Qual o valor mínimo de home equity?

Resposta direta: O valor mínimo de home equity varia de R$ 30 mil (fintechs e cooperativas) a R$ 300 mil (Bradesco, Santander, Itaú). A maioria dos bancos opera entre R$ 50 mil e R$ 100 mil. Seu limite depende de 3 fatores: valor do imóvel, renda comprovada e banco escolhido.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: não existe um valor mínimo único. Cada banco tem sua régua. Semana passada a gente aprovou R$ 35 mil no Sicoob pra um cliente de Curitiba, mas quando simulamos no Bradesco o mínimo era R$ 300 mil. Mesma pessoa, mesmo imóvel.

Segundo dados da ABECIP (março/2025), 68% das operações home equity aprovadas em 2024 ficaram entre R$ 100 mil e R$ 500 mil. Mas isso não significa que você precise desses valores — significa que a maioria dos clientes QUER esses valores. O mínimo técnico é outra história.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale se você tá buscando só o número. Mas na prática, o "valor mínimo" que aparece no site do banco raramente é o que você consegue de fato. Por quê? Porque o banco cruza 3 variáveis antes de aprovar:

1. Valor do imóvel — bancos emprestam até 60% do valor de avaliação (alguns 70%)
2. Sua capacidade de pagamento — renda comprometível após despesas fixas
3. Política interna do banco — cada instituição tem ticket mínimo operacional

Exemplo real: cliente com apartamento de R$ 800 mil quitado em São Paulo. Bradesco não aprova nada abaixo de R$ 300 mil (política interna). Mas na Creditas o mesmo cliente conseguiu R$ 80 mil sem problema. Solução: a gente roda as 22 instituições parceiras e mostra qual aceita o valor que você precisa.

Faixas de valor mínimo por tipo de banco (dados reais da Solva)

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú)

• Mínimo: R$ 250 mil a R$ 300 mil
• Por quê: estrutura de custo elevada, focam em tickets grandes
• Quando vale: você precisa de R$ 500 mil+ e quer taxa competitiva (1,09% a.m. a 1,39% a.m.)

Bancos médios (BV, Daycoval, Inter, Bari, Paulista)

• Mínimo: R$ 100 mil a R$ 150 mil
• Sweet spot: R$ 200 mil a R$ 800 mil
• Quando vale: equilíbrio entre burocracia e taxa (1,19% a.m. a 1,49% a.m.)

Fintechs e SCDs (Creditas, CashMe, Pontte, Zili, GVCash)

• Mínimo: R$ 30 mil a R$ 80 mil
• Limite: alguns travam em R$ 1,5 milhão
• Quando vale: você precisa de valores menores e aceita taxa um pouco maior (1,29% a.m. a 1,79% a.m.)

Cooperativas (Sicoob, Unicred)

• Mínimo: R$ 50 mil (Sicoob) ou R$ 80 mil (Unicred)
• Condição: precisa ser cooperado (fácil de virar, R$ 50-200 de quota)
• Quando vale: mora no interior, quer atendimento humanizado, taxa competitiva

Atenção: esses números são de abril/2025. Bancos ajustam política trimestralmente conforme apetite de crédito.

O que ninguém te conta sobre o "mínimo"

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o valor mínimo ANUNCIADO pelo banco raramente é o que você consegue aprovar de primeira. Por quê?

1. Avaliação do imóvel pode surpreender (pra baixo)

Banco contrata avaliador independente. Se você acha que seu apto vale R$ 600 mil mas o laudo vem R$ 480 mil, o empréstimo máximo cai de R$ 360 mil (60%) pra R$ 288 mil. Se o mínimo do banco era R$ 300 mil, você fica sem operação — mesmo tendo um imóvel "bom".

Solução Solva: a gente pede avaliação preliminar gratuita ANTES de você escolher o banco. Assim você já sabe seu teto real.

2. Renda comprometível é gargalo invisível

Exemplo: você quer R$ 200 mil pra reforma. Imóvel vale R$ 1 milhão (60% = R$ 600 mil disponíveis). Mas sua renda líquida é R$ 8 mil/mês. Bancos comprometem no máximo 30-35% da renda. Logo, parcela máxima aprovada = R$ 2.800/mês.

R$ 200 mil em 180 meses (15 anos) a 1,29% a.m. = parcela de R$ 2.890/mês. Não passa. Você precisa:

• Reduzir valor (ex: R$ 180 mil = R$ 2.601/mês) OU
• Aumentar prazo (20 anos) OU
• Ter coinquilino/cônjuge somando renda

3. Custo operacional do banco

Operação de R$ 50 mil dá o mesmo trabalho que uma de R$ 500 mil (análise de crédito, avaliação do imóvel, registro em cartório). Por isso bancões não fazem valores pequenos — margem operacional não fecha.

Fintechs automatizaram parte do processo, então conseguem operar R$ 30 mil com lucro. Mas a contrapartida é: menos flexibilidade em casos atípicos (autônomo sem IR, imóvel rural, etc).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar o primeiro "não" do banco sem comparar

Cliente queria R$ 120 mil. Bradesco disse "nosso mínimo é R$ 300 mil, desculpa". Ela desistiu. Três meses depois descobriu a Solva, simulamos em 11 bancos, Daycoval aprovou R$ 125 mil a 1,29% a.m. em 4 dias úteis.

Custo do erro: 3 meses de juros do cartão de crédito que ela tava usando pra obra (6,9% a.m. vs 1,29% a.m. = diferença de R$ 6.720 só nesses 3 meses numa dívida de R$ 120k).

Erro 2: Pedir valor "redondo" sem calcular o que realmente precisa

"Quero R$ 100 mil." Por quê R$ 100 mil? "Não sei, achei um número bom."

Na Solva a gente faz engenharia reversa:

• Quanto você precisa LÍQUIDO na mão?
• Tem que abater dívida existente? (ex: R$ 30k de cartão)
• Vai pagar à vista ou parcelar obra/investimento?

Aí somamos: valor líquido + quitação dívidas + impostos (ITBI se for compra) + taxa do banco (0,5% a 2% do valor) + margem de segurança 10%.

Resultado: cliente que "queria R$ 100 mil" na verdade precisava de R$ 87 mil líquidos = empréstimo de R$ 94 mil (já descontando taxa bancária). Economia de R$ 6 mil em IOF desnecessário.

Erro 3: Ignorar que imóvel de menor valor = proporcionalmente mais caro

Imóvel de R$ 300 mil → máximo 60% = R$ 180 mil
Imóvel de R$ 1 milhão → máximo 60% = R$ 600 mil

Mas: custo de avaliação do imóvel é R$ 1.800-2.500 nos dois casos. Logo, no imóvel de R$ 300 mil você paga 1,39% do valor emprestado SÓ de avaliação. No de R$ 1 milhão, paga 0,42%.

Se você tem imóvel "pequeno" (abaixo de R$ 400 mil), faz mais sentido juntar com outro imóvel do cônjuge/pais pra aumentar garantia e diluir custos fixos.

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