Quanto banco libera no home equity de imóvel de 1 milhão?

Resposta direta: Em um imóvel avaliado em R$ 1 milhão quitado, bancos liberam entre R$ 400 mil (40% LTV) e R$ 700 mil (70% LTV), dependendo da instituição, perfil de crédito do cliente e garantias adicionais. Média do mercado: R$ 500 mil a R$ 600 mil (50-60% do valor do imóvel).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Num imóvel de R$ 1 milhão quitado, você consegue liberar de R$ 400 mil até R$ 700 mil, dependendo do banco. A maioria dos 22 bancos parceiros da Solva trabalha com LTV (Loan-to-Value) entre 50% e 60% — ou seja, R$ 500 mil a R$ 600 mil liberados. Esse percentual é calculado sobre o valor de avaliação do banco, não o valor que você pagou no imóvel ou o da escritura.

Segundo dados da ABECIP, o ticket médio de operações de home equity em 2024 foi R$ 383 mil, com prazos médios de 144 meses e taxas entre 0,99% e 1,49% a.m. (equivalente a 12,5% a 19,5% a.a.).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de R$ 500k-600k vale pra 80% dos casos que passam pela Solva. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Três coisas que alteram esse valor:

1. O banco avalia o imóvel dele do jeito dele
Você pagou R$ 1 milhão no imóvel ano passado? Ótimo. O banco vai fazer avaliação própria (com engenheiro credenciado). Se o mercado esfriou, a avaliação pode sair R$ 920 mil. Se aqueceu, pode sair R$ 1,08 milhão. O cálculo do LTV parte dessa avaliação, não do seu preço de compra.

2. Seu perfil de crédito muda o LTV máximo

• Score alto (750+) + renda formal comprovada: bancos oferecem até 70% LTV = R$ 700 mil num imóvel de R$ 1 milhão
• Score médio (600-749) OU renda informal: LTV cai pra 50-60% = R$ 500 mil a R$ 600 mil
• Score baixo (abaixo de 600) MAS imóvel em localização prime (Jardins SP, Leblon RJ): alguns bancos aceitam 50% LTV com taxa mais alta

3. Garantias adicionais aumentam o limite
Se você tem outros imóveis quitados ou aceita oferecer garantia cruzada, bancos sobem o LTV. Exemplo real: cliente com imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo + apartamento de R$ 400 mil quitado em Santos conseguiu 65% LTV usando os dois como garantia = R$ 910 mil liberados (65% de R$ 1,4 milhão).

Quando vale liberar o máximo / quando NÃO vale

Cenário A: Faz sentido ir no limite (R$ 600k-700k)

Perfil: Você precisa de R$ 650 mil pra reformar + ampliar um imóvel comercial que vai gerar renda passiva de R$ 15 mil/mês.

Por que funciona:

• ROI claro (reforma gera receita)
• Taxa home equity 1,19% a.m. vs. CDC empresarial 3,5% a.m. = economia de R$ 180 mil em juros ao longo de 10 anos
• Você tem renda comprovada pra pagar parcela de R$ 9,5 mil/mês confortavelmente (comprometimento de 30% da renda)

Cenário B: NÃO vale ir no máximo

Perfil: Você quer R$ 700 mil pra quitar dívidas de cartão + fazer viagem + guardar um "colchão" de emergência.

Por que não funciona:

• Trocar dívida cara por dívida barata faz sentido — mas você não precisa de R$ 700k pra isso
• "Guardar colchão" = você vai pagar juros de 1,19% a.m. sobre dinheiro parado na poupita rendendo 0,5% a.m. (buraco de 0,69% a.m.)
• Parcela de R$ 10,2 mil/mês em 120 meses pode virar bola de neve se sua renda cair

Regra de ouro: Pegue só o que você PRECISA usar nos próximos 6 meses. Se precisa de R$ 400 mil agora e talvez mais R$ 200 mil daqui 2 anos, pegue R$ 400 mil e refaça a operação depois (alguns bancos permitem portabilidade com aumento de crédito).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity fala "bancos liberam até 70% do valor do imóvel". Verdade. Mas esquecem de mencionar que apenas 18% das operações aprovadas conseguem LTV acima de 65% (dado interno Solva, base 2023-2024).

Por quê? Três razões:

1. Avaliação bancária é conservadora
Banco usa FipeZap + visita de engenheiro + análise de comparáveis vendidos (não anunciados). Se seu bairro tem 5 imóveis similares vendidos por R$ 950 mil nos últimos 6 meses, o banco não vai avaliar o seu em R$ 1 milhão só porque você pagou isso. Resultado: LTV real cai 5-8%.

2. Renda informal limita LTV mesmo com score alto
Você é MEI faturando R$ 50 mil/mês mas declara R$ 8 mil? Bancos tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú) topam fazer a operação, mas limitam LTV em 50% porque não conseguem comprovar capacidade de pagamento da parcela teórica de R$ 10 mil/mês. Fintechs parceiras da Solva (Creditas, CashMe, Pontte) são mais flexíveis — aceitam extratos bancários de 6 meses + declaração de IR pra subir o LTV até 60%.

3. Uso do dinheiro importa (sim, banco pergunta)
Reforma do imóvel dado em garantia? LTV mais alto.
Investir em ações ou crypto? LTV mais baixo (banco vê risco).
Semana passada um cliente perdeu 10% de LTV (de 60% pra 50% = R$ 100 mil a menos liberados) porque declarou que ia usar parte do dinheiro pra emprestar pra um familiar. Banco viu "risco de desvio de finalidade".

Diferenças entre os 22 bancos da Solva

Detalhe importante: Esses ranges mudam TODA SEMANA. Bancos ajustam política de crédito conforme apetite de risco. Em janeiro/2025, por exemplo, 4 fintechs parceiras subiram LTV de 60% pra 65% porque captaram funding novo. Em março, 2 bancões baixaram de 60% pra 55% por causa de inadimplência no segmento PJ.

Moral da história: simular com 11