Quem aceita home equity com nome sujo?

Resposta direta: Dos 22 bancos parceiros da Solva, 7 aceitam home equity com nome sujo: Creditas, C6, Crediblue, Pontte, T-Cash, Zili e GVCash. Critério comum: imóvel quitado com valor acima de R$ 500 mil e LTV máximo de 40-50% (contra 60-70% pra quem tem score limpo).

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Sim, dá pra conseguir home equity com restrições no CPF. Das 22 instituições que a Solva trabalha, 7 topam avaliar mesmo com score baixo ou negativação ativa. A lógica é simples: se você tem um imóvel quitado valendo R$ 800 mil, o banco encara isso como garantia sólida — mesmo que você deva R$ 15 mil pro cartão de crédito.

Só que (e esse "só que" faz diferença): essas instituições compensam o risco cobrando taxas 1,5-2,5 pontos percentuais acima da média e liberando menos grana. Onde alguém com score 800+ conseguiria 60% do valor do imóvel, você vai pegar no máximo 40-50%.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: "nome sujo" cobre um espectro gigante. Tem diferença brutal entre:

• Negativação pontual: Uma conta de R$ 800 do cartão que virou bola de neve e foi pro Serasa (mais comum)
• Inadimplência crônica: 5+ restrições totalizando R$ 50k+ (bem mais difícil)
• Protestos em cartório: Cheque devolvido, nota promissória (alguns bancos nem avaliam)

Segunda nuance: o valor do imóvel muda TUDO. Se você tem um apartamento quitado de R$ 1,2 milhão na Vila Madalena e deve R$ 8 mil no Serasa, praticamente qualquer fintech topa. Agora se o imóvel vale R$ 300 mil em cidade do interior e você tem R$ 40 mil em dívidas... aí complica.

Terceira (e essa ninguém te conta): algumas instituições aceitam negativação MAS exigem que você quite as dívidas COM O DINHEIRO DO HOME EQUITY antes de liberar o saldo. Exemplo: você pede R$ 200 mil, tem R$ 12 mil no Serasa → o banco libera R$ 188 mil pra você e usa R$ 12 mil pra zerar suas restrições automaticamente. Fica limpo E resolve o problema de uma vez.

Quem aceita (e com quais condições)

Aqui vão os 7 que topam avaliar, com os critérios reais que a gente vê no dia a dia:

Creditas

• Aceita: Negativações até R$ 50 mil (total)
• LTV máximo: 50% do valor do imóvel
• Taxa média: 1,49-1,89% a.m. (contra 1,19-1,49% pra score limpo)
• Exigência: Imóvel acima de R$ 400 mil em capitais ou acima de R$ 600 mil no interior
• Diferencial: Permite quitar as dívidas com parte do crédito liberado

C6 Bank

• Aceita: Score a partir de 300 (Serasa)
• LTV máximo: 40%
• Taxa média: 1,69-2,19% a.m.
• Exigência: Imóvel quitado, sem financiamento ativo
• Obs: Não aceita protesto em cartório

Crediblue

• Aceita: Restrições até R$ 30 mil
• LTV máximo: 45%
• Taxa média: 1,79-2,29% a.m.
• Exigência: Renda comprovada OU imóvel acima de R$ 1 milhão (dispensa renda)
• Diferencial: Aprova mesmo com MEI sem faturamento declarado se o imóvel for high-ticket

Pontte

• Aceita: Qualquer score, foca 100% na garantia
• LTV máximo: 50%
• Taxa média: 1,89-2,49% a.m.
• Exigência: Imóvel residencial (não aceita comercial com restrição)
• Obs: Processo mais lento (45-60 dias), mas taxa de aprovação alta

T-Cash

• Aceita: Negativações até R$ 20 mil
• LTV máximo: 40%
• Taxa média: 1,99-2,59% a.m.
• Exigência: Imóvel acima de R$ 500 mil
• Diferencial: Libera em até 10 dias se tudo ok na documentação

Zili

• Aceita: Score a partir de 250
• LTV máximo: 45%
• Taxa média: 1,79-2,39% a.m.
• Exigência: Imóvel quitado + sem penhora/bloqueio judicial
• Obs: Não empresta pra quem tem dívida trabalhista em aberto

GVCash

• Aceita: Restrições até R$ 40 mil
• LTV máximo: 50%
• Taxa média: 1,69-2,09% a.m.
• Exigência: Imóvel em São Paulo capital ou ABC
• Diferencial: Menor taxa entre os que aceitam restrição, mas é regional

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que aceitar avaliar não é garantia de aprovação. Semana passada um cliente veio com imóvel de R$ 900 mil quitado, score 280, R$ 18 mil no Serasa. Das 7 instituições acima, 4 mandaram proposta. As outras 3 negaram por conta de um detalhe que não aparece no score: ele tinha uma ação trabalhista em andamento.

Outro ponto: os bancões (Bradesco, Santander, Itaú) NUNCA aceitam restrição no CPF pra home equity pessoa física. A política de crédito deles é binária: score acima de 700 ou nem avalia. Isso não aparece no site deles, mas é assim na prática desde 2019 (quando a Resolução CMN 4.733 endureceu os critérios de provisionamento pra operações com garantia real).

E tem uma pegadinha que custa caro: algumas fintechs cobram "taxa de análise" de R$ 500-1.500 mesmo se negar. Das 7 acima, só C6 e Creditas não cobram nada até aprovar. As outras 5 podem pedir essa grana adiantada — se recusar, já é red flag (banco sério não cobra pra avaliar).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira (e única) proposta que veio Custo médio: R$ 47 mil a mais pagos em 10 anos

Cliente com score 320 recebe proposta da Pontte: R$ 200 mil a 2,19% a.m. em 120 meses. Aceita na hora por achar que "com nome sujo não dá pra exigir". Se tivesse comparado, veria que a Creditas ofereceria R$ 220 mil (LTV maior) a 1,69% a.m. nas mesmas condições de garantia. Diferença no custo total: R$ 47.300.

Erro 2: Pedir o máximo LTV possível Custo: Taxa 0,3-0,5 p.p. mais alta

LTV de 50% vs. 35% pode parecer "pegar mais dinheiro grátis", mas os bancos cobram spread progressivo. Exemplo real (Crediblue, fev/2025): LTV 35% = 1,79% a.m. / LTV 50% = 2,29% a.m. Se você precisa de R$ 150 mil e o imóvel vale R$ 500 mil, pedir R$ 175 mil (LTV 35%) e R$ 250 mil (LTV 50%) pode custar R$ 22 mil a mais em 8 anos só pela diferença de taxa.

Erro 3: Não quitar as restrições com o próprio home equity Custo: Score continua baixo = juro alto em tudo o resto

Se você