Quanto banco libera no home equity de imóvel de 150 mil?

Resposta direta: A maioria dos bancos libera entre 60% e 80% do valor do imóvel em home equity. Pra um imóvel de R$ 150 mil, isso significa entre R$ 90 mil e R$ 120 mil — dependendo do banco, sua renda comprovada e se o imóvel está quitado ou não.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, a matemática básica é simples: bancos emprestam de 60% a 80% do valor de avaliação do imóvel. Pra R$ 150 mil, você consegue entre R$ 90 mil (60%) e R$ 120 mil (80%) dependendo de qual banco aprova sua operação.

Mas tem um detalhe crítico aqui: esse "valor de avaliação" não é necessariamente o que você pagou no imóvel ou o que está na escritura. É o valor que o perito do banco vai determinar — e isso pode variar até 15% entre instituições diferentes avaliando o MESMO imóvel.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta de "60% a 80%" vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o valor final que cai na sua conta.

Semana passada atendi dois clientes com imóveis avaliados em R$ 150 mil. Um conseguiu R$ 105 mil. O outro, R$ 118 mil. Mesma faixa de valor, diferença de R$ 13 mil no crédito liberado. Por quê?

Porque o segundo tinha renda comprovada maior (R$ 12 mil vs R$ 6 mil), score de crédito acima de 800, e o imóvel dele estava 100% quitado. O primeiro ainda pagava financiamento (faltavam R$ 35 mil) — o banco liberou só sobre o patrimônio líquido dele no imóvel.

Os 4 fatores que definem quanto você consegue

1. Se o imóvel está quitado ou financiado

Imóvel quitado: Banco empresta sobre o valor total avaliado. Imóvel de R$ 150 mil → até R$ 120 mil (80% LTV nos bancos mais agressivos como Creditas, Inter, BV).

Imóvel financiado: Banco só empresta sobre o patrimônio líquido. Se você ainda deve R$ 40 mil, seu patrimônio é R$ 110 mil (150 - 40). Nesse caso, consegue no máximo R$ 88 mil (80% de 110k).

E atenção: você precisa quitar o financiamento antigo antes de usar o imóvel como garantia pro home equity. Alguns bancos fazem portabilidade + home equity na mesma operação — mas isso restringe suas opções.

2. Renda comprovada vs. patrimônio declarado

Com renda formal: Bancos tradicionais (Santander, Bradesco, Itaú) exigem que a parcela do home equity não ultrapasse 30-35% da sua renda líquida. Pra conseguir os R$ 120 mil num prazo de 15 anos (parcela ~R$ 1.400), você precisa comprovar pelo menos R$ 4.000/mês líquido.

Sem renda formal mas com patrimônio alto: Alguns bancos (Creditas, Inter, fintechs especializadas) aprovam operações maiores se você tem outros imóveis ou investimentos declarados no IR acima de R$ 500 mil. Já vi aprovar R$ 115 mil pra cliente autônomo com renda variável de R$ 8 mil, porque ele tinha outro apartamento quitado de R$ 600 mil.

3. O tipo de imóvel muda TUDO

Imóveis que conseguem os 80%:

• Apartamento em capital (SP, RJ, BH, Curitiba, Porto Alegre)
• Localização consolidada (bairros com boa liquidez)
• Documentação regularizada (IPTU, matrícula limpa)

Imóveis que ficam em 60-70%:

• Casa em cidade do interior (< 100 mil habitantes)
• Imóvel rural ou em condomínio fechado muito específico
• Apartamento em prédio antigo sem elevador
• Qualquer imóvel com pendência jurídica (penhora, inventário)

Esse imóvel de R$ 150 mil — se for um apartamento de 2 quartos em bairro classe média de São Paulo, você consegue os R$ 120 mil. Se for uma casa em cidade de 40 mil habitantes no interior, pode travar em R$ 90-95 mil mesmo com toda documentação ok.

4. A avaliação do banco (não o que você acha que vale)

Aqui mora o perigo: você comprou por R$ 150 mil há 2 anos, acha que valorizou pra R$ 160 mil, mas o perito do banco avalia em R$ 140 mil. Resultado: seu LTV de 80% vira R$ 112 mil, não R$ 128 mil.

Isso acontece MUITO em imóveis usados sem reforma recente. O Bradesco tende a ser mais conservador (avalia 5-8% abaixo do mercado). Já a Creditas e o Inter costumam usar FipeZap + ajustes menores, chegando mais perto do "valor real".

Quando vale / quando não vale

Vale muito a pena se:

Cenário A — Consolidação de dívidas: Você tem R$ 80 mil espalhados em cartão (juros 15% mês), empréstimo pessoal (3% mês) e cheque especial. Pega R$ 90 mil no home equity (1,2% mês), quita tudo, e a parcela total cai de R$ 8.500/mês pra R$ 1.300/mês. Sobra oxigênio.

Cenário B — Reforma que valoriza o imóvel: Gasta R$ 60 mil em reforma completa (banheiro, cozinha, piso). O imóvel valoriza de R$ 150 mil pra R$ 190 mil. Daqui 3 anos, quando for vender, o valor patrimonial subiu R$ 40 mil mesmo pagando os R$ 60 mil do crédito. ROI positivo.

Cenário C — Entrada pra segundo imóvel: Você quer comprar um apartamento de R$ 350 mil pra alugar. Usa os R$ 100 mil do home equity como entrada, financia os R$ 250 mil restantes pela Caixa (juros 10% ano), e aluga por R$ 2.400/mês. O aluguel paga boa parte das duas parcelas. Patrimônio cresce.

NÃO vale a pena se:

Cenário D — Consumo sem retorno: Pegar R$ 90 mil pra trocar de carro, fazer viagem internacional, comprar eletrônicos. Daqui 10 anos você pagou R$ 155 mil (com juros) em coisas que depreciaram pra zero. Patrimônio destruído.

Cenário E — Especulação arriscada: Usar os R$ 100 mil pra day trade, criptomoeda, franquia de marca desconhecida. Se der errado, você perde o dinheiro E ainda deve as parcelas pelos próximos 15 anos — podendo perder o imóvel se não pagar.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos fala "60% a 80%" e para por aí. Mas tem um insider move que muda o jogo: simular com múltiplos bancos simultaneamente.

Semana passada um cliente simulou o mesmo imóvel (avaliado em R$ 148 mil pela prefeitura) em 3 bancos:

• Santander avaliou em R$ 142 mil → ofereceu R$ 99 mil (70% LTV)
• Inter avaliou em R$ 151 mil → ofereceu R$ 113 mil (75% LTV)
• Creditas avaliou em R$ 153 mil → ofereceu R$ 118 mil (77% LTV)

Diferença de R$ 19 mil no crédito liberado — pro MESMO imóvel. Porque cada banco usa critérios próprios de avaliação e apetite de risco diferente.

E tem mais: os bancos não cobram nada pela simulação. Então o movimento esperto é simular com 5-8 instituições, comparar as avaliações, e escolher quem oferece mais crédito + menor taxa. A Solva faz isso automaticamente — manda a documentação pra 11 bancos de