Quanto banco libera no home equity de imóvel de 300 mil?

Resposta direta: Em um imóvel de R$ 300 mil, bancos liberam entre R$ 180 mil (60% LTV) e R$ 240 mil (80% LTV) dependendo da instituição e do seu perfil. Bradesco e Santander trabalham com até 60%, enquanto fintechs como Creditas chegam a 80% para bons pagadores.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se seu imóvel vale R$ 300 mil, você consegue de R$ 180 mil a R$ 240 mil em crédito com garantia. A diferença tá no LTV (Loan-to-Value) — percentual que o banco empresta sobre o valor do imóvel. Segundo dados da ABECIP, o LTV médio praticado no Brasil em 2024 foi de 65%, o que daria R$ 195 mil no seu caso. Mas essa média esconde uma variação enorme entre instituições.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de R$ 180-240 mil vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada completamente pro seu cenário específico.

Primeiro: LTV não é só política do banco. Ele muda conforme SEU perfil. Um executivo com carteira assinada há 10 anos consegue 70% no Santander. Um autônomo com renda irregular? Mesma instituição pode oferecer só 50% (R$ 150 mil). E ninguém te avisa isso antes de bater na porta do banco.

Segundo: imóvel de R$ 300 mil tá numa zona cinzenta. É alto demais pra fintechs que só atendem operações até R$ 150k. E é baixo demais pra wealth advisors dos bancões que focam em R$ 1M+. Você acaba sendo atendido por gerentes generalistas que não manjam de home equity — e aí a proposta vem subotimizada.

Quanto cada tipo de instituição libera

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú)

• LTV padrão: 50-60% = R$ 150 mil a R$ 180 mil
• Exigem conta corrente ativa há 6+ meses
• Taxa média: 1,29% a.m. (dados BACEN set/2024)
• Processo: 15-25 dias úteis

Bancos médios (BV, Daycoval, Inter)

• LTV: 60-70% = R$ 180 mil a R$ 210 mil
• Aceitam transferir conta pra conseguir crédito
• Taxa média: 1,19% a.m.
• Processo: 10-15 dias úteis

Fintechs especializadas (Creditas, CashMe, Crediblue)

• LTV: 70-80% = R$ 210 mil a R$ 240 mil
• Avaliam score alternativo (histórico de aluguel, contas)
• Taxa média: 1,09% a.m.
• Processo: 5-10 dias úteis

A Solva compara propostas reais de 22 instituições simultaneamente. Semana passada um cliente com imóvel de R$ 320 mil recebeu ofertas de R$ 160 mil (Bradesco, 50% LTV) a R$ 256 mil (Creditas, 80% LTV) — diferença de R$ 96 mil no crédito disponível.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity te dá o LTV teórico máximo. Mas esquece de mencionar que banco nenhum libera o máximo de cara. Eles começam com 10-15 pontos abaixo do teto e esperam você negociar.

Exemplo real: cliente veio pra gente com pré-aprovação do Santander de R$ 150 mil (50% LTV) num imóvel de R$ 300 mil. A gerente disse "é o máximo que conseguimos". Pedimos reavaliação técnica com os mesmos documentos. Santander subiu pra R$ 180 mil (60% LTV) em 48h. Zero mudança no perfil — só saber pedir pro comitê certo.

Outro ponto: localização do imóvel pesa MUITO mais do que te contam. Imóvel de R$ 300 mil em bairro nobre de São Paulo? Banco libera fácil 70% (R$ 210 mil). Mesmo valor em cidade do interior sem liquidez? Cai pra 50% (R$ 150 mil). Lei 9.514/97 permite ao banco recusar garantia em região com histórico de desvalorização — e eles usam isso.

E tem mais: se o imóvel ainda tem saldo devedor de financiamento (mesmo pequeno), bancos descontam esse valor do LTV. Imóvel de R$ 300 mil com R$ 30 mil ainda devendo = base de cálculo de R$ 270 mil. Aí 60% vira R$ 162 mil, não R$ 180 mil.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar
Cliente com imóvel de R$ 300 mil que pega R$ 180 mil no Itaú a 1,35% a.m. paga R$ 97.200 de juros em 5 anos (CET 1,48% a.m.). Mesma operação na Creditas a 1,05% a.m. = R$ 71.820 em juros. Diferença: R$ 25.380 jogados fora por não simular com 3+ bancos.

2. Pedir só o que precisa (não o máximo aprovado)
Você quer R$ 100 mil pra reformar. Banco aprova R$ 200 mil (66% LTV). Erro: pegar só os R$ 100 mil. Por quê? Contratar novo home equity depois custa mais caro (banco cobra nova avaliação + registro em cartório). Melhor pegar os R$ 200 mil aprovados, usar R$ 100 mil na reforma e investir os outros R$ 100 mil em CDB que pague mais que a taxa do empréstimo (possível em 2024-2026 com Selic alta).

3. Confiar na avaliação do banco sem questionar
Banco manda perito que avalia seu imóvel em R$ 270 mil (você comprou por R$ 300 mil há 2 anos). Não questiona = LTV calculado sobre base menor. Sempre peça laudo de avaliação detalhado. Se discordar, contrate avaliação independente ABNT NBR 14.653 (custa R$ 800-1.500) e apresente pro banco. Em 40% dos casos, banco aceita o laudo externo e aumenta a base.

4. Não considerar custo total da operação
R$ 180 mil liberados ≠ R$ 180 mil na conta. Desconta: avaliação (R$ 800-2.500), registro cartório (R$ 2.000-6.000), IOF (0,38% + R$ 82,10), seguro obrigatório (0,03% a.m.). No final, entram R$ 170-175 mil. Se precisava exatos R$ 180 mil, vai faltar.

5. Ignorar imóvel residencial vs comercial
Imóvel comercial de R$ 300 mil = LTV médio 10 pontos MENOR que residencial. Apartamento residencial: até 80% (R$ 240 mil). Sala comercial: até 60% (R$ 180 mil). Motivo: liquidez menor em execução de garantia.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está 100% quitado OU tem menos de 10% de saldo devedor?
   (Se não: banco vai descontar o saldo do LTV)

2. Você precisa de R$ 150 mil ou mais?
   (Abaixo disso, CDC/consignado pode ser mais rápido)

3. Tem renda comprovada OU imóvel em bairro com FipeZap alto?
   (Score de crédito ruim é compensado por localização premium)

4. Consegue esperar 10-20 dias pra liberação?
   (Home equity não é dinheiro imediato — se precisa em 48h, não serve)