Qual o prazo máximo do home equity?

Resposta direta: O prazo máximo do home equity varia de 180 a 360 meses (15 a 30 anos) dependendo do banco. Bancões tradicionais operam com teto de 240 meses (20 anos), enquanto fintechs especializadas chegam a 360 meses (30 anos). O prazo real aprovado depende da sua idade — bancos exigem que o contrato termine antes dos 75-80 anos.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

240 meses (20 anos) é o prazo que você vai encontrar em 80% das propostas do mercado. Bradesco, Santander, Itaú, BV, Daycoval — todos trabalham nessa faixa. Três bancos parceiros da Solva chegam a 360 meses (30 anos): Creditas, C6 Bank e Pontte. Mas calma — prazo longo não é automático. Se você tem 60 anos, dificilmente consegue 30 anos (terminaria com 90). A idade limite costuma ser 75-80 anos no fim do contrato.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o jogo pro seu perfil específico.

Primeiro: prazo máximo OFERECIDO vs prazo máximo APROVADO são coisas diferentes. O banco pode anunciar "até 360 meses", mas aprovar só 180 no seu caso. Por quê? Três filtros principais:

1. Sua idade — regra interna da maioria dos bancos: contrato precisa terminar antes dos 75 anos (alguns aceitam 80). Você com 55 anos pedindo 30 anos? Não rola. Máximo real: 20 anos (termina aos 75).

2. Valor do imóvel vs valor solicitado — quanto MENOR o LTV (loan-to-value), mais flexível o banco fica com prazo. Exemplo real de cliente Solva: imóvel de R$ 2,8M, pediu R$ 600k (LTV 21%). Bradesco aprovou 240 meses sem pestanejar. Mesmo cliente pedindo R$ 1,5M (LTV 54%)? Teto caiu pra 180 meses.

3. Renda comprovada — bancos calculam: parcela não pode ultrapassar 30-35% da renda líquida. Se sua renda "não fecha" pra parcela do prazo longo, eles cortam o prazo pra fazer a parcela subir e aprovar menos dinheiro.

Semana passada atendi um cliente que queria R$ 800k em 360 meses pra trocar dívidas caras. Renda de R$ 18k. Parcela em 360 meses: ~R$ 6.800 (37% da renda). Nenhum dos 11 bancos aprovou mais de 240 meses. Solução? Ele reduziu o valor pra R$ 650k, ficou em 240 meses com parcela de R$ 5.200 (29% da renda). Aprovado em 3 bancos.

Quando o prazo longo vale (e quando não vale)

Vale muito:

• Você tem 45-55 anos + renda comprovada sólida → consegue estender até 240-300 meses tranquilo. Parcela cai 35-40% comparado a 120 meses. Cliente de 48 anos que pegou R$ 900k em 300 meses: parcela de R$ 7.200 (vs R$ 11.400 em 120 meses). Diferença brutal.

• Vai usar pra investimento com retorno > custo do crédito → aluga o imóvel dado em garantia por R$ 4.500/mês, parcela é R$ 3.800 em 240 meses. Sobra caixa + ainda paga o crédito com "dinheiro do inquilino". Matemática fecha.

• Quer refinanciar dívidas com juros 3-4x maiores → cartão a 14% a.m., consignado a 2,1% a.m. Home equity a 1,2-1,6% a.m. em prazo longo destrói o custo financeiro total mesmo pagando por mais tempo.

Não vale (custa caro):

• Você tem 65+ anos → prazo máximo real é 10-15 anos (pra terminar antes dos 75-80). Parcela fica alta, pode não passar na análise de capacidade de pagamento. Nesses casos, operações menores em prazos curtos ou home equity reverso fazem mais sentido.

• Imóvel é seu único patrimônio e você não tem renda futura garantida → esticar pra 30 anos amarra o imóvel por 3 décadas. Se a renda cair, você não tem margem. Vi cliente que perdeu o emprego no ano 3 de um contrato de 25 anos — tentou vender o imóvel pra quitar, mas mercado desaquecido atrasou a venda. Quase entrou em default.

• LTV acima de 60% — bancos ficam conservadores. Mesmo anunciando 240-360 meses, aprovam no máximo 180. E cobram taxa maior (risco percebido sobe). Cliente pediu R$ 1,2M sobre imóvel de R$ 1,8M (LTV 67%). Proposta: 144 meses, taxa 1,89% a.m. — péssimo negócio.

O que ninguém te conta sobre prazo longo

A maioria dos artigos trata prazo como "escolha sua aventura". Não é. Existem 3 pegadinhas invisíveis:

1. Custo financeiro total explode (mas pode valer a pena)

R$ 500k em 120 meses a 1,29% a.m. = você paga R$ 404k de juros (total: R$ 904k).
Mesmos R$ 500k em 240 meses a 1,29% a.m. = você paga R$ 859k de juros (total: R$ 1.359k).

Diferença: R$ 455k a MAIS em juros. Assusta? Sim. Mas olha o outro lado: parcela cai de R$ 7.500 pra R$ 5.700. Se você pegar essa diferença de R$ 1.800/mês e aplicar em Tesouro Selic (renda fixa conservadora, ~13% a.a.), em 20 anos você acumula R$ 1.120k. Quase empata com o "custo extra" dos juros — e ainda ficou líquido durante o caminho.

Isso a maioria não fala.

2. Bancos não deixam você escolher livremente

Você não chega e diz "quero 360 meses". O banco decide baseado em score interno (idade + renda + LTV + histórico). Já vi proposta do mesmo cliente: Bradesco ofereceu 180 meses, Creditas ofereceu 300, Daycoval ofereceu 240. Todos olhando o MESMO imóvel, a MESMA documentação.

Por isso a Solva compara 11 bancos simultaneamente. O prazo "máximo real" você só descobre quando põe pra rodar.

3. Amortização extraordinária quase ninguém faz (mas deveria)

Todo home equity permite amortização sem custo adicional (Lei 14.711/2023 reforçou isso). Você pode pegar 240 meses pra ter parcela baixa, mas amortizar R$ 50k, R$ 100k quando tiver fluxo. Reduz prazo OU parcela.

Fiz isso com minha própria operação: peguei 180 meses, parcela confortável. Ano 2: amortizei R$ 150k de um bônus. Cortei 4 anos do prazo, economizei R$ 87k em juros. Mas mantive a FLEXIBILIDADE da parcela baixa nos meses ruins.

Estratégia: pegue o prazo longo possível (parcela baixa = segurança), mas amortize agressivamente quando puder. Melhor dos dois mundos.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar o primeiro prazo oferecido sem comparar 11 bancos → banco A aprova 180 meses, banco F aprova 240 meses mesma taxa. Diferença na parcela: R$ 1.900/mês (operação R$ 700k). Custo de não comparar: você paga R$ 34k a mais por ano em parcela "desnecessariamente alta". Em 15 anos: R$ 510k.