Qual o LTV máximo no home equity de 150 mil?

Resposta direta: Para liberar R$ 150 mil em home equity, seu imóvel precisa valer no mínimo R$ 214 mil (considerando LTV de 70%) ou R$ 187,5 mil (com LTV de 80%, oferecido apenas por bancos específicos como BV e Creditas). A maioria dos 22 bancos parceiros da Solva trabalha com LTV entre 60-70% do valor de avaliação.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado
Gabi acompanha cada operação Solva pessoalmente. Mais de R$ 200 milhões intermediados em 11 bancos parceiros.

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você precisa de R$ 150 mil em home equity, a conta básica é: valor do imóvel × LTV = crédito liberado.

LTV significa Loan-to-Value (valor do empréstimo sobre o valor do imóvel). Na prática:

• LTV 60%: imóvel precisa valer R$ 250 mil
• LTV 70%: imóvel precisa valer R$ 214 mil
• LTV 80%: imóvel precisa valer R$ 187,5 mil (poucos bancos oferecem)

Segundo dados da ABECIP, o LTV médio praticado no Brasil em 2025 foi de 65%, com alguns bancos chegando a 80% em casos específicos. A Resolução CMN 4.676/2018 do Banco Central permite até 80% de LTV para operações de crédito imobiliário com alienação fiduciária.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: o valor que importa não é o da escritura ou do IPTU. É o valor da avaliação do banco. E cada banco tem metodologia própria — já vi diferença de até 18% entre a avaliação mais otimista e a mais conservadora pro mesmo imóvel.

Segundo: LTV alto nem sempre é vantagem. Semana passada um cliente queria espremer 75% do valor do apartamento dele. Resultado? Dois bancos negaram, três ofereceram taxa 0,4pp maior que o mercado. Quando ajustamos pra 60% de LTV, apareceram 7 propostas competitivas — inclusive uma com taxa 30% menor.

Terceiro: LTV não é fixo. Muda com:

• Localização (capitais × interior)
• Tipo de imóvel (casa × apto, novo × antigo)
• Sua renda comprovada (ou falta dela)
• Valor absoluto da operação (R$ 150k × R$ 1,5M)

Quando vale / quando não vale pedir LTV alto

Cenário A — Faz sentido buscar LTV 70-80%:

Você tem um apartamento em São Paulo avaliado em R$ 220 mil, precisa de R$ 150 mil pra consolidar 4 dívidas que somam R$ 147k em juros de 8-12% ao mês. Aqui, buscar LTV alto (68% nesse caso) é estratégico — porque a alternativa é manter os 8% ao mês no cheque especial e cartão.

Bancos que topam esse LTV: BV, Creditas, Bradesco (com relacionamento), Santander (para correntistas Prime). A Solva mostrou propostas em 72h, taxa média de 1,12% ao mês. Cliente economizou R$ 89k em juros nos primeiros 12 meses.

Cenário B — NÃO faz sentido forçar LTV máximo:

Você tem uma casa em Campinas avaliada em R$ 400 mil, quer R$ 150 mil pra reforma. Aqui o LTV seria apenas 37,5% — tranquilo pra qualquer banco. Se você pedir "quanto consigo no máximo?", pode acabar pegando R$ 280k (70% de LTV) e pagando juros desnecessários sobre R$ 130k que não precisava.

A diferença: em 10 anos, pagar juros de 1,2% ao mês sobre R$ 280k custa R$ 240k. Sobre R$ 150k, custa R$ 129k. Você teria pagado R$ 111k a mais por dinheiro que ficou parado na conta.

Cenário C — Caso intermediário:

Imóvel de R$ 250 mil, você precisa de R$ 150k (LTV 60%). Tem renda de R$ 8k comprovada. Aqui, 9 dos 11 bancos Solva aprovam sem pestanejar. Taxa média: 1,08% ao mês. Prazo: até 240 meses.

Agora, se sua renda for informal (você é MEI, autônomo), o LTV 60% vira 50% na maioria dos bancos tradicionais. Ou seja: precisaria de imóvel de R$ 300k. Exceção: Creditas, CashMe e Zili aceitam declaração de IR como "renda alternativa" e mantêm LTV 60-65%.

O que ninguém te conta sobre LTV máximo

A maioria dos artigos sobre home equity fala "LTV pode chegar a 80%!" mas esquece de mencionar três coisas críticas:

1. LTV alto = parcela mais cara que você imagina

Um imóvel de R$ 220 mil com LTV 68% (R$ 150k liberados) gera parcela de ~R$ 2.100 em 120 meses a 1,15% ao mês. Bancos exigem que isso caiba em 30% da sua renda bruta. Ou seja: você precisa comprovar R$ 7.000/mês.

Se sua renda é R$ 5.500, o banco vai cortar o LTV pra 50-55% automaticamente — mesmo que o imóvel valha R$ 220k, você só consegue R$ 110-121k. Já vi isso acontecer 4x só em março/2025.

2. Bancos "reservam" 20-30% do valor como margem de segurança

LTV máximo regulatório é 80% (Resolução CMN 4.676). Mas na prática, se o imóvel está em região com histórico de desvalorização (ex: alguns bairros do Rio pós-2015), o banco aplica "haircut" de 15-20% na avaliação.

Exemplo real de cliente Solva em fevereiro/2025:

• Apartamento Barra da Tijuca, escritura R$ 380k
• Avaliação Banco A: R$ 340k (haircut 10,5%)
• Avaliação Banco B: R$ 310k (haircut 18,4%)
• LTV oferecido por ambos: 60%
• Crédito final: R$ 204k (Banco A) × R$ 186k (Banco B)

Diferença de R$ 18k por causa da metodologia de avaliação. Por isso a gente compara 11 bancos — não é só taxa, é também quanto cada um "enxerga" no seu imóvel.

3. LTV alto limita suas opções de banco — e piora a taxa

Dos 22 bancos parceiros Solva, apenas 7 trabalham com LTV acima de 65%:

• BV: até 80% (com seguro obrigatório)
• Creditas: até 80% (imóveis SP/RJ)
• Bradesco: até 70% (correntistas com 2+ anos)
• Santander: até 75% (Select/Prime)
• Itaú: até 70% (renda 10x parcela)
• Daycoval: até 70% (operações acima de R$ 200k)
• C6 Bank: até 65% (imóveis capitais)

Os outros 15 param em 60%. Quando você força LTV 70%+, está excluindo 68% das opções do mercado — e provavelmente pagando 0,2-0,5pp a mais de taxa porque há menos competição.

Já tivemos caso de cliente que aceitou LTV 55% (em vez de forçar 70%) e economizou R$ 41k em juros porque conseguiu taxa de 0,89% ao mês em vez de 1,32%. Matemática simples: menos competição = banco cobra mais.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Calcular LTV com base no valor da escritura
Custo: Até 20% de frustração no valor aprovado

Escritura diz R$ 280k. Você calcula 70% = R$ 196k e já gasta mentalmente esse dinheiro. Aí vem a avaliação do banco: R$