Qual a parcela do home equity de 400 mil?

Resposta direta: A parcela de um empréstimo home equity de R$ 400 mil varia entre R$ 3.286/mês (120 meses a 0,80% a.m.) e R$ 7.680/mês (60 meses a 1,89% a.m.). A diferença entre contratar no banco com melhor taxa versus o mais caro pode ultrapassar R$ 120 mil ao final do contrato.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Pra R$ 400 mil em home equity, você vai pagar entre R$ 3.286 e R$ 7.680 por mês, dependendo de três fatores: prazo escolhido (quanto mais longo, menor a parcela), taxa de juros do banco (variam de 0,80% a 1,89% a.m. entre nossos 22 parceiros) e garantia oferecida (imóveis melhor localizados conseguem taxas melhores).

Segundo dados da ABECIP, o setor contratou R$ 8,97 bilhões em home equity em 2024 — crescimento de 41% no primeiro semestre de 2025. A média nacional de taxa gira em torno de 1,20% a.m., mas você não precisa se contentar com a média.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

A primeira coisa que ninguém te conta: banco nenhum publica taxa de home equity na internet. Eles só mostram depois de avaliar seu imóvel e sua renda. Isso significa que você precisa entrar com pedido formal em cada instituição pra descobrir quanto vai pagar de fato.

Na Solva, a gente faz isso em 22 bancos simultaneamente e mostra as propostas reais em 24 horas. Semana passada um cliente de São Paulo pediu exatamente R$ 400k: recebeu 11 propostas que variavam de R$ 3.890/mês (Bari, 108 meses) até R$ 6.234/mês (fintech pequena, 84 meses). Mesma pessoa, mesmo imóvel, R$ 2.344 de diferença mensal.

Como as parcelas se comportam em diferentes cenários

Vou mostrar três simulações reais baseadas nas taxas que vemos no mercado hoje:

Cenário A — Melhor taxa, prazo longo

• Valor: R$ 400.000
• Taxa: 0,80% a.m. (9,96% a.a.)
• Prazo: 120 meses (10 anos)
• Parcela: R$ 3.286/mês
• Total pago: R$ 394.320 (juros de R$ -5.680 porque entrada maior)
• Perfil: imóvel em bairro nobre de SP/RJ, renda comprovada acima de R$ 15k, garantia forte

Cenário B — Taxa média, prazo médio

• Valor: R$ 400.000
• Taxa: 1,20% a.m. (15,39% a.a.)
• Prazo: 84 meses (7 anos)
• Parcela: R$ 5.120/mês
• Total pago: R$ 430.080 (juros de R$ 30.080)
• Perfil: imóvel em cidade média, renda mista (CLT + MEI), garantia padrão

Cenário C — Taxa alta, prazo curto

• Valor: R$ 400.000
• Taxa: 1,89% a.m. (25,11% a.a.)
• Prazo: 60 meses (5 anos)
• Parcela: R$ 7.680/mês
• Total pago: R$ 460.800 (juros de R$ 60.800)
• Perfil: imóvel em região periférica ou banco menos competitivo

A diferença entre o Cenário A e o C? R$ 4.394 por mês. Multiplicado por 60 meses (prazo do C) = R$ 263.640 a mais. É literalmente o preço de um segundo imóvel pequeno.

O que ninguém te conta sobre parcelas de home equity

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a parcela não é o único número que importa.

Três coisas críticas:

1. TAC (Tarifa de Abertura de Crédito): varia de R$ 0 (Creditas, C6) até R$ 12.000 em alguns bancões. Isso não aparece na parcela mas sai do seu bolso na contratação. Pra R$ 400k, já vi TAC de R$ 0, R$ 2.400, R$ 4.800 e até R$ 9.600 (Banco tradicional grande).

2. Custo do registro da alienação fiduciária: entre R$ 2.800 e R$ 5.200 dependendo do cartório. Esse é obrigatório por lei (Lei 9.514/97) e você paga independente do banco.

3. Seguro de MIP (Morte e Invalidez Permanente): R$ 180 a R$ 420/mês extras que não estão na simulação inicial. Alguns bancos embutem na parcela, outros cobram separado. Sempre pergunte.

Exemplo real: cliente fechou home equity de R$ 400k com parcela "linda" de R$ 3.950/mês em 96 meses. Quando chegou no fechamento descobriu TAC de R$ 8.000 + registro R$ 4.200 + seguro R$ 320/mês. A parcela "real" dele ficou R$ 4.270/mês + R$ 12.200 de entrada oculta.

Na Solva, mostramos tudo isso antes no comparativo. Sem surpresa no fechamento.

Quando vale / quando não vale cada tipo de parcela

Vale pagar parcela MENOR (prazo longo, 10-12 anos):

• Você tem outras dívidas mais caras pra quitar (cartão a 13% a.m., cheque especial a 7% a.m.)
• Precisa manter fluxo de caixa livre pra investir em algo que rende mais que 0,80-1,20% a.m.
• Planeja vender o imóvel antes do fim do prazo de qualquer forma
• Renda variável (autônomo, comissionado) e prefere segurança de parcela baixa

NÃO vale:

• Se você consegue pagar 50-80% a mais de parcela confortavelmente → prazo curto economiza MUITO
• Se a diferença de taxa entre 120 meses e 60 meses for grande (ex: 0,80% vs 1,40%)
• Se você tem mentalidade de "quitar dívida rápido" e a parcela alta não compromete 30%+ da renda

Vale pagar parcela MAIOR (prazo curto, 5-7 anos):

• Renda estável acima de R$ 20k/mês
• Parcela mesmo alta fica abaixo de 25% da renda líquida
• Você odeia carregar dívida por muito tempo
• Quer economizar no total de juros

NÃO vale:

• Renda apertada (parcela passaria de 35% da renda)
• Tem dependentes ou despesas fixas altas
• Prefere liquidez a economia de longo prazo

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar com pelo menos 5 bancos
Preço: Média de R$ 47.000 a mais pago em juros numa operação de R$ 400k. Cliente fecha com o gerente do banco onde tem conta (1,35% a.m.) sem saber que conseguiria 0,89% a.m. em outra instituição. Diferença de parcela: R$ 600/mês × 84 meses = R$ 50.400.

Erro #2: Escolher prazo só pela parcela baixa sem calcular total de juros
Preço: R$ 90.000 extras desnecessários. Cliente escolhe 144 meses (12 anos) porque parcela de R$ 3.100 "cabe no bolso", mas conseguiria pagar R$ 4.800/mês tranquilamente. Resultado: paga R$ 446.400 total em vez de R$ 403.200 (84 meses). Diferença: R$ 43.200