Qual o LTV máximo do home equity?

Resposta direta: O LTV máximo do home equity varia de 50% a 70% do valor de mercado do imóvel na maioria dos bancos brasileiros. Santander e Itaú chegam a 60%, enquanto fintechs como Creditas podem atingir 70% para perfis baixo risco. Bancões tradicionais ficam entre 50-60%.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O LTV (Loan-to-Value — quanto você consegue emprestar sobre o valor do imóvel) máximo no home equity brasileiro fica entre 50% e 70% do valor de mercado. Isso significa: imóvel avaliado em R$ 1 milhão = crédito de R$ 500k a R$ 700k, dependendo do banco. A média praticada pelos 22 bancos parceiros da Solva é 60% — mas esse número varia MUITO com seu perfil de crédito, localização do imóvel e idade do cliente.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: LTV não é regulado pelo Banco Central. Diferente do financiamento imobiliário (limitado a 80% pela Resolução CMN 4.676), o home equity deixa cada banco decidir seu apetite de risco. Por isso você vê variações tão grandes — de 50% (Bradesco, perfil conservador) até 70% (Creditas, perfil agressivo).

Segundo: o LTV anunciado pelo banco raramente é o LTV que você recebe. Exemplo real da semana passada: cliente com imóvel de R$ 2,5M em São Paulo, score 850, renda R$ 40k. Santander anunciava "até 60%", mas ofereceu 55% (R$ 1,375M) porque o imóvel tinha mais de 40 anos. Já a Creditas liberou 65% (R$ 1,625M) — diferença de R$ 250k na mesma operação.

Terceiro (e isso ninguém te conta): idade importa mais que score acima dos 60 anos. Cliente com 68 anos, score 900, recebe LTV 10-15 pontos percentuais MENOR que um de 45 anos com score 750. Por quê? Seguro de vida encarece demais — os bancos embute esse custo reduzindo o principal liberado.

Quando você consegue o LTV máximo (e quando não)

Cenário A: Perfil ideal pra LTV 65-70%

• Cliente de 35-50 anos
• Score acima de 800
• Imóvel em bairro prime (Jardins/SP, Leblon/RJ, Belvedere/BH)
• Construção pós-2000
• Renda comprovada 5x+ a parcela
• Resultado: Creditas, C6 e Pontte liberam 65-70% sem pestanejar

Cenário B: Perfil mediano — LTV 55-60%

• Cliente 50-65 anos
• Score 650-750
• Imóvel em bairro médio
• Construção anos 80-90
• Renda comprovada 3x a parcela
• Resultado: Bradesco, Itaú, Santander ficam em 55-60%

Cenário C: Quando o LTV despenca pra 40-50%

• Cliente 70+ anos (seguro de vida triplica)
• Imóvel em cidade pequena (liquidez baixa)
• Score abaixo de 600
• Construção pré-1980 sem reforma recente
• Resultado: Só bancões tradicionais aceitam, com LTV 40-50%

Exemplo concreto: cliente de 72 anos, imóvel R$ 1,8M em Ribeirão Preto, score 820. Bradesco ofereceu R$ 720k (LTV 40%). Mesma operação com cliente de 52 anos em SP: R$ 1,08M (LTV 60%). Diferença de 20 pontos percentuais = R$ 360k.

O que ninguém te conta sobre LTV

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o LTV que importa não é o do banco, é o do avaliador.

Funciona assim: você acha que seu imóvel vale R$ 2M (baseado em anúncios do bairro). Banco manda engenheiro avaliar. Laudo volta com R$ 1,7M. Santander oferece 60% de... R$ 1,7M = R$ 1,02M. Não de R$ 2M (que seria R$ 1,2M).

Pior: cada banco usa avaliador diferente. Semana passada acompanhei 3 laudos do MESMO imóvel em Pinheiros/SP:

• Avaliador Bradesco: R$ 2,1M
• Avaliador Creditas: R$ 2,35M
• Avaliador Itaú: R$ 1,95M

Diferença de R$ 400k entre o maior e o menor. Com LTV 60%, isso vira diferença de R$ 240k no crédito liberado.

Por isso a Solva compara propostas reais — não "simulações baseadas em valor declarado". Pegamos os 22 bancos, cada um manda seu avaliador, e você vê os LTVs REAIS lado a lado. Média de diferença entre maior e menor proposta: R$ 180k (base: 847 operações intermediadas entre jan-dez 2025).

Outro ponto: LTV alto nem sempre é vantagem. Cliente da semana passada tinha duas propostas:

• Proposta A: LTV 70%, taxa 1,59% am (Creditas)
• Proposta B: LTV 55%, taxa 1,19% am (Itaú)

Ele precisava de R$ 800k. Imóvel valia R$ 1,5M. Proposta A liberava R$ 1,05M (sobrava), mas a 1,59% am. Proposta B liberava R$ 825k (justo), a 1,19% am.

Conta de padeiro em 10 anos:

• Proposta A (pegando só os R$ 800k): custo total R$ 1,89M
• Proposta B (R$ 825k): custo total R$ 1,52M

Diferença: R$ 370k pagos a mais por aceitar o LTV maior sem olhar a taxa. (E sim, ele fechou com a B.)

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta porque "60% é o padrão"
Custo: entre R$ 80k e R$ 250k em operações de R$ 500k-1M. Exemplo: cliente aceitou 60% LTV do Bradesco sem comparar. Creditas ofereceria 67% na mesma taxa — diferença de R$ 105k (imóvel R$ 1,5M).

Erro 2: Não considerar o custo do LTV extra
Custo: 0,2-0,4pp de taxa a mais pra cada 10pp de LTV acima de 50%. Matemática: LTV 70% vs 50% em R$ 1M, prazo 15 anos = R$ 340k a mais pagos (assumindo acréscimo médio 0,3pp).

Erro 3: Declarar valor de mercado inflado na simulação
Custo: perda de tempo + frustração. Se você declara R$ 2M e o avaliador devolve R$ 1,6M, o LTV é calculado sobre R$ 1,6M — não adianta discutir. Melhor: use FipeZap pra estimar conservador desde o início.

Erro 4: Ignorar idade na hora de simular LTV alto
Custo: clientes 65+ pagam 30-50% a mais de seguro de vida embutido na taxa. LTV 70% vira "armadilha" — parcela fica impagável. Solva sempre alerta: acima de 65 anos, melhor mirar LTV 50-55% com taxa menor.

Erro 5: Esquecer que alienação fiduciária reduz LTV em 5-10pp vs hipoteca
Custo: bancos que só trabalham com hipoteca (Bradesco, Santander na maioria dos casos) oferecem LTV 5-10pp menor que os que aceitam alienação fiduciária (Lei 14.711/2023 regulamentou isso). Operação R$ 1,5M = diferença de R$