Quanto banco libera no home equity de imóvel de 400 mil?

Resposta direta: Num imóvel de R$ 400 mil quitado, os bancos liberam de R$ 200 mil a R$ 280 mil, dependendo da instituição. Bancões (Bradesco, Santander, Itaú) costumam trabalhar com até 50% do valor (R$ 200 mil), enquanto fintechs e médios bancos chegam a 60-70% (R$ 240-280 mil). O prazo vai até 240 meses e a taxa varia de 0,99% a 1,89% ao mês.

Por Gabrielle "Gabi" Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se seu imóvel vale R$ 400 mil e está quitado (ou com saldo devedor baixo), você consegue liberar entre R$ 200 mil e R$ 280 mil via home equity. Segundo dados da ABECIP, o setor movimentou R$ 8,97 bilhões em 2024, com LTV (Loan-to-Value) médio de 50-60% nas operações aprovadas.

A diferença entre R$ 200k e R$ 280k não é sorte — é escolha de instituição. Bradesco e Santander são mais conservadores (50%). BV, Creditas e Pontte sobem pra 60%. Fintechs como CashMe podem chegar a 70% em casos específicos (renda comprovada alta + imóvel em localização prime).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: os R$ 400 mil que valem é o valor de mercado (não o valor que você pagou em 2018). Banco usa avaliação própria — geralmente FipeZap + vistoria interna. Se seu imóvel valorizou e hoje está cotado em R$ 420 mil pelo FipeZap, alguns bancos vão trabalhar com esse número. Diferença de R$ 20k no valor base = até R$ 14k a mais liberados (se LTV for 70%).

Segundo: se o imóvel ainda tem financiamento ativo, o cálculo muda. Digamos que você deve R$ 80 mil pro Itaú. Nesse caso, o banco vai considerar R$ 400k (valor do imóvel) − R$ 80k (dívida) = R$ 320k de "equity disponível". Aí aplica o LTV de 60%, por exemplo: R$ 192 mil liberados. Parte desse valor quita o saldo devedor (R$ 80k), você recebe R$ 112k líquido.

Terceiro: localização importa mais do que parece. Imóvel em capital ou região metropolitana tem LTV maior. Imóvel em cidade pequena (menos de 100 mil habitantes) ou zona rural raramente passa de 50% — bancos consideram risco de liquidação mais alto.

Quanto cada tipo de banco libera (comparação real)

Baseado em 127 operações Solva intermediadas em 2024-2025 na faixa R$ 350-450 mil:

Bancões (Bradesco, Santander, Itaú)

• LTV: 50%
• Valor liberado num imóvel de R$ 400k: R$ 200 mil
• Taxa: 1,49-1,79% ao mês
• Prazo máximo: 180 meses
• Diferenciais: processos mais lentos (45-60 dias), exigem comprovação de renda mesmo com imóvel alto valor

Bancos médios (BV, Daycoval, Inter, Paulista, Bari)

• LTV: 50-60%
• Valor liberado: R$ 200-240 mil
• Taxa: 1,19-1,59% ao mês
• Prazo máximo: 240 meses
• Diferenciais: BV e Daycoval têm aprovação mais rápida (20-30 dias). Inter aceita imóvel como renda (não exige contracheque se valor > R$ 1M)

Fintechs/SCDs (Creditas, CashMe, Pontte, Crediblue, C6, Zili)

• LTV: 60-70%
• Valor liberado: R$ 240-280 mil
• Taxa: 0,99-1,49% ao mês
• Prazo máximo: 240 meses
• Diferenciais: 100% online, análise algorítmica, aprovação em 5-10 dias. CashMe tem produto específico "Equity Max" que chega a 70% pra imóveis > R$ 2M em SP capital

Cooperativas (Sicoob, Unicred)

• LTV: 50-60%
• Valor liberado: R$ 200-240 mil
• Taxa: 1,09-1,39% ao mês
• Prazo máximo: 180 meses
• Diferenciais: exigem ser cooperado (processo leva 7-15 dias). Taxas competitivas mas burocracia regional varia muito

O que ninguém te conta sobre esse cálculo

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o valor que você RECEBE não é o valor liberado menos custos — é o valor liberado menos custos MAIS o IOF. E o IOF em home equity dói.

IOF = 0,38% ao dia nos primeiros 365 dias (teto de 3%) + 0,0082% ao dia adicional. Numa operação de R$ 200 mil, o IOF fica entre R$ 6 mil e R$ 8 mil dependendo do prazo de utilização do crédito. Isso vem "por dentro" — banco desconta na hora do depósito.

Outro ponto: custos cartoriais (registro da alienação fiduciária) variam MUITO por estado. Em SP, média de R$ 2.500-4.500 pra imóvel de R$ 400k. No RJ, pode chegar a R$ 6 mil. Minas Gerais tá na faixa de R$ 1.800-3.200. Esses valores são sempre por conta do cliente.

Então na prática:

• Banco aprova: R$ 240 mil (60% de R$ 400k)
• IOF: −R$ 7.200
• Cartório: −R$ 3.500
• Você recebe líquido: R$ 229.300

Semana passada um cliente achou que ia receber R$ 240k e planejou a obra com esse valor. Quando viu o líquido de R$ 228k (banco médio, SP), teve que refazer o orçamento. Detalhe que custa caro.

Quando vale liberar 70% vs 50%

Vale liberar o máximo (60-70%) quando:

1. Você precisa do valor total pra algo que VAI valorizar o imóvel (reforma, ampliação, regularização)
2. Tem renda comprovada robusta (3x o valor da parcela no mínimo)
3. O imóvel é recente (menos de 15 anos) e em localização valorizada
4. Você vai quitar dívidas caras (cheque especial 12% a.m., cartão 15% a.m., empréstimo pessoal 8% a.m.)

NÃO vale forçar LTV alto quando:

1. Parcela fica acima de 30% da renda familiar — risco de inadimplência
2. Imóvel é antigo (30+ anos) ou em área que desvaloriza — banco pode reavaliar pra baixo
3. Você não tem certeza do uso do dinheiro — "vou guardar pra emergências" raramente funciona (juros correm)
4. Já tem outra dívida garantida por imóvel — segundo home equity é possível mas LTV cai pra 40-50%

Exemplo concreto: cliente com imóvel de R$ 380 mil em Curitiba, renda de R$ 8 mil. Queria R$ 250k pra quitar dívidas + abrir empresa. LTV de 66% gerava parcela de R$ 3.100 (240 meses a 1,29% a.m.) = 38% da renda. Negado por 3 bancos. Reduzimos pra R$ 190k (50%), parcela R$ 2.400 (30% da renda), aprovado em 48h pelo Daycoval. Ele abriu a empresa com R$ 190k, faturou R$ 40k no primeiro trim