Quanto pago de juros total num home equity de 1 milhão?

Resposta direta: Num home equity de R$ 1 milhão em 120 meses, você paga entre R$ 789 mil e R$ 1,24 milhão de juros totais, dependendo da taxa. A 0,99% a.m. (melhor Solva 1S/2025), total pago = R$ 1.789.000. A 1,50% a.m. (média mercado), total = R$ 2.241.000. Diferença: R$ 452 mil em 10 anos.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você contratar R$ 1 milhão em home equity hoje e parcelar em 10 anos (120 meses), vai pagar entre R$ 789 mil e R$ 1,24 milhão só de juros — dependendo da taxa que conseguir.

Taxa de 0,99% a.m. (melhor proposta Solva no primeiro semestre de 2025): parcela de R$ 14.908 × 120 = R$ 1.789.000 total pago. Ou seja, R$ 789 mil de juros.

Taxa de 1,50% a.m. (média que a gente vê no mercado sem comparação): parcela de R$ 18.675 × 120 = R$ 2.241.000 total pago. Juros de R$ 1.241.000.

Diferença? R$ 452 mil. Quase meio milhão deixado na mesa porque não comparou 11 bancos antes de assinar.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a conta acima vale pro cenário padrão: SAC (Sistema de Amortização Constante), 120 meses, sem seguro embutido. Mas três variáveis mudam o jogo completamente pro seu caso específico:

1. Sistema de amortização
SAC é o que a maioria dos bancos usa em home equity. A parcela diminui todo mês porque você amortiza sempre o mesmo valor do principal. Agora, se o banco oferecer PRICE (parcela fixa), os juros sobem uns 8-12% no total pago — porque você demora mais pra abater o saldo devedor.

2. Prazo
Esticar de 10 pra 15 anos (180 meses) reduz a parcela em 25-30%, mas aumenta os juros totais em 40-50%. A mesma operação de R$ 1 milhão a 0,99% a.m. vira R$ 1.121.000 de juros em 15 anos (vs. R$ 789 mil em 10).

3. Seguro obrigatório
Alguns bancos embute seguro prestamista + incêndio na parcela. Isso adiciona 0,10% a 0,25% a.m. na taxa efetiva. Parece pouco? Em R$ 1 milhão, vira R$ 80-150 mil extras em 10 anos.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Vale muito a pena
Você precisa dos R$ 1 milhão pra quitar dívidas caras (cartão/cheque especial a 12-15% a.m.) ou investir num negócio que rende acima de 1,2% a.m. líquido.

Exemplo real: cliente quitou R$ 830 mil em cartão (taxa média 13,5% a.m.) com home equity a 1,05%. Economia mensal de R$ 103 mil só em juros. Em 12 meses, já tinha "pago" toda a operação.

Cenário B: Não faz sentido
Você vai usar os R$ 1 milhão em algo que não gera retorno (reforma estética, carro zero) e já tem renda comprometida acima de 40%. Home equity não é dinheiro grátis — é dívida com garantia real. Se der errado, você perde o imóvel.

Cenário C: Depende
Usar pra comprar outro imóvel à vista (com desconto de 15-20%) pode valer SE a valorização esperada superar 1% a.m. nos próximos 10 anos. Regiões como Itaim (SP) e Leblon (RJ) historicamente sobem 0,8-1,2% a.m. segundo FipeZap. Interior ou cidades pequenas? Risco maior.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos que você lê sobre home equity mostra só a taxa mensal (tipo "a partir de 0,99%") e para por aí. Esquece de três coisas críticas:

1. A taxa "a partir de" é pro perfil top 5%
0,99% a.m. é real — a Solva fechou 37 operações nessa faixa no 1S/2025. Mas eram clientes com imóvel acima de R$ 5 milhões OU renda comprovada acima de R$ 80 mil/mês. Se seu perfil é médio (imóvel R$ 2-3 milhões, renda R$ 30 mil), a taxa gira em 1,15-1,30%.

Em R$ 1 milhão, a diferença entre 0,99% e 1,30% = R$ 223 mil em juros totais (10 anos SAC).

2. IOF de grandes valores muda a conta do primeiro ano
Operações acima de R$ 500 mil pagam IOF escalonado: 0,38% sobre o total + 0,0082% por dia nos primeiros 365 dias. Em R$ 1 milhão, isso dá R$ 6.792 de IOF no primeiro ano. A gente desconta isso da liberação (você recebe R$ 993.208 líquido), mas tem que considerar na conta de quanto REALMENTE precisa.

3. Bancos grandes vs. fintechs — spread de até 0,40%
Bradesco/Itaú/Santander costumam cobrar 1,20-1,50% porque têm estrutura pesada. Fintechs como Creditas, Pontte, Galleria operam a 0,99-1,10% porque são digital-first. Em R$ 1 milhão, essa diferença vira R$ 280-400 mil em juros totais.

Por isso a Solva existe: a gente compara as 22 instituições parceiras lado a lado. Semana passada um cliente ia fechar com o gerente do Bradesco a 1,35%. Mostramos proposta da Creditas a 1,02%. Economia? R$ 347 mil em 10 anos. Mesmo imóvel, mesma renda, só mudou o banco.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar (custo médio: R$ 280 mil em 10 anos)
Você liga pro banco onde tem conta, o gerente manda proposta em 48h, parece boa, assina. Erro: você não sabe se é a melhor taxa possível pro seu perfil até comparar com pelo menos 5-7 instituições. A Solva mostra 11 propostas reais em 24h porque cada banco avalia risco diferente — seu perfil pode ser "médio" pro Itaú e "premium" pra Creditas.

2. Focar só na parcela, ignorar o CET (custo médio: R$ 150 mil)
Banco A oferece parcela de R$ 14.200. Banco B oferece R$ 14.500. Você escolhe A. Detalhe: A cobra R$ 8 mil de tarifa de avaliação + R$ 12 mil de registro em cartório (fora da parcela). B inclui tudo. CET do A = 1,28% a.m. efetivo. CET do B = 1,18%. Você "economizou" R$ 300/mês mas pagou R$ 150 mil a mais no total.

3. Não simular prazo menor quando a renda permite (custo: R$ 320 mil)
Você ganha R$ 60 mil/mês, parcela de R$ 18 mil em 10 anos cabe tranquilo. Mas parcela de R$ 22 mil em 7 anos também cabe (37% de comprometimento). Diferença em juros totais: R$ 789 mil (10 anos) vs. R$ 469 mil (7 anos). Sobram R$ 320 mil. Se a sua renda suporta prazo menor, SEMPRE simule antes.

4. Esquecer de considerar amortização extraordinária (custo de oportunidade: variável)
Home equity permite amortizar antecipadamente sem multa (Lei 14.711/2023). Se você recebe R$ 200 mil