Quanto custa home equity Bradesco?

Resposta direta: O Bradesco oferece duas linhas de home equity em 2025: taxa a partir de 0,99% a.m. (alienação fiduciária) e 1,49% a.m. (hipoteca), com TAC entre R$ 2.990 e R$ 4.490 dependendo do valor contratado. Mas calma — essa taxa "a partir de" raramente é a que você vai receber. O custo real depende do seu perfil, valor do imóvel e prazo.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O Bradesco cobra taxa de juros a partir de 0,99% a.m. na linha com alienação fiduciária e 1,49% a.m. na hipoteca tradicional. Além disso, tem a TAC (Taxa de Abertura de Crédito) que varia de R$ 2.990 a R$ 4.490 conforme o valor liberado. Num empréstimo de R$ 500 mil a 0,99% a.m. em 120 meses, você paga R$ 1.048.367 ao longo do contrato (R$ 548k de juros).

Mas aqui vai o pulo do gato: essa taxa "a partir de" é pra perfis AAA — renda alta, imóvel quitado em área nobre, score 900+. A maioria dos clientes recebe propostas entre 1,10% e 1,30% a.m. mesmo com bom perfil.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O Bradesco tem duas linhas distintas de home equity. A primeira usa alienação fiduciária (Lei 9.514/97) — você transfere a propriedade do imóvel pro banco durante o contrato, o que reduz o risco e libera a taxa mais baixa. A segunda é hipoteca clássica — você mantém a propriedade mas o imóvel fica gravado como garantia, e por isso o banco cobra 0,50 p.p. a mais.

A diferença parece pequena (0,99% vs 1,49%), mas num prazo de 10 anos isso representa R$ 150 mil a mais de juros num empréstimo de R$ 500 mil.

E tem outro detalhe que poucos percebem: o Bradesco não trabalha com correspondentes bancários pra home equity. Você negocia direto com o gerente da agência. Isso significa duas coisas: (1) zero flexibilidade na taxa — o que a mesa de crédito aprovou é o que você recebe; (2) processo mais lento — média de 45-60 dias entre análise e liberação.

Quando vale e quando não vale

Cenário A — quando o Bradesco faz sentido:

Você já é cliente Prime ou Private Bradesco há 5+ anos, tem patrimônio acima de R$ 5 milhões, renda comprovada de R$ 50k+ mensais e quer alienação fiduciária. Nesse caso, você tem chance real de conseguir a taxa de 0,99% a.m. e o banco vai priorizar sua análise.

Cliente nosso mês passado: empresário de São Paulo, imóvel R$ 4,2M nos Jardins, quitado. Recebeu proposta Bradesco a 0,99% pra R$ 1,5M em 120 meses. Taxa efetiva? 12,52% a.a. (CET 13,18% com a TAC diluída). Foi a segunda melhor proposta dos 11 bancos que consultamos.

Cenário B — quando o Bradesco provavelmente não é a melhor:

Você não é cliente do banco, ou seu relacionamento é básico (só conta corrente), ou precisa de hipoteca porque o imóvel já tem alienação em outro financiamento. Nesse caso, o Bradesco vai te oferecer 1,49% a.m. (ou mais) e você vai encontrar taxas 20-30% menores em fintechs como Creditas (0,94% a.m.) ou bancos médios como BV (1,09% a.m.).

Exemplo real: cliente com imóvel R$ 800k em Campinas, score 750, renda R$ 15k. Bradesco ofereceu 1,25% a.m. (hipoteca). Fechamos com o BV a 1,09% — diferença de R$ 87 mil em juros ao longo de 10 anos.

Cenário C — quando você deve evitar:

Você precisa de menos de R$ 200 mil OU tem urgência (precisa da grana em menos de 30 dias). O Bradesco tem tíquete mínimo de R$ 150 mil (na prática, raramente aprova abaixo de R$ 200k) e o processo bancário deles é estruturalmente lento. Melhor ir direto pras fintechs — Creditas libera em 15-20 dias, CashMe em 25-30.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos te mostra a taxa anunciada no site do Bradesco e finge que é isso que você vai pagar. Não é.

Semana passada um cliente me ligou dizendo "vi no site que é 0,99%, mas o gerente me ofereceu 1,18%". O que aconteceu? Três fatores que o site não explica:

1. Scoring de relacionamento: O Bradesco usa um score interno chamado BPS (Bradesco Performance Score) que cruza seu histórico como cliente + movimentação média + produtos contratados. Se você não é Prime/Private, seu BPS é baixo → taxa sobe 0,10-0,20 p.p. automaticamente.

2. LTV conservador: O banco empresta no máximo 50% do valor de avaliação do imóvel (LTV 50%). Mas a "avaliação" deles é feita por corretores credenciados que costumam ser 10-15% mais conservadores que o valor de mercado. Resultado: você acha que vai conseguir R$ 500k (50% de R$ 1M), mas a avaliação volta em R$ 850k e o banco aprova só R$ 425k.

3. Prazo impacta taxa: Prazos acima de 180 meses (15 anos) sofrem acréscimo de 0,10 p.p. na taxa. O site mostra 0,99%, mas se você quer 20 anos, vira 1,09% (e o gerente não avisa até você assinar a proposta).

Outro ponto: o Bradesco não aceita imóveis em 47 cidades do interior do Brasil. A lista não é pública, mas descobrimos na prática — clientes de Maringá, Ribeirão Preto e até Campinas (zona rural) já foram recusados mesmo com imóveis acima de R$ 1M. Se seu imóvel não está em capital ou região metropolitana de São Paulo/Rio/BH/Curitiba/Porto Alegre, confirme com o gerente ANTES de iniciar o processo.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar Preço do erro: R$ 47 mil em média (operação de R$ 500k, 10 anos)

Cliente nosso mês passado recebeu Bradesco a 1,15% e ia assinar. Comparamos com os outros 21 bancos da base Solva. Resultado: Daycoval ofereceu 0,98% (R$ 47k de diferença em juros). O processo da comparação levou 24 horas. Ele ia jogar R$ 47 mil no lixo por preguiça de comparar.

Erro #2: Esquecer de negociar a TAC Preço do erro: R$ 1.500 a R$ 2.000

A TAC do Bradesco é "tabelada" (R$ 2.990 até R$ 300k, R$ 3.490 até R$ 500k, R$ 4.490 acima), mas gerentes têm margem pra descontar 30-40% se você apertar. Principalmente se você tem outra proposta na mão. Já vi TAC cair de R$ 4.490 pra R$ 2.900 em clientes que mostraram proposta do Santander com TAC menor.

Erro #3: Não perguntar sobre o seguro embutido Preço do erro: 0,05-0,08% a.m. escondido no CET

O Bradesco oferece seguro de morte/invalidez "opcional" (entre aspas porque o gerente pressiona forte). O prêmio vai de R$ 200 a R$ 800 por mês dependendo da sua idade e valor financiado. Isso