Quanto banco libera no home equity de imóvel de 700 mil?

Resposta direta: Num imóvel de R$ 700 mil, bancos liberam entre R$ 350 mil (50% LTV) e R$ 525 mil (75% LTV), dependendo da política de cada instituição. Bradesco, Santander e Itaú trabalham com até 60% do valor (R$ 420 mil). Fintechs como Creditas e C6 chegam a 70-75% (R$ 490-525 mil) se o imóvel estiver quitado e você tiver boa renda comprovada.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Com um imóvel avaliado em R$ 700 mil, você consegue entre R$ 350 mil e R$ 525 mil em crédito home equity. A maioria dos bancos trabalha com LTV (Loan-to-Value) de 50-60%, o que dá R$ 350-420 mil. Algumas fintechs chegam a 75%, liberando até R$ 525 mil — mas exigem perfil mais sólido: imóvel quitado, renda comprovada acima de R$ 15 mil, score alto.

Semana passada uma cliente com apartamento de R$ 720 mil em Perdizes (SP) recebeu propostas de R$ 360 mil (Santander, 50% LTV) até R$ 540 mil (Creditas, 75% LTV). Diferença de R$ 180 mil entre o banco mais conservador e a fintech mais agressiva.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem empurrar seu valor pra cima ou derrubar pra baixo. Vou destrinchar os 4 fatores que decidem quanto você efetivamente consegue:

1. Política de LTV do banco
LTV = Loan-to-Value, quanto o banco empresta sobre o valor do imóvel. No Brasil, varia de 40% a 80% dependendo da instituição:

• Bancões (Bradesco, Santander, Itaú): 50-60% LTV → R$ 350-420 mil num imóvel de R$ 700 mil
• Bancos médios (BV, Daycoval, Inter): 60-70% → R$ 420-490 mil
• Fintechs (Creditas, C6, Pontte): 70-75% → R$ 490-525 mil
• Cooperativas (Sicoob, Unicred): 50-60% → R$ 350-420 mil

2. Se o imóvel tem dívidas
Se ainda tem financiamento ativo, o banco desconta o saldo devedor do valor liberável. Exemplo:

• Imóvel: R$ 700 mil
• Saldo devedor CEF: R$ 200 mil
• Valor máximo: (R$ 700 mil × 60%) - R$ 200 mil = R$ 220 mil

3. Sua capacidade de pagamento
Bancos analisam comprometimento de renda. Regra geral: parcela não pode ultrapassar 30-35% da renda comprovada. Pra liberar R$ 420 mil em 120 meses (taxa média 0,95% a.m.), parcela fica ~R$ 6.300. Você precisa comprovar pelo menos R$ 18 mil/mês.

4. Qualidade do imóvel
Bancos fazem vistoria. Imóveis em bairros nobres, com documentação limpa, recebem avaliações mais próximas do valor de mercado. Imóveis com pendências (IPTU atrasado, certidões negativas pendentes) podem ter avaliação reduzida em 10-20%.

Quando você consegue os 75% (valor máximo)

Perfil que libera R$ 525 mil num imóvel de R$ 700 mil:

• Imóvel quitado (sem dívidas ativas)
• Renda comprovada ≥ R$ 20 mil/mês (CLT, MEI faturando +R$ 240k/ano, ou aposentadoria INSS)
• Score acima de 700 (Serasa/Boa Vista)
• Imóvel em capital ou região metropolitana (São Paulo, Rio, BH, Curitiba, Porto Alegre)
• Documentação 100% regular (matrícula limpa, IPTU quitado, habite-se)

Exemplo real: cliente com apartamento de R$ 680 mil em Moema (SP), quitado, renda comprovada R$ 22 mil, conseguiu R$ 510 mil na Creditas (75% LTV) com taxa 0,89% a.m. em março/2026.

Quando você fica nos 50% (valor mínimo)

Perfil que libera R$ 350 mil num imóvel de R$ 700 mil:

• Imóvel com financiamento ativo (saldo devedor alto)
• Renda informal ou variável (autônomo sem contabilidade organizada)
• Score abaixo de 600
• Imóvel em cidade pequena (interior sem liquidez, bancos ficam conservadores)
• Pendências documentais leves (certidões com prazo vencido, pequenas reformas sem averbação)

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander) são mais conservadores. Se seu perfil tem 2+ dos itens acima, eles vão oferecer 50% LTV ou menos.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos fala em "até 80% do valor do imóvel" porque é o limite teórico da Resolução CMN 4.676/18. Mas na prática, desde a alta da Selic em 2021, nenhum banco parceiro Solva oferece 80% LTV pra pessoa física em operações residenciais padrão. Você só vê 75%+ em:

1. Operações corporativas (PJ com imóvel comercial como garantia)
2. Clientes private (patrimônio líquido acima de R$ 10 milhões, relacionamento antigo com o banco)
3. Programas governamentais específicos (tipo Minha Casa Minha Vida empresarial, que não são home equity tradicional)

Outro ponto: bancos fazem avaliação própria do imóvel. Mesmo que você ache que vale R$ 700 mil (baseado no FipeZap ou Zap Imóveis), o banco pode avaliar em R$ 630-650 mil se o mercado local estiver estagnado. Isso reduz o valor liberável.

Por fim: comparar propostas de 11 bancos faz diferença brutal. Cliente semana passada com imóvel de R$ 695 mil em Pinheiros (SP) recebeu:

• Santander: R$ 347 mil (50% LTV, taxa 1,09% a.m.)
• BV: R$ 486 mil (70% LTV, taxa 0,99% a.m.)
• Creditas: R$ 521 mil (75% LTV, taxa 0,92% a.m.)

Diferença de R$ 174 mil no valor liberado e R$ 1.734/mês na parcela (120 meses). Aceitar a primeira proposta sem comparar literalmente deixa dinheiro na mesa.

Erros comuns que custam dinheiro

• Erro 1: Pedir exatamente R$ 700 mil — Você não consegue 100% do valor. Bancos emprestam sobre o imóvel, não entregam o imóvel em dinheiro. Máximo realista: 75% = R$ 525 mil.

• Erro 2: Contar com a avaliação do corretor — Corretor disse que vale R$ 700 mil? Banco pode avaliar em R$ 630 mil (10% de desconto conservador). Seu "R$ 420 mil esperado" vira R$ 378 mil. Peça sempre avaliação bancária formal antes de planejar.

• Erro 3: Comparar só bancões — Bradesco, Santander e Itaú raramente batem fintechs em LTV ou taxa. Cliente que só consulta bancões deixa R$ 80-150 mil de crédito no ar (diferença entre 50% e 70% LTV).

• Erro 4: Esquecer do saldo devedor existente — Se deve R$ 150 mil na CEF, isso sai do valor liberável. Num banco que oferece 60% LTV (R$ 420 mil), você recebe líquido R$ 270 mil. Muita g