Quanto banco libera no home equity de imóvel de 2 milhões?

Resposta direta: De R$ 1,2 milhão a R$ 1,6 milhão dependendo do banco e se o imóvel está quitado. A maioria dos 22 bancos parceiros Solva oferece 60-70% do valor de avaliação pra imóveis quitados, e 50-60% quando tem saldo devedor. Taxa média 0,89% a.m. (10,8% a.a.) em abril 2025.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Num imóvel avaliado em R$ 2 milhões quitado, você consegue entre R$ 1,2M e R$ 1,6M em crédito home equity. A faixa varia porque cada banco trabalha com LTV (Loan-to-Value) diferente: 60% é o padrão conservador, 80% é o teto agressivo que poucos bancos oferecem.

Se o imóvel ainda tem financiamento, o banco desconta o saldo devedor antes de calcular o limite. Exemplo: R$ 2M de avaliação com R$ 400k de dívida restante = base de R$ 1,6M × 60% = R$ 960k liberados.

Segundo dados da ABECIP, o valor médio contratado em home equity no Brasil em 2024 foi R$ 387 mil — então uma operação de R$ 1,2M+ te coloca no top 15% do mercado em ticket.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de "R$ 1,2M a R$ 1,6M" vale pra 80% dos casos que atendo na Solva. Mas tem nuances que podem baixar esse teto (ou em casos raros, empurrar até R$ 1,8M).

O LTV oficial que o banco anuncia raramente é o LTV que ele APROVA na prática. Por quê? Porque além do valor do imóvel, eles analisam:

• Localização: imóvel em bairro prime de SP/RJ/BH pode conseguir até 5 pontos percentuais a mais de LTV. Imóvel em cidade com abaixo de 100k habitantes geralmente trava em 50-60% mesmo em bancos que anunciam 70%.
• Tipo do imóvel: apartamento > casa (liquidez de revenda). Casa em condomínio fechado > casa de rua.
• Comprovação de renda: quanto mais sólida, maior o LTV. Empresário com IR completo consegue tetos maiores que quem declara simplificado, mesmo com patrimônio equivalente.
• Idade do imóvel: construções com 30+ anos podem ter desconto de 10-15% na avaliação (então um imóvel que VOCÊ acha que vale R$ 2M, o banco avalia em R$ 1,75M).

Semana passada atendi um cliente com apartamento de R$ 2,1M na Vila Madalena (SP), quitado, renda comprovada de R$ 80k/mês. Conseguimos R$ 1,58M aprovado no Itaú (75% de LTV real). Outro cliente, casa em Ribeirão Preto avaliada em R$ 2M, conseguiu R$ 1,15M no Santander (57,5% — banco considerou o imóvel menos líquido).

Quanto cada tipo de banco libera (comparativo real)

Vou ser direto: os 3 bancões (Itaú, Bradesco, Santander) oferecem os menores LTVs — mas compensam com taxas ligeiramente melhores e processo mais rápido.

Bancões tradicionais (60-70% LTV típico):

• Itaú: até 70% pra imóveis prime, quitados, clientes Personnalité. Na prática média 62-65% pra perfil padrão.
• Bradesco: 60-65% padrão. Raramente sobe de 65% mesmo com relacionamento.
• Santander: 60-68% dependendo da região do imóvel.

Bancos médios (65-75% LTV):

• Daycoval, BV, Inter: trabalham na faixa de 65-70% com mais flexibilidade regional que os bancões.
• Paulista: até 72% em casos específicos (imóveis comerciais em SP capital).

Fintechs e SCDs (70-80% LTV — mas critérios mais rígidos):

• Creditas: anuncia até 80%, na prática aprova 70-75% pra imóveis R$ 2M+ em capitais.
• C6, BS2, Pontte: faixa 68-75% com análise case-by-case.
• CashMe, Zili: 70% padrão, sem muita negociação.

Um imóvel de R$ 2M em São Paulo/RJ consegue propostas assim na Solva (valores reais de março 2025):

Nota: valores de setup incluem avaliação + registro cartório + seguro obrigatório.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o valor liberado não é só função do LTV — é função do prazo também.

Explico: bancos calculam a capacidade de pagamento pela renda. Se você quer R$ 1,4M em 120 meses, a parcela fica em ~R$ 20k (taxa 0,90% a.m.). Pra aprovar isso, o banco exige que sua renda comprove 2,5-3x esse valor — ou seja, R$ 50k-60k/mês líquidos.

Se sua renda é R$ 30k/mês, o banco trava em R$ 800k-900k MESMO que o imóvel suporte R$ 1,4M de LTV. Solução? Alongar o prazo pra 180 meses (parcela cai pra ~R$ 15k) OU apresentar correntista adicional.

Outro ponto: LTV pré-aprovado ≠ LTV disbursed. Banco pode aprovar R$ 1,4M na análise preliminar, mas na avaliação do imóvel contestar o valor de R$ 2M e ofertar baseado em R$ 1,85M. Isso é SUPER comum (acontece em ~30% das operações que acompanho).

Por isso na Solva a gente sempre simula com 3-4 bancos diferentes. Se o Itaú avaliar teu imóvel em R$ 1,88M mas o Daycoval aceitar R$ 2,05M, a diferença no valor liberado pode ser R$ 120k+ mantendo o mesmo LTV de 70%.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar o primeiro LTV que o banco oferece (custo: R$ 80k-150k em 10 anos) A diferença entre 60% e 70% LTV num imóvel de R$ 2M é R$ 200k de crédito a mais. Se você precisava de R$ 1,3M e aceitou R$ 1,2M de um banco sem comparar, vai ter que complementar os R$ 100k faltantes com cheque especial ou cartão (taxa 8-15% a.m.). Custo de oportunidade: assustador.

Erro 2: Não contestar avaliação baixa (custo: R$ 50k-200k de crédito perdido) Banco avaliou teu imóvel em R$ 1,85M mas você tem laudo particular em R$ 2,1M? CONTESTA. Na Solva já conseguimos reverter 7 de cada 10 avaliações bancárias apresentando laudos técnicos atualizados + comparativos FipeZap da região. Diferença média recuperada: R$ 180k em valor de avaliação = R$ 108k a mais liberado (em 60% LTV).

**Erro 3: Declarar renda menor que a real pra "pagar menos IR" (custo: R$ 300k-500k de crédito