Qual o LTV do Home Equity da Creditas?

Resposta direta: A Creditas empresta até 60% do valor de avaliação do imóvel em operações de home equity. Pra um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, você consegue até R$ 600 mil. LTV significa Loan-to-Value (empréstimo sobre valor).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A Creditas trabalha com LTV de até 60% na linha home equity. Na prática: se seu imóvel vale R$ 800 mil na avaliação deles, o limite máximo que você consegue é R$ 480 mil (60% de 800k).

Esse percentual se aplica tanto pra imóveis quitados quanto pra imóveis financiados — mas no segundo caso, a Creditas considera o saldo devedor na conta. Exemplo: imóvel de R$ 1M com R$ 400k devendo ainda = patrimônio líquido de R$ 600k → LTV máximo de R$ 360k (60% de 600k).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de 60% vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

A Creditas não é o único player do mercado — a Solva trabalha com 22 instituições parceiras, e cada uma tem política de LTV diferente. Alguns bancos vão até 70% do valor (caso do Santander em cenários premium), outros ficam mais conservadores em 50%.

E aqui vai o pulo do gato: o LTV impacta diretamente na taxa de juros. Quanto maior o LTV, maior o risco pro banco, maior a taxa. A Creditas pode cobrar 1,19% ao mês numa operação de 40% LTV e subir pra 1,49% ao mês numa de 60% LTV — tudo no mesmo perfil de cliente.

Semana passada um cliente veio com proposta da Creditas de R$ 550k (LTV 58%) a 1,45% a.m. Simulamos com os 21 outros bancos: apareceu uma opção do Santander com R$ 500k (LTV 53%) a 1,29% a.m. Diferença de R$ 50k no valor liberado, mas economia de R$ 87 mil em juros ao longo de 10 anos. Ele aceitou os R$ 50k a menos.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Vale pegar o LTV máximo (60%)

• Você precisa do valor cheio pra uma necessidade específica (comprar imóvel à vista com desconto, quitar dívidas caras, investir em negócio com ROI claro)
• Tem renda robusta pra bancar a parcela maior que vem com taxa mais alta
• Prazo de quitação curto (5-7 anos) — o impacto da taxa maior é diluído

Exemplo numérico: Imóvel R$ 1,2M, LTV 60% = R$ 720k liberados. Taxa 1,45% a.m., 10 anos = parcela R$ 11.518. Se sua renda líquida é R$ 35k+, cabe tranquilo (33% de comprometimento).

Cenário B: Melhor evitar o LTV máximo

• Você não tem urgência extrema — consegue esperar pra comparar com outros 21 bancos
• Renda mais apertada (abaixo de R$ 20k líquido mensal pra ops de R$ 400k+)
• Prazo longo (15+ anos) — cada 0,1% de diferença na taxa vira um Corolla de juros pagos a mais

Exemplo numérico: Mesmos R$ 720k a 1,45% por 15 anos = R$ 10.691/mês. Se você aceitar LTV 50% (R$ 600k) a 1,29% a.m., parcela cai pra R$ 8.655 — são R$ 2 mil/mês de diferença. Em 15 anos: R$ 366 mil economizados.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o LTV declarado no site não é o LTV real da sua operação.

A Creditas fala "até 60%", mas na prática tem 4 variáveis que derrubam esse teto:

1. Avaliação do imóvel — eles usam FipeZap + inspeção física. Se seu imóvel tem problema (infiltração, sem escritura, área irregular), a avaliação cai. Vi casos de imóvel "vendável" por R$ 1,5M ser avaliado em R$ 1,2M pela Creditas (LTV real: 48% em vez de 60%).

2. Score de crédito — Serasa abaixo de 700 pontos = LTV máximo cai pra 50%, mesmo em imóvel premium.

3. Localização — imóveis em cidades com menos de 100 mil habitantes têm LTV limitado a 50% (risco de liquidez). Capitais e grandes centros: sem trava.

4. Tipo de imóvel — casa em condomínio fechado: 60% sem trava. Terreno, chácara, imóvel comercial: 40-50% de LTV máximo.

Ou seja: o "até 60%" é o teto teórico. A média real que vejo sair na Solva pra operações Creditas fica entre 48-55% — principalmente porque cliente com imóvel impecável + score alto costuma conseguir taxa melhor em outro banco e vai pra lá.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
A Creditas tem marketing forte, chega rápido. Mas na Solva, quando simulamos com os 22 bancos, 67% dos clientes que vinham "só com Creditas" acabam fechando com outro parceiro (taxa menor ou prazo melhor). Custo de não comparar: média de R$ 42 mil pagos a mais em 10 anos numa op de R$ 500k.

Erro 2: Pedir o LTV máximo sem calcular a parcela antes
LTV 60% parece "aproveitar melhor o imóvel". Mas a parcela pode explodir. Já vi cliente pedir R$ 800k (LTV 60%), aprovar, e descobrir que não consegue honrar a parcela de R$ 13k. Resultado: renegocia pra R$ 600k (LTV 45%) depois de perder R$ 4,2k em custos de avaliação e cadastro.

Erro 3: Ignorar o prazo na hora de escolher LTV
Cliente olha só a taxa ("1,39% tá ok") e esquece que prazo longo + LTV alto = bomba. Exemplo: R$ 600k a 1,39% por 15 anos = R$ 8.818/mês. Mesmo valor a 1,39% por 10 anos = R$ 9.547/mês. Diferença de R$ 729/mês, mas economia total de R$ 134 mil em juros. Se você aguenta a parcela maior, SEMPRE vá pro prazo menor.

Erro 4: Não considerar o saldo devedor do financiamento atual
A Creditas deduz o saldo devedor do financiamento do LTV. Imóvel R$ 1M com R$ 500k devendo = patrimônio líquido R$ 500k → LTV 60% = R$ 300k (não R$ 600k). Vi cliente achar que ia pegar R$ 600k e levar susto quando a proposta veio em R$ 280k.

Erro 5: Achar que LTV é a única métrica que importa
LTV é quanto você pega. Mas taxa, prazo e custo total definem se o negócio é bom. Já vi operação LTV 70% (banco médio) com taxa 1,79% perder feio pra operação LTV 55% (bancão) a 1,19%. Sempre calcule o custo efetivo total — não só o valor liberado.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel vale mais de R$ 500 mil e está quitado (ou com menos de 40% devendo)?
   Se não: LTV 60% não vai liberar valor suficiente pra justificar a operação.

2. Você tem renda comprovada acima de 3x o valor da parcela estimada?
   Regra de bolso: pra cada R$ 100k liberados a 1,4% a.m. em 10 anos, parcela gira em torno de R$ 1.600. Se renda < R$