Home equity vs CDC: qual a diferença?

Resposta direta: Home equity usa seu imóvel como garantia e cobra juros de 0,99% a 1,49% ao mês. CDC (crédito direto ao consumidor) não tem garantia e cobra 3% a 8% ao mês. Numa operação de R$ 300 mil em 10 anos, home equity custa R$ 178 mil de juros; CDC custaria R$ 890 mil.

Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A diferença principal é a garantia. No home equity, você coloca o imóvel como garantia da dívida — se não pagar, o banco pode executar o bem. Em troca, você recebe juros entre 0,99% e 1,49% ao mês (segundo dados ABECIP de março 2025).

No CDC, não tem garantia nenhuma. O banco empresta só na sua palavra + análise de crédito. Por isso cobra juros entre 3% e 8% ao mês — dependendo do seu score e da instituição.

Resultado prático: numa operação de R$ 300 mil em 120 meses, home equity custa ~R$ 178 mil de juros totais (1,2% a.m.). CDC custaria ~R$ 890 mil (5% a.m.). Diferença de R$ 712 mil.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada dependendo do que você precisa comprar, do valor envolvido, e de quanto tempo você tem pra pagar.

Vou te mostrar as 5 diferenças que realmente impactam a decisão (e que ninguém explica direito).

As 5 diferenças que mexem no seu bolso

1. Juros (a mais óbvia, mas vamos detalhar)

Home equity: 0,99% a 1,49% ao mês na média nacional (ABECIP, 1T 2025). Clientes Solva conseguem entre 0,99% e 1,35% comparando 11 bancos.

CDC: 3% a 8% ao mês. Varia MUITO com seu CPF. Score 750+ pode pegar 3,5%. Score 550 vai pagar 7%.

Exemplo concreto:
R$ 200 mil em 96 meses (8 anos)

• Home equity a 1,2% a.m. = parcela R$ 3.312 → total pago R$ 317.952
• CDC a 4,5% a.m. = parcela R$ 8.447 → total pago R$ 810.912

Diferença: R$ 492.960. Quase meio milhão.

2. Valor liberado

Home equity: até 60% do valor do imóvel. Imóvel de R$ 1 milhão = até R$ 600 mil liberados. Alguns bancos parceiros Solva liberam até 80% em casos específicos (imóvel premium + cliente alta renda).

CDC: raramente passa de R$ 100 mil. E quando passa, exige renda comprovada altíssima. Pra conseguir R$ 200 mil no CDC você precisa de renda formal acima de R$ 40 mil/mês — e mesmo assim não é garantido.

3. Prazo pra pagar

Home equity: até 240 meses (20 anos). Maioria dos clientes Solva contrata entre 120 e 180 meses.

CDC: raramente passa de 72 meses (6 anos). Alguns bancos digitais oferecem até 96 meses, mas com juros ainda mais salgados.

Prazo maior = parcela menor. Num home equity de R$ 300 mil:

• 120 meses a 1,2% = R$ 4.968/mês
• 180 meses a 1,2% = R$ 3.847/mês
• 240 meses a 1,2% = R$ 3.289/mês

CDC de R$ 300 mil não existe na prática. Mas se existisse a 4,5% em 72 meses: R$ 11.423/mês.

4. Documentação e prazo de aprovação

Home equity: pede matrícula do imóvel + 3 últimos IR + comprovante de endereço + documentos pessoais. Processo leva 7 a 21 dias úteis (depende da vistoria do imóvel). Na Solva, a curadoria das propostas sai em 24h, mas a liberação final depende do banco escolhido.

CDC: só CPF + comprovante de renda + endereço. Aprovação em 24-72h na maioria dos bancos digitais. Dinheiro cai em 48h se aprovado.

Se você precisa de R$ 30 mil pra amanhã, CDC ganha. Se precisa de R$ 300 mil e pode esperar 15 dias, home equity destroi o CDC em custo.

5. Impacto no score de crédito

Home equity: não aparece como "dívida não garantida" no Serasa/Boa Vista. Consta como "operação com garantia real", que tem peso menor no cálculo do score. Paradoxo: você pode ter R$ 500 mil em home equity e ainda conseguir um cartão premium.

CDC: entra como dívida não garantida, pesa MUITO no score. R$ 100 mil em CDC pode travar aprovação de financiamento de carro, cartão, até aluguel.

Quando vale / quando não vale

Home equity faz sentido quando:

• Você precisa de R$ 100 mil ou mais
• Tem imóvel quitado OU financiado com menos de 40% de dívida sobre o valor
• Pode esperar 10-20 dias pra liberar
• Pretende pagar em 5+ anos
• Quer juros baixos (1% a.m. vs 4-8% do CDC)

Cenário real: cliente precisava de R$ 450 mil pra quitar dívidas de cartão + CDC que somavam juros de 9% a.m. em média. Tinha apartamento quitado de R$ 850 mil. Fez home equity a 1,15% a.m. em 180 meses. Parcela de R$ 6.890 (antes pagava R$ 12 mil somando tudo). Economia: R$ 918 mil em 15 anos.

CDC faz sentido quando:

• Valor abaixo de R$ 50 mil
• Precisa do dinheiro em 48-72h
• Não tem imóvel OU não quer usar como garantia
• Score acima de 750 (consegue taxa sub-4%)
• Vai pagar em menos de 24 meses

Cenário real: cliente precisava de R$ 35 mil pra aproveitar desconto à vista na compra de carro. Não tinha imóvel. Score 820. Pegou CDC a 3,2% a.m. em 36 meses. Parcela de R$ 1.650. Pagou R$ 59.400 no total. Juros de R$ 24.400 — alto, mas foi a única opção viável no prazo (precisava em 3 dias).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos fala "home equity tem juros menores" e para por aí. Mas tem 3 pegadinhas que fazem MUITA diferença:

1. CDC pré-aprovado != melhor negócio

Bancos oferecem CDC pré-aprovado porque É LUCRATIVO PRA ELES. Você vê "R$ 80 mil pré-aprovados" no app e pensa "beleza, vou usar". Aí descobre que é 6,5% a.m. = R$ 191 mil pagos em 48 meses numa operação de R$ 80 mil.

Se você tem um imóvel de R$ 600 mil quitado, esses mesmos R$ 80 mil sairiam a 1,2% a.m. no home equity = R$ 115 mil pagos em 48 meses. Diferença: R$ 76 mil.

2. Alguns bancos empurram CDC mesmo quando home equity é óbvio

Semana passada um cliente me procurou DEPOIS de contratar CDC de R$ 120 mil a 5,8% a.m. (parcela R$ 4.890 em 36 meses). Ele tinha casa quitada de R$ 1,2 milhão.

Por quê? O gerente do banco disse "home equity demora muito, CDC sai agora". Verdade. Mas custou R$ 55 mil a mais de juros pro cliente (comparado com home equity a 1,25% na mesma operação).