Como calcular a parcela do home equity?

Resposta direta: A parcela do home equity se calcula com a fórmula: Valor Financiado × [(Taxa Mensal × (1 + Taxa Mensal)^Prazo) ÷ ((1 + Taxa Mensal)^Prazo - 1)] na Tabela Price. Na SAC, divide-se o valor pelo prazo + juros sobre saldo devedor. Taxa média mercado: 0,95% a.m. (abril/2025). Exemplo: R$ 500 mil em 180 meses a 1% a.m. = R$ 6.044/mês (Price) ou R$ 7.777 inicial decrescendo até R$ 2.819 (SAC).

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A parcela do home equity depende de 4 variáveis: valor contratado, taxa de juros mensal, prazo e sistema de amortização (SAC ou Price).

Em abril de 2025, as taxas médias do mercado giram entre 0,85% a.m. (bancos grandes pra imóveis acima de R$ 3 milhões) e 1,15% a.m. (fintechs pra imóveis de R$ 500 mil a R$ 1,5 milhão), segundo levantamento ABECIP. Num financiamento de R$ 300 mil por 120 meses (10 anos) a 1% a.m. na Tabela Price, a parcela fica R$ 4.307. Na SAC, começa em R$ 5.500 e termina em R$ 2.525.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

A maioria dos artigos mostra aquela fórmula gigante da Tabela Price e você fecha a aba. Vou te mostrar o que realmente importa: a diferença entre SAC e Price pode ser R$ 80 mil em juros totais numa operação padrão de R$ 500 mil em 15 anos. E nenhum banco explica isso direito antes de você assinar.

Outro ponto que ninguém menciona: a taxa nominal (aquela que o banco anuncia) não é a taxa efetiva que você paga. Por quê? Porque tem IOF (0,38% sobre o valor + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias, limitado a 3%), tarifa de avaliação (R$ 1.500 a R$ 3.000) e registro de alienação fiduciária (em média 1,2% do valor do imóvel). Isso aumenta o CET (Custo Efetivo Total) em 0,15 a 0,25 pontos percentuais.

Como funciona cada sistema de amortização

Tabela Price (Sistema Francês):

• Parcela fixa do começo ao fim
• Nos primeiros anos você paga mais juros que amortização
• Exemplo real: R$ 500 mil a 1% a.m. por 180 meses = R$ 6.044/mês sempre
• Total pago: R$ 1.087.920 (sendo R$ 587.920 de juros)

SAC (Sistema de Amortização Constante):

• Amortização fixa (valor ÷ prazo) + juros sobre saldo devedor decrescente
• Parcela inicial maior, mas cai todo mês
• Mesmo exemplo: começa R$ 7.777, termina R$ 2.819
• Total pago: R$ 952.916 (sendo R$ 452.916 de juros)
• Diferença: você economiza R$ 135.004 em juros escolhendo SAC em vez de Price

Semana passada um cliente perguntou exatamente isso: "Por que o banco me oferece só Price?". Resposta honesta: porque a parcela inicial é menor (você "passa" na análise de crédito mais fácil) e o banco ganha mais. Mas nem todo mundo aguenta a pancada inicial da SAC — renda precisa ser 30% maior pra aprovar.

A fórmula que você realmente precisa conhecer

Esqueça decorar aquela fórmula da Price. Use calculadoras online (tem uma no simulador Solva que compara SAC vs Price lado a lado).

O que você precisa saber calcular mentalmente:

Regra do 1%:
Se a taxa é 1% a.m., numa operação longa (15+ anos), a parcela Price gira em torno de 1,2% do valor financiado.
Exemplo: R$ 400 mil × 1,2% = ~R$ 4.800/mês
(valor exato: R$ 4.803 em 180 meses a 1% a.m.)

Regra da SAC:
Parcela inicial ≈ (Valor ÷ Prazo) + (Valor × Taxa)
R$ 400 mil ÷ 180 + (R$ 400 mil × 1%) = R$ 2.222 + R$ 4.000 = R$ 6.222 primeira parcela

Essas contas de padaria te dão 95% de precisão. O suficiente pra saber se cabe no bolso antes de pedir proposta formal.

Quando vale SAC vs Price

SAC faz sentido quando:

• Sua renda permite parcela inicial 40% maior que a final
• Pretende quitar antecipadamente nos primeiros 5 anos (economiza mais juros)
• Operação acima de R$ 800 mil (diferença absoluta em juros compensa o aperto inicial)
• Exemplo: profissional liberal com renda variável de R$ 60k/mês consegue absorver R$ 12k inicial que cai pra R$ 5k

Price faz sentido quando:

• Renda fixa próxima do limite (30% comprometimento)
• Planejamento financeiro prefere previsibilidade total
• Prazo curto (até 10 anos) onde a diferença SAC vs Price é pequena
• Exemplo: assalariado CLT com R$ 25k/mês prefere parcela fixa de R$ 6k por 15 anos a começar pagando R$ 8,5k

Dado ABECIP: 68% das operações home equity contratadas em 2024 usaram Tabela Price. Não porque é melhor, mas porque mais gente aprova com ela.

O que ninguém te conta sobre isso

A taxa que define sua parcela não é só o juro do banco. Entra na conta:

1. Spread bancário — margem de lucro que varia conforme perfil de risco
   • Imóvel R$ 5 milhões em SP = spread 0,25% a.m.
   • Imóvel R$ 800 mil interior = spread 0,60% a.m.

2. LTV (Loan-to-Value) — quanto você pede vs quanto o imóvel vale
   • LTV 50% (pede R$ 500k em imóvel de R$ 1M) = taxa menor
   • LTV 70% (pede R$ 700k no mesmo imóvel) = taxa 0,15 p.p. maior
   Resolução CMN 4.676 limita LTV a 80% (na prática, mercado opera até 70%)

3. Prazo — quanto mais longo, maior a taxa
   • 10 anos (120 meses) = 0,95% a.m.
   • 20 anos (240 meses) = 1,05% a.m.
   Diferença parece pequena, mas em R$ 500 mil vira R$ 42 mil a mais em juros totais

4. Tipo de garantia — alienação fiduciária vs hipoteca
   • Alienação (Lei 9.514/97) = execução 90 dias = taxa menor
   • Hipoteca (Código Civil) = execução 2-3 anos = taxa 0,2 p.p. maior
   Desde a Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias), 91% das ops são alienação fiduciária

A Solva compara propostas de 11 bancos porque a mesma pessoa no mesmo imóvel recebe taxas que variam 0,4 pontos percentuais entre instituições. Num R$ 500 mil em 15 anos, isso é diferença de R$ 97 mil em juros totais.

Erros comuns que custam dinheiro

**Erro 1: Comparar só a parcela, ignorar o C