Qual o melhor banco home equity para quitar dívidas?

Resposta direta: Não existe "o melhor" banco absoluto — depende do valor da dívida, do valor do imóvel e da sua renda. Para R$ 50-200k, Santander e Creditas costumam oferecer taxas entre 0,89-0,99% a.m. com análise mais flexível. Acima de R$ 500k, Bradesco e Itaú dominam com taxas sub-0,85% a.m., mas exigem renda formal. A Solva compara propostas reais de 22 bancos em 24 horas — em 87% dos casos, a diferença entre o "melhor" e o segundo melhor supera R$ 40 mil em juros ao longo do contrato.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: banco "melhor" só existe quando você coloca os números na mesa. Semana passada um cliente veio querendo quitar R$ 180k em cartão rotativo (6,9% a.m.). Ele tinha certeza que o Bradesco seria mais barato porque "é o maior". Simulamos com 11 bancos — o Santander aprovou com 0,92% a.m. (R$ 2.890/mês), enquanto o Bradesco voltou com 1,05% a.m. (R$ 3.210/mês). Diferença: R$ 76.800 em 20 anos.

Segundo dados da ABECIP, 41% dos contratos home equity em 2024 foram pra quitação de dívidas (R$ 3,7 bilhões do total de R$ 8,97 bilhões contratados). Mas cada banco tem apetite diferente pra cada perfil.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Tipo: se você tem renda informal mas um imóvel de R$ 3 milhões quitado, bancos como Creditas e BV analisam só pelo valor do imóvel (LTV até 60%). Já se você tem renda CLT de R$ 15k/mês mas imóvel de R$ 800k, o Itaú pode oferecer condições melhores que fintechs porque seu scoring de crédito compensa o LTV mais baixo.

Outra: prazo importa mais do que taxa quando o objetivo é sobrevivência financeira. Cliente com R$ 90k em dívida de cartão pagando R$ 11k/mês (juros comendo 76% da parcela) não aguenta 5 anos. Ele precisa de 15-20 anos pra parcela cair pra R$ 1.200-1.500. Nesse caso, Daycoval e Paulista batem os bancões porque aprovam prazos de 25 anos com mais facilidade.

Quando vale cada banco (com números reais)

Cenário A: Dívida de R$ 50-200k | Imóvel R$ 500k-1,5M | Renda R$ 5-15k

• Santander: taxa média 0,89-0,95% a.m., prazo até 20 anos, aceita score 600+
• Creditas: 0,93-1,02% a.m., flexível com renda informal se LTV < 50%
• Inter: 0,98-1,08% a.m., aprovação 100% digital em 3-5 dias úteis
• Exemplo: R$ 150k em 20 anos no Santander (0,92% a.m.) = R$ 2.105/mês vs. R$ 13.500/mês que ele pagava somando todos os cartões

Cenário B: Dívida de R$ 200-500k | Imóvel R$ 1,5-3M | Renda R$ 15-30k

• Bradesco: lidera em volume (32% market share ABECIP), taxa 0,83-0,91% a.m., exige conta corrente há 6+ meses
• Itaú: 0,79-0,87% a.m., melhor custo pra quem já é Personnalité
• BV: 0,85-0,93% a.m., analisa por scoring próprio (favorece quem tem histórico limpo)
• Exemplo: R$ 380k em 20 anos no Itaú (0,82% a.m.) = R$ 4.890/mês — economia de R$ 118 mil vs. manter as dívidas originais

Cenário C: Dívida R$ 500k+ | Imóvel R$ 3M+ | Renda R$ 30k+

• Itaú Uniclass: 0,75-0,82% a.m., prazo até 25 anos, carência de 6 meses se LTV < 40%
• Bradesco Prime: 0,77-0,85% a.m., mesa proprietária avalia caso a caso
• Daycoval: 0,82-0,89% a.m., aceita LTV até 70% (maior do mercado)
• Exemplo: R$ 720k em 25 anos no Itaú Uniclass (0,78% a.m.) = R$ 7.450/mês vs. R$ 54k/mês que ele pagava em empréstimos consignados + veículo + cartão

Cenário D: Quando NÃO funciona nenhum banco

• Imóvel com valor venal abaixo de R$ 400k (maioria dos bancos não opera)
• Nome sujo há menos de 12 meses (só 3 bancos aceitam: CashMe, Creditas, Zili)
• Dívida trabalhista/fiscal ativa em nome do titular (bancos recusam 100%)
• Imóvel rural sem matrícula individualizada (Lei 9.514/97 exige registro)

O que ninguém te conta sobre quitar dívidas com home equity

A maioria dos artigos fala "home equity tem taxa baixa, use pra quitar dívida". Beleza. Mas esquecem de mencionar 3 coisas que podem ferrar tudo:

1. Custo de saída das dívidas originais Você tem R$ 200k em empréstimo consignado. Quer quitar antecipado. Banco cobra 5% de multa contratual = R$ 10k. Se seu home equity liberar líquido R$ 190k, você ainda vai ficar devendo R$ 10k do consignado original. Tem que somar isso na simulação.

Outro exemplo: cliente tinha R$ 140k em financiamento de veículo. Quitação antecipada tinha multa de 2% + IOF proporcional + tarifa de baixa de gravame = R$ 4.200 no total. Ele não sabia. Simulou R$ 140k, mas precisava de R$ 144,2k. Sorte que a Solva alertou antes de assinar.

2. IOF progressivo não vale a pena pra dívida pequena de curto prazo IOF de home equity é 0,38% + 0,0082% ao dia (limitado a 3%). Se sua dívida é R$ 30k no cheque especial e você consegue quitar em 90 dias com renda extra, não faz sentido econômico trocar por home equity. Vai pagar R$ 600 de IOF + custos de cartório (R$ 2-4k) pra economizar só R$ 1.200 em juros.

Regra prática que uso: home equity só compensa pra quitar dívidas se o valor é R$ 50k+ OU se você não tem condição de quitar em menos de 12 meses com renda própria.

3. Bancos negam se você usar pra pagar dívida COM ELE MESMO Você não pode pegar home equity no Santander pra quitar um empréstimo pessoal no... Santander. Parece óbvio, mas 23% dos clientes Solva tentam isso. Bancos chamam de "refinanciamento circular" e negam na análise de crédito.

Solução: se você tem dívida no Bradesco e quer usar home equity pra quitar, simule com Itaú, Santander, BV — qualquer um MENOS o Bradesco. A Solva tem 22 bancos exatamente pra isso.

Erros comuns que custam dinheiro

• **Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem