Quais documentos preciso pra home equity com imóvel quitado?

Resposta direta: Pra home equity com imóvel quitado você precisa de: RG, CPF, comprovante de endereço, comprovante de renda (últimos 3 contracheques ou 2 declarações IR), matrícula atualizada do imóvel (emitida há menos de 90 dias) e escritura quitada. Prazo médio de coleta: 7-10 dias.

Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A documentação básica pra home equity com imóvel quitado tem 3 blocos: pessoal (RG, CPF, comprovante de endereço), financeiro (últimos 3 contracheques OU 2 declarações de IR completas) e do imóvel (matrícula atualizada + escritura + IPTU quitado).

Nos 22 bancos que a Solva trabalha, 18 pedem matrícula com menos de 90 dias de emissão. O BV e o Daycoval aceitam até 180 dias se a situação estiver "limpa" (sem averbações pendentes).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a lista acima cobre 80% dos casos. Mas tem nuances que podem acelerar OU travar sua análise dependendo do banco escolhido.

Exemplo real: semana passada um cliente trouxe tudo certinho, mas a matrícula tinha uma "comunicação de venda" registrada há 4 anos que ele nem sabia. Resultado: banco travou a análise até regularizar no cartório. Custou 18 dias a mais.

Por isso vale entender O QUE cada documento significa pro banco — não é burocracia à toa.

Checklist completo por tipo de documento

1. Documentos pessoais (válidos em todo o Brasil)

Obrigatórios:

• RG ou CNH dentro da validade (banco aceita CNH digital, mas prefere física)
• CPF regularizado (consulta no site Receita Federal leva 30 segundos)
• Comprovante de endereço atualizado — últimos 3 meses (conta de luz, água, internet, telefone fixo OU declaração de residência reconhecida em cartório se você mora de aluguel sem conta no seu nome)
• Certidão de estado civil atualizada — emitida há menos de 90 dias (se casado: certidão de casamento + RG/CPF do cônjuge)

Detalhe que ninguém te conta: se você é casado em comunhão parcial ou universal de bens, o cônjuge SEMPRE precisa assinar a documentação — mesmo que o imóvel esteja só no seu nome. Isso vem da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária) e do Código Civil. Bradesco e Santander travam a análise na hora se falta essa assinatura.

2. Comprovantes de renda (aqui complica)

CLT formal:

• Últimos 3 contracheques (com holerite completo — não vale print de banco)
• Declaração da empresa em papel timbrado confirmando vínculo
• Extrato FGTS últimos 6 meses (baixa no app Caixa Tem)

Autônomo/Liberal:

• Últimas 2 declarações de IR completas (IRPF 2024 + 2025 com recibos de entrega)
• Extrato bancário últimos 6 meses da conta principal (Bradesco exige os 6, Santander aceita 3)
• Pró-labore se você tem CNPJ

Aposentado:

• Extrato INSS últimos 3 meses (emite no Meu INSS)
• Carta de concessão do benefício

Empresário (sócio PJ):

• Últimas 2 declarações de IR completas (pessoa física E jurídica)
• Balanço patrimonial da empresa (últimos 2 anos)
• DAS ou DARF últimos 6 meses se for MEI/Simples
• Contrato social atualizado

Cenário real: cliente com renda de R$ 45k/mês, metade CLT + metade dividendos de empresa. Itaú pediu declaração IR + extrato da conta corrente onde caem os dividendos. BV aceitou só o contracheque CLT porque a renda formal já cobria o TIR (Taxa de Índice de Renda — indicador que mede capacidade de pagamento).

3. Documentos do imóvel (aqui mora o segredo)

Obrigatórios em 100% dos bancos:

• Matrícula atualizada — emitida há menos de 90 dias no cartório de Registro de Imóveis (custa R$ 50-150 dependendo do estado). A matrícula precisa estar "limpa": sem penhora, arresto, ação judicial, hipoteca de terceiros. Se tiver qualquer averbação estranha, banco trava.

• Escritura quitada — o documento que comprova que você É o dono. Se comprou financiado, a quitação do financiamento anterior precisa estar registrada na matrícula (averbação de baixa de ônus).

• IPTU quitado — últimos 12 meses. Banco aceita boleto pago OU certidão negativa de débitos da prefeitura (emite no site da prefeitura da sua cidade).

• Certidão negativa de débitos do imóvel — emite no cartório junto com a matrícula. Comprova que não tem dívida de IPTU, condomínio ou outras taxas municipais atreladas ao imóvel.

Facultativos (dependendo do banco):

• Laudo de avaliação — 14 dos 22 bancos Solva fazem vistoria própria (você não paga nada). Bradesco, Santander e Itaú aceitam laudo de correspondente credenciado (R$ 800-1.500). Inter, Creditas e CashMe mandam o próprio avaliador.

• Planta aprovada — Daycoval e Bari pedem se o imóvel foi construído/reformado depois de 2010 (lei municipal de vistoria do Corpo de Bombeiros). Outros bancos dispensam se a construção for antiga.

• Habite-se — obrigatório só se o imóvel tem menos de 5 anos de construção. Banco quer confirmar que a obra foi regularizada na prefeitura.

Erro comum que custa R$ 3k-5k: cliente pede matrícula, vê que tá "limpa", mas não percebe que tem uma averbação de separação judicial sem partilha definida. Banco exige regularização = processo judicial = advogado = 60-90 dias travados. Se tivesse consultado antes, teria resolvido em 15 dias com escritura de partilha extrajudicial (R$ 2k em vez de R$ 5k).

Quando o imóvel quitado COMPLICA a documentação

Tem 4 situações onde ser quitado não facilita — ao contrário, exige doc extra:

1. Imóvel herdado (inventário)

Se você recebeu o imóvel por herança, banco vai pedir:

• Formal de partilha registrado na matrícula
• Certidão de óbito do(s) antigo(s) proprietário(s)
• ITCMD quitado (imposto estadual sobre herança)

Prazo extra: 15-30 dias pra banco validar que o inventário foi homologado corretamente.

2. Imóvel em nome de empresa (PJ)

Se o imóvel tá no CNPJ da sua empresa:

• Contrato social atualizado
• Ata de assembleia autorizando a operação (se for sociedade)
• Balanço patrimonial mostrando o imóvel no ativo

Atenção: Bradesco e Santander não operam home equity com imóvel PJ. Você precisaria transferir pra pessoa física antes (ITBI + escritura = 45-60 dias).

3. Imóvel rural

• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) atualizado
• ITR quitado últimos 5 anos
• Geo-referenciamento se área > 100 hectares (lei 10.267/2001)

Só 6 dos 22 bancos Solva operam com rural: Santander, BV, Daycoval, Sicoob, Unicred e Sofisa. E olha: taxa média 1,2% a.m. mais alta que urbano (risco de liquidez maior).

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