Qual a economia entre home equity e consignado?

Resposta direta: Numa operação de R$ 300 mil em 120 meses, home equity (taxa média 1,09% a.m.) cobra R$ 235 mil de juros totais, enquanto consignado (1,70% a.m.) cobra R$ 415 mil — economia de R$ 180 mil. Quanto maior o valor e prazo, maior a diferença absoluta em reais.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Home equity economiza entre R$ 80 mil e R$ 300 mil comparado ao consignado, dependendo do valor e prazo. A taxa média do home equity ficou em 1,09% ao mês em março/2025 (dados ABECIP), enquanto consignado INSS opera em torno de 1,70% a.m. segundo BACEN. Em R$ 300 mil por 10 anos, você paga R$ 180 mil a menos de juros totais no home equity.

Mas essa economia tem um preço: você coloca seu imóvel como garantia. No consignado, o risco é só o desconto na margem consignável — você não perde patrimônio físico se não pagar.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: consignado tem limite de valor. INSS limita em 35% da margem consignável (somando todos os empréstimos), e margem consignável não passa de R$ 1.800 em 95% dos casos. Isso significa teto prático de R$ 50-80 mil. Se você precisa de R$ 200 mil pra quitar dívidas caras ou reformar o imóvel, consignado simplesmente não resolve — você teria que fazer 3-4 operações diferentes, multiplicando as taxas médias.

Segundo: prazo máximo também é diferente. Consignado INSS vai até 84 meses (7 anos). Home equity chega a 240 meses (20 anos) em alguns bancos. Parcela menor no home equity não é mágica — é matemática de diluir o mesmo principal em mais tempo. Mas atenção: mais prazo = mais juros totais, mesmo com taxa menor.

Terceiro (e isso ninguém te conta): consignado tem portabilidade, home equity não. Se você fez consignado a 1,90% e depois de 6 meses acha oferta a 1,60%, pode portar. Home equity não tem esse mecanismo regulamentado — você teria que quitar antecipado (geralmente sem multa, mas com IOF proporcional) e fazer nova operação. Por isso na Solva a gente compara 11 bancos de uma vez antes de você assinar — porque depois não dá pra trocar fácil.

Quando home equity vale (e quando não vale)

Vale home equity:

• Você precisa de R$ 100 mil ou mais — Semana passada um cliente precisava de R$ 250 mil pra quitar 4 cartões + financiamento de veículo. Consignado nem oferecia esse valor. Home equity liberou R$ 280 mil (ele tinha imóvel avaliado em R$ 850 mil), taxa 0,99% a.m. do Bradesco. Economia vs continuar pagando os cartões (média 13% a.m.): R$ 340 mil em 5 anos.

• Seu imóvel vale mais de R$ 400 mil e está quitado OU com saldo devedor baixo — Bancos liberam até 60% do valor de avaliação. Imóvel R$ 500 mil = até R$ 300 mil disponíveis. Se ainda tem financiamento, o banco abate do limite (ex: imóvel R$ 500 mil, deve R$ 100 mil = sobram R$ 200 mil de LTV utilizável).

• Você quer prazo longo pra parcela caber no bolso — Cliente servidor público estadual, renda R$ 8 mil, precisava de R$ 180 mil. Consignado a 1,75% em 84 meses = parcela R$ 3.200 (não cabia na margem). Home equity a 1,15% em 180 meses = parcela R$ 2.100. Mesma grana, parcela 34% menor.

NÃO vale home equity:

• Você precisa de menos de R$ 30 mil — Home equity tem custo de estruturação (registro em cartório R$ 2-4 mil, avaliação R$ 800-1.500). Pra valores pequenos, esse custo fixo corrói a vantagem da taxa. Consignado não tem custo de estruturação (só IOF 3,38% + 0,0082% ao dia).

• Você não tem imóvel quitado OU com equity suficiente — Óbvio, mas precisa falar: se seu imóvel vale R$ 300 mil e você ainda deve R$ 250 mil no financiamento, sobram só R$ 50 mil de equity utilizável (menos que isso na prática, porque banco não empresta 100% do equity). Nesse caso, consignado resolve mais rápido.

• Você pretende vender o imóvel nos próximos 2 anos — Tem cliente que fez home equity e 6 meses depois precisou vender por mudança de cidade. Tecnicamente dá pra vender (o comprador assume a dívida OU você quita com parte do valor da venda), mas burocratiza. Consignado não amarra patrimônio — você fica livre pra vender quando quiser.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos compara só a taxa nominal (1,09% vs 1,70%). Mas o que importa de verdade é o CET (Custo Efetivo Total), que inclui:

1. IOF — Home equity: 0,38% sobre o principal (máximo R$ 1.140 numa op de R$ 300 mil). Consignado: 3,38% + 0,0082% ao dia até o primeiro pagamento (média R$ 10.500 na mesma op).

2. Tarifa de avaliação — Home equity: R$ 800-1.500 (obrigatória). Consignado: zero.

3. Registro em cartório — Home equity: R$ 2-4 mil (varia por estado). Consignado: zero.

4. Seguro prestamista — Opcional nos dois, mas home equity geralmente tem prêmio menor porque o risco do banco é menor (tem garantia real).

Então numa operação de R$ 300 mil:

• Home equity: R$ 1.140 IOF + R$ 1.200 avaliação + R$ 3.000 cartório = R$ 5.340 custo inicial
• Consignado: R$ 10.500 IOF = R$ 10.500 custo inicial

Mesmo pagando R$ 5 mil a mais de custo fixo no início, você economiza R$ 180 mil de juros ao longo de 10 anos. A matemática fecha com folga.

Mas tem um detalhe que clientes esquecem: no consignado, você começa a pagar no mês seguinte. No home equity, o processo de aprovação + avaliação + registro leva 30-45 dias. Se você precisa da grana HOJE (emergência médica, por exemplo), consignado libera em 3-7 dias úteis. Home equity é pra quem tem planejamento de médio prazo.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta de home equity sem comparar 11 bancos

Diferença real entre a melhor e a pior proposta que a Solva recebeu na mesma semana (abril/2025) pra um cliente em SP, imóvel R$ 600 mil:

• Melhor: Bradesco — 0,99% a.m., LTV 60%, R$ 360 mil liberados
• Pior: Fintech X — 1,49% a.m., LTV 50%, R$ 300 mil liberados

Cliente que fosse direto na fintech (sem comparar) pagaria R$ 47 mil a mais em juros totais numa operação de 10 anos. Por isso a gente mostra todas as propostas lado a lado antes de você escolher.

Erro 2: Escolher consignado só porque "não coloca imóvel em risco"

Estatisticamente, inadimplência em home equity é 0,8% (dados ABECIP 2024) — menor que consignado (1,3% segundo BACEN). Por quê? Porque quem coloca imóvel como garantia tem muito mais a perder, então toma mais cuidado. A garantia real na verdade PROTEGE você de tomar crédito que não consegue pagar — banco analisa melhor,