Quanto consigo pegar de home equity com nome sujo?

Resposta direta: De R$ 100 mil a R$ 3 milhões se o imóvel estiver quitado e valer acima de R$ 500 mil. Home equity analisa a garantia (o imóvel), não o score de crédito — mas só 8 dos 22 bancos Solva aceitam CPF negativado, e a taxa sobe 1,5 a 3 pontos percentuais em relação a quem tem nome limpo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Você consegue pegar entre 50% e 70% do valor do imóvel mesmo com restrições no CPF. Exemplo prático: imóvel de R$ 800 mil = até R$ 560 mil liberados. A diferença pro nome limpo está na taxa (você paga 1,19% a.m. em vez de 0,89% a.m.) e na quantidade de bancos que vão analisar (8 em vez de 22).

Semana passada aprovamos R$ 380 mil pra um cliente com 4 protestos ativos. Imóvel quitado em São Paulo avaliado em R$ 620 mil. Taxa final: 1,24% a.m. + IOF.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o jogo pro seu bolso.

Primeiro: "nome sujo" é termo guarda-chuva. Pra banco, existe diferença ENORME entre:

• Negativado no Serasa (score baixo, mas sem processos)
• Protesto em cartório
• Execução judicial em andamento
• Falência/recuperação judicial

Cada tipo tem impacto diferente. E alguns bancos topam um mas não topam outro.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Vale muito a pena
Cliente com imóvel de R$ 1,2 milhão quitado, negativado por dívida de cartão (R$ 18 mil). Precisa de R$ 600 mil pra consolidar 7 empréstimos pessoais que somam R$ 9.400/mês.

Resultado: aprovado R$ 600 mil a 1,29% a.m. (15,5% a.a.), presta R$ 10.200/mês. Ele quita os 7 empréstimos, sobra R$ 400 mil limpos, e AINDA economiza R$ 800/mês na prestação. Em 2 anos o nome limpa e ele consegue portabilidade pra 0,99% a.m.

Cenário B: Complica
Cliente com imóvel de R$ 450 mil (ainda devendo R$ 120 mil pro banco), CPF com execução fiscal municipal de R$ 200 mil. Quer R$ 300 mil.

Problema: equity disponível é só R$ 330 mil (R$ 450k - R$ 120k). E execução judicial deixa 19 dos 22 bancos fora. Dos 3 que sobraram, nenhum aprovou acima de 50% LTV por causa do risco processual. Limite real: R$ 165 mil. Não fecha a conta.

Cenário C: Meio termo
Imóvel de R$ 850 mil quitado, protesto de R$ 32 mil em cartório (dívida empresarial antiga). Cliente quer R$ 400 mil pra abrir nova empresa.

Aprovado com 2 bancos: um ofereceu R$ 400k a 1,49% a.m., outro R$ 420k a 1,35% a.m. Diferença de R$ 3.100/mês na prestação de 120 meses entre as propostas. Por isso a gente compara 11 bancos — essa diferença paga 6 meses de aluguel.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity com restrição te diz "é possível, mas difícil". Vou ser mais precisa: é SELETIVO, não difícil.

Os 8 bancos que topam negativado na Solva têm critérios bem específicos:

• CashMe e Creditas: aceitam score baixo, mas barram protesto acima de R$ 50k
• Galleria e Pontte: topam protesto, mas exigem LTV máximo de 50% (não 70%)
• BV e Daycoval: analisam caso a caso se a dívida é PF ou PJ (PJ passa mais fácil)
• Bari: aceita quase tudo, mas cobra 1,89% a.m. (quase o dobro do mercado)
• Zili: libera até com execução, desde que não seja trabalhista

Nenhum banco divulga isso publicamente. A gente só sabe porque processa 40-60 operações/mês e testa na prática.

Outro detalhe: se você limpar o nome DURANTE a análise (pagando a dívida que causou a restrição), alguns bancos reanalisam com taxa melhor. Já vi queda de 1,45% pra 1,09% a.m. porque o cliente quitou R$ 8 mil de Serasa na semana da aprovação.

E tem um terceiro ponto que economiza dinheiro real: imóvel COM dívida ativa complica menos que sem dívida mas com protesto. Parece contra-intuitivo, mas é verdade. Banco prefere um imóvel financiado (equity líquido de R$ 400k) sem restrição no CPF do que um imóvel quitado (equity de R$ 800k) com protesto de R$ 100k. O primeiro aprova a 1,19% a.m., o segundo a 1,49% a.m.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
Cliente com score 200 (muito baixo) recebeu proposta de R$ 300k a 1,79% a.m. de um banco médio. Achou que era "o melhor possível" dado o CPF. A gente conseguiu R$ 320k a 1,29% a.m. em outra instituição. Diferença: R$ 142 mil pagos a mais em 10 anos se tivesse aceitado a primeira.

Erro 2: Esconder a restrição do correspondente
Alguns clientes omitem o protesto achando que "o banco não vai ver". Resultado: análise avança 15 dias, chega na mesa do comitê, reprova, e você perdeu 2 semanas. Melhor: avisar de cara e direcionar pros bancos certos.

Erro 3: Não usar o home equity pra LIMPAR o nome
Vi cliente pegar R$ 200k a 1,39% a.m., usar R$ 180k pra reformar casa, e deixar R$ 12k de dívida ativa no Serasa. Resultado: nome continua sujo, não consegue portabilidade depois. O certo: separa R$ 12k pra quitar a restrição, usa R$ 188k pra reforma. Em 6 meses o score sobe, você faz portabilidade pra 0,99% a.m. e economiza R$ 18k/ano.

Erro 4: Pedir valor MUITO acima do equity disponível
Imóvel de R$ 600k ainda com R$ 200k devendo. Equity líquido = R$ 400k. Cliente pede R$ 500k. Nenhum banco aprova acima do equity. Você gasta tempo de análise à toa. Simule realista: peça no máximo 60% do equity líquido quando o CPF tem restrição.

Erro 5: Não considerar o custo da dívida atual vs. custo do home equity
Cliente com R$ 50k no cartão rotativo (15% a.m.) + R$ 30k em empréstimo pessoal (4,5% a.m.) = média ponderada de 8,1% a.m. Home equity a 1,39% a.m. mesmo com CPF sujo é 6,7 pontos MENOR. Em 5 anos, a diferença é R$ 187 mil em juros evitados. Não fazer a conta = jogar dinheiro fora.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está quitado OU você deve menos de 30% do valor dele?
   (Se não: equity disponível pode ser insuficiente)

2. O valor que você precisa é menor que 60% do valor do imóvel?
   (Se não: poucos bancos vão aprovar com CPF restrito