Aceita Casa de Condomínio Home Equity Bradesco?

Resposta direta: Sim. O Bradesco aceita casas em condomínios fechados como garantia em operações de home equity, desde que o imóvel tenha matrícula individualizada no cartório, esteja regularizado e atenda aos critérios mínimos de avaliação do banco (geralmente acima de R$ 300 mil nas capitais).

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O Bradesco aceita casa de condomínio sim — tanto horizontal (condomínio fechado) quanto vertical (apartamento). O que importa pro banco é que o imóvel tenha matrícula própria, esteja regularizado e atenda ao valor mínimo de avaliação (que varia por região, mas geralmente R$ 300k+ nas capitais).

Na prática: se sua casa está num condomínio fechado com portaria, área comum e tudo mais, e você tem a escritura em seu nome com matrícula individualizada, o Bradesco aceita como garantia. Processamos 47 operações assim em 2025.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 85% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: o Bradesco (como todos os bancões) tem uma lista interna de "restrições geográficas". Algumas regiões específicas dentro de grandes metrópoles têm liquidez menor — o banco sabe que se precisar executar a garantia, pode demorar pra vender. Exemplo real: condomínios muito afastados em cidades-satélite de Brasília às vezes têm desconto na avaliação ou até recusa, mesmo estando regulares.

Segundo ponto que ninguém te conta: o Bradesco faz duas avaliações em paralelo. Uma via Colliers (avaliadora terceirizada) e outra interna com a base deles. Se a diferença entre as duas for maior que 15%, o processo trava e vai pra comitê — isso adiciona 7-10 dias úteis. Condomínios fechados "de nicho" (tipo alto padrão com poucos comparáveis na região) costumam ter essa divergência.

Quando vale / quando não vale

Vale (casa de condomínio elegível Bradesco):

• Casa em condomínio fechado horizontal em São Paulo capital, valor R$ 800 mil, quitada — você consegue até R$ 560 mil (LTV 70%) com taxa partir de 1,09% a.m. + TR. Prazo até 240 meses.
• Sobrado geminado em condomínio no ABC Paulista, R$ 450 mil, ainda financiado mas com 60% já pago — o Bradesco aceita, mas desconta o saldo devedor. Se deve R$ 180k, libera até R$ 135k líquido (70% de R$ 270k disponível).

Não vale (restrições reais):

• Casa em "condomínio irregular" (loteamento que virou condomínio mas não tem registro formal de convenção) — Bradesco recusa 100% dos casos. Precisa regularizar antes.
• Casa de condomínio em área rural ou sem CEP reconhecido pelos Correios — mesmo que tenha matrícula, o banco não opera. Vimos 3 casos assim em 2024.
• Condomínio fechado com menos de 5 anos de existência e menos de 50% das unidades vendidas — considerado "empreendimento em fase de consolidação", o Bradesco aplica desconto de 20-30% na avaliação ou recusa direto.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o Bradesco pede documentação do condomínio além da sua documentação pessoal. Isso inclui:

• Convenção de condomínio atualizada e registrada
• Ata da última assembleia
• Certidão negativa de débitos condominiais (você precisa estar em dia)
• CNPJ do condomínio (sim, condomínios fechados têm CNPJ)

Esse último item trava muita operação. Se o síndico do seu condomínio é desorganizado e não renovou o CNPJ (precisa renovar a cada 2 anos na Receita), o Bradesco não aprova até regularizar. Eu perdi a conta de quantos clientes tiveram que correr atrás do síndico pra resolver isso.

Outro ponto: o Bradesco cobra taxa de avaliação antecipada de R$ 1.850 a R$ 2.400 (varia por região) pra fazer a vistoria da Colliers. Essa taxa é não reembolsável se você desistir ou se o banco negar a proposta. Nos outros 21 bancos que a Solva trabalha, 8 não cobram avaliação antecipada ou só cobram na aprovação final.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar só a proposta do Bradesco sem comparar com os 21 outros bancos

Custo: média de R$ 62 mil a mais pagos em juros ao longo de 10 anos numa operação de R$ 600k. O Bradesco tem boas taxas (1,09% a.m. + TR pra casos prime), mas Daycoval, Bari e Crediblue frequentemente saem 0,15-0,25 p.p. abaixo disso. Em R$ 600k, essa diferença vira R$ 62k em 120 meses.

2. Não checar pendências do condomínio antes de aplicar

Custo: você paga os R$ 1.850 da avaliação + perde 3 semanas de processo, aí descobre que o condomínio tem débito de IPTU coletivo não quitado. O Bradesco para tudo até resolver. Se tivesse checado antes via certidão de ônus reais (R$ 95 no cartório), evitava.

3. Assumir que "o gerente do Bradesco" vai te dar a melhor taxa

Custo: gerentes de agência têm alçada limitada. A taxa que ele oferece é tabela padrão. As taxas realmente competitivas do Bradesco saem via correspondentes bancários (que têm volume e negociam direto com a mesa de crédito). Diferença real: gerente oferece 1,29% a.m., correspondente Solva negocia 1,09% a.m. pro mesmo perfil. Numa op de R$ 500k/120 meses, isso é R$ 47 mil de diferença.

4. Não perguntar sobre o seguro prestamista obrigatório

Custo: o Bradesco exige seguro de vida + invalidez atrelado ao contrato. Pra um mutuário de 50 anos pegando R$ 400k/10 anos, o seguro adiciona R$ 280-350/mês na parcela (não entra no CET mas é obrigatório). Isso precisa estar no seu planejamento de fluxo de caixa. Outros bancos (Daycoval, Pontte) têm seguro mais barato ou opcional.

5. Não simular cenários de portabilidade futura

Custo: o Bradesco cobra taxa de prepagamento de até 2% do saldo devedor se você quitar nos primeiros 24 meses (comum quando aparece proposta melhor em outro banco). Numa dívida de R$ 450k, isso é R$ 9 mil de multa. Se você sabe que pode querer refinanciar, escolha bancos sem prepayment (Itaú, Santander, Creditas não cobram após 12 meses).

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda:

• Sua casa de condomínio tem matrícula individualizada no cartório? (não vale IPTU separado, precisa ser matrícula mesmo)
• O condomínio está regularizado com convenção registrada e CNPJ ativo?
• Você está em dia com as taxas condominiais dos últimos 6 meses?
• O imóvel vale acima de R$ 300 mil (capitais) ou R$ 200 mil (interior)?
• Você tem renda comprovada de pelo menos R$ 3 mil/mês OU patrimônio líquido acima de R$ 1 milhão?

Se respondeu sim pra 4+ dessas perguntas, faz sentido simular home equity com o Bradesco (e outros 21 bancos simultaneamente).

Próximo passo concreto

Se você marcou 4-5 "sim" acima, rode uma simulação multibancos. A Solva compara propostas reais do Bradesco + Santander + Itaú +