Quanto banco libera no home equity de imóvel de 3 milhões?

Resposta direta: Entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,1 milhões. Bancos tradicionais liberam até 50-60% do valor avaliado. Fintechs chegam a 70% se o imóvel estiver quitado e você tiver renda comprovada ou patrimônio adicional. A avaliação do banco pode diferir dos R$ 3M que você pagou.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Num imóvel avaliado em R$ 3 milhões, você consegue entre R$ 1,5M e R$ 2,1M em home equity. A diferença brutal depende de três coisas: qual banco você procura, se o imóvel está quitado ou financiado, e se você tem renda/patrimônio além da casa.

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú) trabalham com LTV de 50-60%. Bancos médios e fintechs vão até 70% quando o perfil é forte. Na Solva, a gente vê isso toda semana: mesmo imóvel, propostas que variam R$ 300k-500k entre instituições.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pro cenário padrão. Mas tem nuances que podem aumentar ou diminuir esse valor pro seu caso específico.

Primeiro: o banco não vai olhar pros R$ 3 milhões que você pagou (ou que o Zap Imóveis mostra). Vai fazer avaliação própria. Semana passada tive um cliente que comprou por R$ 2,8M em 2023. Avaliação do banco veio em R$ 3,2M porque o bairro valorizou. Resultado: conseguiu R$ 320k a mais de crédito do que esperava.

O inverso também acontece. Imóvel em região que desvalorizou, ou com problemas de documentação (matrícula com pendências, IPTU atrasado) pode ser avaliado abaixo do valor de mercado. Aí o banco libera 60% de R$ 2,7M, não dos R$ 3M que você esperava.

Segundo ponto: imóvel quitado versus financiado muda o jogo completamente.

Quando vale mais (e quando vale menos)

Cenário A: Imóvel quitado + renda comprovada R$ 30k/mês

• Avaliação: R$ 3 milhões
• LTV máximo: 70% (fintechs como Creditas, GVCash)
• Crédito liberado: até R$ 2,1 milhões
• Taxa: 0,99% a.m. a 1,19% a.m. (depende do prazo)
• Por que funciona: banco tem margem de garantia generosa (30% de equity seu) + capacidade de pagamento comprovada

Cenário B: Imóvel com saldo devedor R$ 800k + renda R$ 15k

• Avaliação: R$ 3 milhões
• Equity disponível: R$ 2,2 milhões (R$ 3M - R$ 800k)
• LTV sobre equity: bancões trabalham com 50-60% do equity livre
• Crédito liberado: R$ 1,1M a R$ 1,3M
• Diferença: você precisa quitar o saldo devedor primeiro (alguns bancos permitem portabilidade + home equity simultaneamente, mas isso reduz o valor líquido que sobra)

Cenário C: Imóvel quitado + aposentado sem IR

• Avaliação: R$ 3 milhões
• LTV máximo: 50-60% (bancões são mais conservadores sem comprovação de renda)
• Crédito liberado: R$ 1,5M a R$ 1,8M
• Exceção: se você tem patrimônio adicional (outro imóvel, investimentos) alguns bancos flexibilizam. Mas precisam ver extrato.

Cenário D: Imóvel R$ 3M mas é rural ou comercial

• LTV cai: bancos são mais conservadores com imóveis não residenciais urbanos
• Crédito liberado: 40-50% = R$ 1,2M a R$ 1,5M
• Prazo também reduz (máximo 180 meses em vez de 240)

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o LTV varia DENTRO do mesmo banco dependendo do prazo que você escolhe.

Exemplo real que vi mês passado:

• Cliente com imóvel R$ 3M, quitado
• Banco médio ofereceu: 60% LTV (R$ 1,8M) pra 120 meses OU 65% LTV (R$ 1,95M) pra 180 meses
• Por que? Banco ganha mais com prazo longo (juros compostos) então aceita risco maior

Outro detalhe: bancos trabalham com "valor de avaliação conservador" pra home equity. Não é o valor de venda rápida. É o valor que o imóvel manteria mesmo numa crise. Por isso a avaliação costuma vir 5-10% abaixo do FipeZap ou Zap Imóveis.

E tem um truque que poucos sabem: quando a Solva manda a proposta pra 11 bancos simultaneamente, o cliente consegue usar a MAIOR avaliação como referência. Se 1 banco avalia em R$ 3,2M e outro em R$ 2,9M, você negocia com base na maior (se o resto das condições compensar).

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar o primeiro LTV oferecido

• Custo: diferença de R$ 300k-500k entre banco mais conservador (50%) e fintech agressiva (70%)
• Em 10 anos: se você precisava de R$ 2M mas pegou só R$ 1,5M, vai ter que buscar crédito pessoal pros R$ 500k restantes (taxa 3x maior = R$ 180k a mais de juros pagos)

Erro 2: Não avisar sobre obras recentes

• Custo: obra de ampliação/reforma valoriza o imóvel, mas banco só considera se tiver ART + matrícula atualizada
• Exemplo: cliente reformou e valorizou de R$ 2,8M pra R$ 3,2M. Não atualizou matrícula. Banco avaliou pelos R$ 2,8M antigos = perdeu R$ 240k de capacidade de crédito (60% de R$ 400k)

Erro 3: Achar que valor do IPTU = valor de mercado

• Custo: IPTU usa valor venal (defasado, base municipal). Imóvel pode valer 40-60% mais no mercado
• Solução: pede avaliação formal ANTES de assinar qualquer proposta

Erro 4: Esquecer que precisa ter onde morar durante a operação

• Custo emocional alto: cliente queria R$ 2M pra investir, mas esqueceu que se der default o banco executa. Se o imóvel é sua única residência, pensa duas vezes antes de alavancar 70%
• Não é erro financeiro, mas é erro de planejamento

Erro 5: Comparar só a taxa, ignorar o valor liberado

• Exemplo: Banco A libera R$ 1,8M a 1,09% a.m. Banco B libera R$ 2,1M a 1,15% a.m.
• Conta errada: "vou no A porque é mais barato"
• Conta certa: se você precisa de R$ 2M, vai ter que pegar crédito pessoal pros R$ 200k que faltam no Banco A (taxa 2,5% a.m.) = no final paga MAIS

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda pra você mesmo:

1. Preciso de quanto exatamente? (Se for menos de R$ 1,5M, imóvel de R$ 3M é over — qualquer banco libera tranquilo)
2. O imóvel está quitado? (Se sim, LTV vai de 60-70%. Se não, desconta o saldo devedor antes)
3. Tenho renda comprovada acima de R$ 15k/mês OU patrimônio adicional acima de R$ 1M? (Se sim, acessa LTVs maiores)
4. Matrícula do imóvel está limpa? (Sem penhora, arresto, inventário, IPTU em dia — se não, atr