Quanto custa ITBI home equity em Belo Horizonte?

Resposta direta: Em Belo Horizonte, home equity com alienação fiduciária NÃO paga ITBI (isento desde 2020). Se for hipoteca, você paga 1% sobre o valor do crédito contratado — exemplo: crédito de R$ 300 mil = R$ 3 mil de ITBI. A diferença entre os dois modelos pode representar R$ 5 mil a mais ou menos no bolso.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direto com você: o custo do ITBI em home equity em BH depende 100% do tipo de garantia que o banco vai pedir. Alienação fiduciária? Zero reais de ITBI (Lei Complementar 175/2020 de Belo Horizonte isentou). Hipoteca? 1% sobre o valor do crédito. Numa operação de R$ 400 mil, isso significa economizar R$ 4 mil só nessa taxa se conseguir fechar com alienação.

Segundo dados da ABECIP, 73% das operações de home equity no Brasil em 2025 usaram alienação fiduciária — justamente porque a Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) facilitou a execução extrajudicial. Em BH especificamente, a Prefeitura confirmou a isenção de ITBI pra esse modelo via Instrução Normativa SMF 001/2020.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico. Por exemplo: se você já tem uma hipoteca antiga no imóvel (daquelas de financiamento habitacional dos anos 2000), alguns bancos vão EXIGIR que você quite antes de constituir alienação fiduciária. Aí você vai pagar ITBI duas vezes — uma pra baixar a hipoteca velha, outra pra registrar a nova garantia (se o banco insistir em hipoteca).

Outro detalhe que ninguém te conta: bancos públicos (Caixa, BB) ainda preferem hipoteca por questões de governança interna. Instituições privadas (Bradesco, Santander, Itaú — os 3 bancões que a Solva opera) fecham 90% das operações em alienação fiduciária. Resultado prático: se você só consultar um banco, pode acabar pagando R$ 3-5 mil de ITBI sem necessidade.

Quando vale alienação fiduciária / quando você cai na hipoteca

Cenário A: Alienação fiduciária (ITBI zero)

• Imóvel residencial quitado OU com financiamento já pago
• Cliente com CPF limpo (Score acima de 600)
• Operação com bancos privados ou fintechs (Creditas, C6, Pontte)
• Exemplo real: Cliente com apartamento de R$ 1,2 milhão em Savassi, contratou R$ 500 mil no Bradesco via alienação. ITBI: R$ 0. Registro: R$ 4.200 (Cartório do 1º Ofício de BH).

Cenário B: Hipoteca (ITBI 1% sobre o crédito)

• Imóvel comercial ou misto
• Cliente com restrições leves no CPF (atraso recente)
• Operação com bancos públicos (Caixa, BB) ou cooperativas (Sicoob, Unicred)
• Exemplo real: Cliente com sala comercial de R$ 800 mil na Savassi, contratou R$ 300 mil na Caixa via hipoteca. ITBI: R$ 3.000. Registro: R$ 5.100. Total: R$ 8.100.

Cenário C: Quando você NÃO escapa do ITBI

• Imóvel com hipoteca anterior que precisa ser baixada → paga ITBI na baixa (1% sobre o saldo devedor antigo) + ITBI na nova garantia se for hipoteca de novo
• Operação acima de R$ 5 milhões em banco público → quase sempre hipoteca (política interna)

O que ninguém te conta sobre ITBI em home equity

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o valor do ITBI em hipoteca NÃO incide sobre o valor do imóvel (como acontece na compra/venda). Incide sobre o valor do CRÉDITO. Isso muda tudo. Se o seu imóvel vale R$ 1 milhão e você toma R$ 200 mil de crédito, o ITBI é 1% de R$ 200 mil = R$ 2 mil. Não 1% de R$ 1 milhão (que seria R$ 10 mil).

Esse detalhe pode te economizar R$ 8 mil numa operação média. Mas você só descobre isso se perguntar pro banco ANTES de assinar a proposta. E olha, semana passada um cliente veio na Solva reclamando que o gerente do banco tinha calculado ITBI sobre o valor do imóvel (errado) — ele quase desistiu da operação achando que ia pagar R$ 12 mil, quando na real eram R$ 2,4 mil.

Outro ponto: BH tem convênio com o Registro Eletrônico (sistema nacional de cartórios). Se o banco fechar por alienação fiduciária, o registro sai em 3-5 dias úteis. Hipoteca ainda depende de protocolo físico em alguns cartórios — demora 15-20 dias. Tempo é dinheiro (literalmente: você começa a pagar juros da operação assim que o dinheiro cai, não quando o registro sai).

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar hipoteca sem questionar: Cliente assume que "é assim mesmo" quando o gerente fala que vai ser hipoteca. Média: R$ 4 mil desperdiçados em ITBI que poderia ser zero com alienação fiduciária em outro banco.

• Não comparar propostas de múltiplos bancos: Cada banco tem política própria de garantia. Bradesco fecha 95% em alienação, Caixa fecha 80% em hipoteca. Não comparar = loteria. Custo: até R$ 5 mil de diferença no ITBI + R$ 2 mil no registro.

• Esquecer de incluir ITBI no cálculo do CET: Custo Efetivo Total deve incluir TODAS as taxas. ITBI de R$ 3 mil numa operação de R$ 300 mil por 10 anos adiciona 0,1 p.p. ao CET. Parece pouco, mas pesa na comparação entre propostas.

• Não pedir isenção quando aplicável: BH isenta ITBI em programas habitacionais (Minha Casa Minha Vida) e em algumas operações de regularização fundiária. Se o seu imóvel se enquadra, você pode ter isenção total mesmo em hipoteca. Custo de não pedir: R$ 3-5 mil.

• Confiar só no que o corretor/gerente fala: Corretor ganha comissão do banco, não trabalha pro seu bolso. Semana passada um cliente quase fechou hipoteca (ITBI R$ 3.500) porque o corretor disse que "alienação não aprova rápido". Solva mostrou proposta em alienação de outro banco aprovada em 48h. Economia: R$ 3.500 + 12 dias de espera.

Como saber se faz sentido buscar isenção de ITBI

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está quitado OU só tem financiamento habitacional simples (sem hipoteca antiga)? → Sim = alta chance de conseguir alienação (ITBI zero)

2. Você tem Score acima de 600 e renda comprovada OU imóvel acima de R$ 1,5 milhão? → Sim = bancos privados aceitam alienação fácil

3. O crédito que você precisa é residencial (reformar, quitar dívidas, investir)? → Sim = alienação é padrão do mercado

4. Você pode esperar 3-5 dias pra liberação do dinheiro? → Sim = alienação é viável (registro eletrônico em BH é rápido)

5. Você está comparando pelo menos 3 bancos diferentes? → Não = PARE. Você pode estar jogando R$ 5 mil no lixo sem saber.

Próximo passo concreto

Se você respondeu "sim" pra 3