparei as duas propostas analisando 47 operações reais intermediadas pela Solva entre jan/2024 e mar/2026. O que descobri: não existe "melhor banco universal" — existe melhor banco POR PERFIL.

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Tabela comparativa (resposta rápida)

*Taxa 0,45% reservada para clientes Bradesco Prime com R$ 500 mil+ investidos (condição verificada em proposta real mar/2026)
**Bradesco exige quitação prévia ou portabilidade simultânea
***Paulista aceita declaração de renda para autônomos/empresários com imóvel de alto valor (acima R$ 2M)

Fontes:
Site oficial Bradesco Home Equity
Site oficial Banco Paulista Crédito com Garantia
Propostas reais intermediadas Solva (jan/2024-mar/2026)

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Como Bradesco Home Equity funciona (mecanismo)

Bradesco opera home equity dentro da lógica de cross-sell bancário tradicional. A taxa que você consegue depende diretamente do seu relacionamento:

Tier 1 (Prime): Cliente com R$ 500 mil+ em investimentos Bradesco ou folha salarial acima R$ 50 mil/mês → taxa a partir de 0,45% a.m. + IPCA. Essa condição aparece em 11% das propostas Bradesco que intermediei (5 de 47 casos).

Tier 2 (Relacionamento médio): Cliente com conta corrente ativa, algum investimento ou crédito prévio → taxa 0,75%-0,85% a.m. + IPCA. Faixa mais comum (68% dos casos).

Tier 3 (Sem relacionamento): Cliente novo ou com apenas conta salário → taxa 0,90%-0,95% a.m. + IPCA, ou proposta recusada. Em 21% dos casos, Bradesco recusou clientes sem relacionamento mesmo com imóvel de alto valor.

O mecanismo de precificação funciona assim: Bradesco usa o home equity como âncora de retenção. Se você tem R$ 800 mil investidos no banco, a taxa de 0,45% a.m. (CET 10,2% a.a.) é subsidiada pelo spread dos investimentos que você mantém lá. Banco ganha mais com sua carteira de renda fixa do que perderia com a taxa baixa do crédito.

Por isso Bradesco não compete em taxa pura com quem não tem relacionamento. Se você não é cliente, Banco Paulista ou Daycoval costumam oferecer taxa menor.

Alienação fiduciária: Bradesco usa 100% fiduciária (Lei 9.514/97). Registro em cartório + TED simultânea no dia da assinatura. Prazo médio quitação do imóvel → liberação da garantia: 18 dias úteis (dados internos Bradesco, 2025).

LTV limitado a 60%: Política conservadora. Imóvel de R$ 2 milhões → empréstimo máximo R$ 1,2 milhão. Avaliação feita por empresa credenciada (Integral, Avarc, Geoimóvel). Bradesco aceita só laudo presencial, nunca online.

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Como Banco Paulista funciona (mecanismo)

Paulista opera com modelo especializado em crédito garantido — não depende de cross-sell porque a receita vem principalmente do spread do home equity mesmo.

Taxa base fixa por faixa de imóvel:

• Imóvel R$ 300 mil–R$ 1 milhão: 1,10%-1,15% a.m. + IPCA
• Imóvel R$ 1 milhão–R$ 5 milhões: 0,95%-1,05% a.m. + IPCA
• Imóvel R$ 5 milhões–R$ 10 milhões: 0,85%-0,95% a.m. + IPCA

Não existe negociação de relacionamento. A taxa cai conforme o valor do imóvel (garantia maior = risco menor), não conforme investimentos que você tem no banco.

LTV até 70%: Política mais agressiva que Bradesco. Imóvel de R$ 2 milhões → empréstimo até R$ 1,4 milhão. Diferença de R$ 200 mil no caso real que analisei abaixo.

Aceita imóvel financiado: Se você tem um imóvel com saldo devedor de R$ 500 mil e valor de mercado R$ 2 milhões, Paulista empresta até R$ 900 mil (70% de R$ 2M = R$ 1,4M, menos R$ 500 mil do financiamento = R$ 900 mil líquidos). Bradesco exige quitação prévia.

Análise mais rápida: 5-8 dias úteis contra 7-12 do Bradesco. Motivo: Paulista usa motor de crédito automatizado para primeira triagem. Gerente só entra na análise final. Bradesco ainda depende de comitê presencial em muitos casos.

Portal digital: Paulista tem upload de documentos via portal próprio. Bradesco exige protocolo em agência ou envio via gerente (processo menos escalável).

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com Bradesco

Persona: Roberto, 52 anos, empresário em São Paulo. Imóvel quitado em Moema avaliado em R$ 3,5 milhões. Precisa de R$ 1,8 milhão para capital de giro da empresa (PJ). Já é cliente Bradesco Prime: R$ 650 mil investidos em CDB + conta salário pró-labore R$ 85 mil/mês.

Com Bradesco:

• LTV: 51% (R$ 1,8M / R$ 3,5M)
• Taxa negociada: 0,48% a.m. + IPCA (cliente Prime)
• Prazo: 180 meses
• Parcela inicial (sem IPCA): R$ 14.796
• Total pago (considerando IPCA médio 4% a.a.): R$ 3.287.400
• Custo total: R$ 1.487.400
• CET: 10,9% a.a.

Com Banco Paulista:

• LTV: 51%
• Taxa tabela: 0,95% a.m. + IPCA (faixa R$ 1M–R$ 5M de imóvel)
• Prazo: 180 meses
• Parcela inicial: R$ 23.418
• Total pago (IPCA médio 4% a.a.): R$ 5.186.000
• Custo total: R$ 3.386.000
• CET: 16,7% a.a.

Diferença: Roberto economiza R$ 1.898.600 em 15 anos escolhendo Bradesco. Motivo: taxa Prime de 0,48% contra 0,95% padrão Paulista.

Limitação Bradesco no caso: Se Roberto não fosse cliente Prime, a taxa seria 0,85% a.m. (ainda melhor que Paulista, mas diferença cai para R$ 847 mil).

Veredito Cenário 1: Bradesco vence para cliente Prime com relacionamento consolidado.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com Banco Paulista

Persona: Mariana, 38 anos, autônoma (designer gráfica). Imóvel em Porto Alegre avaliado em R$ 1,2 milhão, ainda com saldo devedor de R$ 380 mil no financiamento Caixa. Precisa de R$ 450 mil para reforma + abertura de estúdio próprio. Não é cliente de nenhum dos dois bancos. Renda via declaração (sem contrato CLT).

Com Bradesco:

• Proposta recusada. Motivos: (1) imóvel financiado sem possibilidade de quitação prévia, (2) sem comprovação formal de renda, (3) sem relacionamento prévio.

Com Banco Paulista:

• LTV final: 69% [(R$ 380 mil saldo devedor + R$ 450 mil novo empréstimo) / R$ 1,2 milhão]
• Taxa: 1,12% a.m. + IPCA (faixa R$ 1M–R$ 5M)
• Prazo: 120 meses (Mariana prefere prazo médio pra não comprometer renda futura)
• Parcela inicial: R$ 7.920
• Total pago (IPCA médio 4% a.a.): R$ 1.203.000
• Custo total: R$ 753.000
• CET: 18,4% a.a.
• Condição especial: Paulista aceita declaração de renda + extrato bancário 12 meses (Mariana tem média R$ 22 mil/mês entrando na conta).

Veredito Cenário 2: Banco Paulista vence (Bradesco nem aprova). Para quem tem imóvel financiado ou renda não formal, Paulista é uma das poucas opções entre bancos médios/grandes.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

1. Imóvel rural
Nem Bradesco nem Paulista aceitam garantia rural. Se seu ativo é fazenda, sítio ou terra nua, precisa olhar CPR (Cédula de Produto Rural) via Banco do Brasil/Sicredi, ou financiamento agrícola (BNDES Finame). Home equity urbano não serve.

2. Imóvel comercial de alto giro (loja, restaurante)
Bradesco exige avaliação presencial que demora 12