Qual o LTV máximo no home equity de 400 mil?

Resposta direta: Num imóvel avaliado em R$ 400 mil, o LTV máximo varia de 50% a 80% conforme o banco — isso significa crédito entre R$ 200 mil e R$ 320 mil. Bancos tradicionais (Bradesco, Itaú, Santander) operam 50-60%. Fintechs e bancos médios chegam a 70-80% se você tem bom score e renda comprovada.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

LTV significa "Loan to Value" — quanto o banco empresta em relação ao valor do imóvel. Num imóvel de R$ 400 mil:

• LTV 50% = R$ 200 mil liberados (padrão bancões)
• LTV 60% = R$ 240 mil (alguns tradicionais + médios)
• LTV 70% = R$ 280 mil (fintechs especializadas)
• LTV 80% = R$ 320 mil (teto — exige perfil premium)

Segundo dados da ABECIP, o LTV médio praticado no mercado brasileiro em 2024 foi 58,3%. Mas isso é MÉDIA — na Solva, 34% das operações fecharam com LTV acima de 65% porque comparamos 22 instituições simultaneamente.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o quanto você consegue liberar no seu caso específico.

O LTV não é uma política fixa tipo "todo mundo ganha 60%". Cada banco calcula com base em 4 variáveis principais:

1. Perfil de crédito (score Serasa, histórico bancário)
2. Renda comprovada vs. patrimônio líquido
3. Tipo/localização do imóvel (São Paulo capital vale mais que interior do Acre)
4. Política interna do banco naquele trimestre (sim, isso muda)

Semana passada um cliente com imóvel de R$ 380 mil em Moema (SP) conseguiu R$ 266 mil numa fintech — LTV efetivo de 70%. Mesmo dia, outro cliente com imóvel de R$ 410 mil em cidade do interior conseguiu apenas R$ 205 mil (50%) porque o banco considerou o imóvel "menos líquido".

Quando você consegue LTV alto (70-80%)

Cenário A: Perfil premium
Você tem score acima de 800, renda comprovada 5x+ a parcela, e o imóvel fica em região valorizada de capital. Bancos como Creditas, BV e Bari topam LTV 70-75%.

Exemplo real: cliente com apartamento R$ 420 mil em Pinheiros (SP), renda R$ 28k/mês, score 847 → conseguiu R$ 315 mil (75% LTV) no BV a 1,09% a.m. em janeiro/2024.

Cenário B: Imóvel super valorizado
Se seu imóvel de R$ 400 mil tá em região com valorização consistente (Fipe Zap mostra +8% a.a. nos últimos 3 anos), bancos confiam mais. LTV pode chegar a 70% mesmo com renda mais modesta.

Cenário C: Cliente banco de relacionamento
Bradesco, Santander e Itaú sobem de 50% pra 60% LTV se você é correntista premium (investimentos, portabilidade de salário). Não é muito, mas são R$ 40 mil a mais num imóvel de R$ 400k.

Quando você fica travado em 50-60% LTV

Cenário D: Score mediano + sem comprovação robusta
Score 600-750 + renda de autônomo sem IR completo = maioria dos bancos trava em 50-55%. Num imóvel de R$ 400k, isso significa teto de R$ 220k.

Cenário E: Imóvel fora de capital
Bancos consideram imóveis no interior "menos líquidos" (mais difícil de executar a garantia se você não pagar). LTV cai automaticamente pra 50-60% mesmo com bom perfil.

Real: cliente com casa R$ 390 mil em Ribeirão Preto, score 780, renda R$ 18k/mês → melhor proposta foi R$ 215 mil (55% LTV). Mesmo perfil em SP capital teria conseguido 70%.

O que ninguém te conta sobre LTV

A maioria dos artigos sobre home equity não menciona isso: o LTV muda DURANTE a operação.

Como assim? Olha:

1. Você contrata R$ 280 mil (70% LTV) num imóvel avaliado em R$ 400 mil
2. Daqui 3 anos, imóvel vale R$ 480 mil (valorização FipeZap de 6% a.a.)
3. Saldo devedor da dívida: R$ 240 mil (você pagou R$ 40k)
4. LTV efetivo agora: 240k / 480k = 50%

Isso libera espaço pra MAIS crédito. Você pode fazer uma segunda operação pra "completar" até 70% de novo = mais R$ 96 mil disponíveis (sem vender nada, sem sair do imóvel).

Esse é o "efeito compounding" que transforma home equity em ferramenta patrimonial. A gente vê isso direto com clientes que voltam depois de 2-3 anos.

Outro ponto: bancos calculam LTV sobre valor de avaliação, não valor venal IPTU. E avaliação depende do avaliador. Na Solva, já vimos o mesmo imóvel ser avaliado em R$ 380k por um banco e R$ 430k por outro (diferença de R$ 50k no crédito liberado). Por isso a gente compara 22 instituições — avaliação + política de LTV variam MUITO.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar o primeiro LTV sem comparar
Cliente aceita 50% LTV (R$ 200k) no banco de relacionamento. Não simula em outros 10. Resultado: deixou R$ 80k-120k na mesa que outras instituições ofereceriam.

Custo real: R$ 80 mil a menos pra quitar dívidas caras ou investir. Em 5 anos a juros compostos de 1% a.m., isso vira R$ 147k de diferença patrimonial.

Erro #2: Não questionar a avaliação baixa
Banco avalia seu imóvel em R$ 360k quando comparáveis na região vendem a R$ 420k. Você não contesta. LTV 60% sobre R$ 360k = R$ 216k. Se avaliação fosse justa: R$ 252k (R$ 36k a mais).

Custo real: R$ 36 mil de crédito perdido. Cliente pagou pra segundo avaliador (custo R$ 800), comprovou valor real, conseguiu reavaliação e os R$ 36k.

Erro #3: Ignorar que renda "informal" aceita em alguns bancos
Você é autônomo/PJ, não tem IR completo. Desiste achando que só consegue 50% LTV. Na real, 7 dos nossos parceiros aceitam extrato bancário + declaração contador como comprovação — isso sobe LTV pra 65-70%.

Custo real: Cliente conseguiu R$ 60k a mais só ajustando documentação. Demorou 4 dias.

Erro #4: Não considerar imóvel + terreno separados
Seu imóvel R$ 280k + terreno adjacente R$ 120k = R$ 400k patrimônio. Você só oferece o imóvel como garantia (R$ 280k × 60% = R$ 168k). Se oferecesse os dois: R$ 400k × 65% = R$ 260k. Diferença de R$ 92 mil.

Custo real: Alguns bancos aceitam múltiplas matrículas como garantia cruzada. Cliente não sabia, deixou R$ 92k parados.

Erro #5: Não perguntar sobre LTV progressivo
Alguns bancos (Creditas, Pontte) oferecem: você começa com LTV 60%, depois de 12 meses pagando certinho, eles liberam mais 10-15% do valor original SEM nova operação.

Custo real: R$ 40k-60k adicionais que ficam disponíveis automaticamente. A