Qual o LTV máximo no home equity de 1 milhão?

Resposta direta: Num imóvel avaliado em R$ 1 milhão, o LTV máximo varia de 50% a 90% — ou seja, você consegue liberar entre R$ 500 mil e R$ 900 mil em crédito. O teto depende do banco, do seu perfil (renda/score) e da localização do imóvel. Bancões conservadores (Bradesco, Santander, Itaú) ficam em 50-60%. Fintechs especializadas (CashMe, Creditas, Pontte) chegam a 80-90%.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

LTV é Loan-to-Value — quanto o banco empresta em relação ao valor do imóvel. Num caso de R$ 1 milhão, se o banco trabalha com LTV 60%, você recebe R$ 600 mil. Se é LTV 80%, sobe pra R$ 800 mil.

Na prática, dos 22 bancos que a Solva compara, vejo tetos assim:

• Bancões (Bradesco/Santander/Itaú): 50-60% → R$ 500k-600k liberados
• Médios (BV/Inter/Daycoval): 60-70% → R$ 600k-700k
• Fintechs especializadas (Creditas/CashMe/Pontte): 70-90% → R$ 700k-900k

Um cliente com imóvel de R$ 1M bem localizado em SP + renda formal R$ 15k conseguiu R$ 850 mil (LTV 85%) via Creditas semana passada. O Bradesco dele ofereceu R$ 550 mil (LTV 55%). Mesma casa, R$ 300k de diferença.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a tabela acima vale como média. Mas o LTV que VOCÊ vai conseguir depende de 4 variáveis que os bancos calibram caso a caso:

1. Perfil de crédito (score + renda + histórico)
2. Localização do imóvel (capital × interior)
3. Liquidez do imóvel (apartamento Leblon × chácara rural)
4. Política interna do banco naquele mês (sim, isso muda)

Um empresário com faturamento R$ 80k/mês + score 850 + apartamento em Moema consegue LTV 85% fácil. Um aposentado INSS R$ 5k + score 650 + casa em cidade 50k habitantes vai travar em 50-55%, mesmo que a casa valha R$ 1M líquido.

E tem outra: banco nenhum divulga o LTV máximo em tabela pública. Eles ajustam por operação. É por isso que a Solva existe — a gente manda o mesmo caso pra 22 bancos e descobre quem libera mais.

Quando vale / quando não vale buscar LTV alto

Vale buscar LTV 80%+ quando:

• Imóvel premium em capital — apartamento Zona Sul RJ, Jardins SP, Mercês Curitiba, Moinhos Porto Alegre. Bancos assumem que vende rápido se der problema.
• Renda alta comprovada OU imóvel acima de R$ 3M — fintechs como CashMe e Pontte aceitam "asset-based lending" (o imóvel sozinho justifica a op, mesmo sem renda formal).
• Score 750+ — destrava camada de LTV que bancos reservam só pra low-risk.

Exemplo real: empresário SP, apartamento R$ 2,8M no Itaim, renda informal R$ 60k/mês. CashMe liberou R$ 2,4M (LTV 86%) olhando só o imóvel + extrato bancário 6 meses. Bradesco negou porque não tinha CLT.

NÃO faz sentido forçar LTV alto quando:

• Imóvel em cidade abaixo de 100k habitantes — bancos tratam como ativo ilíquido, travam em 50-55% pra se proteger.
• Propriedade rural/chácara — maioria dos bancos nem aceita como garantia. Quem aceita (Sicoob, Unicred) limita a 40-50%.
• Score abaixo de 600 — você até consegue crédito, mas banco compensa o risco com LTV baixo (50-60%) + juros mais altos.

Cliente teve imóvel R$ 900k em Bauru-SP avaliado, score 580. Melhor proposta: R$ 450k (LTV 50%) a 1,09% a.m. Se tivesse score 780, mesmo imóvel liberaria R$ 630k (LTV 70%) a 0,89%.

O que ninguém te conta sobre LTV máximo

A maioria dos artigos sobre home equity fala "LTV médio de 60%". Mas tem 3 coisas que mudam o jogo:

1. LTV não é fixo — é negociável banco a banco

Cada banco usa modelo de risco próprio. O que o Bradesco chama "imóvel classe A" (LTV até 60%), a Creditas pode classificar como "tier premium" (LTV 80%). Mesma casa, critério diferente.

Semana passada: cliente com apartamento R$ 1,1M em Floripa. Santander ofereceu R$ 605k (LTV 55%). Inter ofereceu R$ 770k (LTV 70%). Creditas R$ 880k (LTV 80%). Se ele tivesse ficado só na proposta do banco onde tem conta, perderia R$ 275 mil de crédito disponível.

2. LTV alto ≠ melhor negócio sempre

LTV 90% parece ótimo até você ver a taxa. Banco que empresta R$ 900k num imóvel de R$ 1M tá assumindo mais risco — e cobra por isso.

Exemplo numérico:

• Proposta A: R$ 600k (LTV 60%) a 0,79% a.m. → custo total 10 anos = R$ 339k
• Proposta B: R$ 850k (LTV 85%) a 1,19% a.m. → custo total 10 anos = R$ 671k

Se você SÓ precisa de R$ 600k, pegar LTV alto "porque dá" te custa R$ 332k a mais em juros. A não ser que vá investir esses R$ 250k extras em algo que renda >1,19% a.m. (difícil).

3. Imóvel financiado limita o LTV disponível

Se o imóvel de R$ 1M ainda tem saldo devedor de R$ 300k no financiamento habitacional, o banco considera valor líquido de R$ 700k. LTV 60% sobre R$ 700k = R$ 420k liberados (não R$ 600k).

Nesse caso, parte do home equity quita o saldo devedor — você recebe o "líquido" na conta. Cliente semana passada: imóvel R$ 950k, devia R$ 280k pro Itaú. Creditas aprovou R$ 665k (LTV 70% sobre R$ 950k), quitou os R$ 280k, e ele recebeu R$ 385k limpo. Conta fecha, mas muita gente não entende isso no primeiro contato.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar

Cliente pergunta "qual o limite do Bradesco?" → gerente fala R$ 550k (LTV 55%) → cliente acha que é o máximo possível. Não é. É o máximo daquele banco COM aquela política NAQUELE dia.

Custo: Numa operação de R$ 1M, diferença entre LTV 55% (R$ 550k) e LTV 80% (R$ 800k) = R$ 250k que você deixou na mesa. Se precisava de R$ 700k, vai ter que pegar empréstimo pessoal pros R$ 150k faltantes — a 3-5% a.m., não 0,8%.

Erro 2: Confundir valor de mercado com valor de avaliação bancária

Você acha que o apartamento vale R$ 1M (porque foi o último lance no FipeZap). Banco manda perito → avaliação sai R$