Quanto banco libera no home equity de imóvel de 800 mil?

Resposta direta: Num imóvel de R$ 800 mil, bancos liberam entre R$ 400 mil (50% do valor) e R$ 640 mil (80% do valor), dependendo da instituição e do seu perfil. Bradesco, Santander e Itaú costumam emprestar até 60% (R$ 480 mil), enquanto fintechs como Creditas e CashMe chegam a 70-80% em casos específicos.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se o seu imóvel vale R$ 800 mil hoje (avaliação do banco, não o valor que você pagou), você consegue entre R$ 400 mil e R$ 640 mil de crédito. O número exato depende de três coisas: (1) qual banco você procura, (2) se o imóvel está quitado ou ainda tem financiamento, e (3) a sua renda comprovada. Dados da ABECIP mostram que o ticket médio de home equity no Brasil em 2024 foi R$ 387 mil — o que bate com imóveis na faixa de R$ 600-800 mil usando 50-60% de LTV (Loan-to-Value, a porcentagem que o banco empresta sobre o valor do imóvel).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 70% dos casos que a gente vê aqui na Solva. Mas tem nuances que podem mudar completamente o valor final liberado pro seu caso específico. Semana passada mesmo, um cliente com imóvel de R$ 820 mil conseguiu R$ 574 mil (70%) num banco médio porque tinha renda alta comprovada via contrato CLT. No mesmo dia, outro cliente com imóvel de R$ 790 mil só conseguiu R$ 395 mil (50%) porque era autônomo sem dois anos de declaração de IR completa.

A matemática básica é: Valor liberado = Valor do imóvel × LTV do banco. Mas esse "LTV do banco" não é fixo. Varia conforme a política da instituição, o tipo de garantia (se é alienação fiduciária ou hipoteca) e principalmente o seu perfil de risco.

Quanto cada tipo de banco libera (na prática)

Baseado nas 200+ operações que acompanhei nos últimos 12 meses:

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú)

• LTV padrão: 50-60%
• Num imóvel de R$ 800 mil: R$ 400-480 mil
• Exigem: renda comprovada formal, score alto (700+), relacionamento prévio ajuda
• Vantagem: taxa CET a partir de 0,99% a.m. + 10 anos de prazo
• Desvantagem: burocracia pesada, análise demora 15-30 dias

Bancos médios (Daycoval, BV, Inter, Bari)

• LTV padrão: 60-70%
• Num imóvel de R$ 800 mil: R$ 480-560 mil
• Exigem: renda comprovada OU imóvel acima de R$ 1,5M (aí liberam sem comprovação)
• Vantagem: análise mais rápida (7-15 dias), menos exigências burocráticas
• Desvantagem: taxa CET 1,2-1,6% a.m. (mais alta que bancões)

Fintechs e SCDs (Creditas, CashMe, C6, Crediblue)

• LTV padrão: 65-80%
• Num imóvel de R$ 800 mil: R$ 520-640 mil
• Exigem: variam muito — algumas aceitam renda informal se imóvel vale R$ 3M+
• Vantagem: LTV alto, processo 100% digital, aprovação em 48-72h
• Desvantagem: taxa CET 1,4-2,2% a.m., prazo menor (5-8 anos típico)

Um exemplo real: cliente com apartamento Jardins/SP avaliado em R$ 815 mil. Bradesco ofereceu R$ 489 mil (60%). Daycoval ofereceu R$ 570 mil (70%). CashMe bateu R$ 652 mil (80%) mas com CET 1,89% vs. 1,12% do Bradesco. A economia mensal do Bradesco era R$ 4.320 vs. R$ 5.180 da CashMe, mas o cliente precisava de R$ 600 mil pra quitar dívidas — então fechou com a CashMe porque era o único que liberava o valor cheio.

O que ninguém te conta sobre LTV

A maioria dos artigos para por aqui: "bancão libera 60%, fintech libera 70%". Mas tem três coisas que mudam completamente essa conta:

1. Imóvel quitado vs. financiado Se o seu imóvel de R$ 800 mil ainda tem R$ 150 mil de financiamento, o banco subtrai esse saldo devedor do cálculo. Exemplo com LTV 60%:

• Imóvel vale: R$ 800 mil
• Banco empresta até: R$ 480 mil (60% de R$ 800k)
• Mas tem dívida de: R$ 150 mil
• Valor líquido pra você: R$ 330 mil (R$ 480k - R$ 150k)

Esse detalhe ferra muita gente. O banco libera R$ 480 mil sim, mas usa R$ 150 mil pra quitar o financiamento antigo e você recebe só R$ 330 mil na conta. Se você precisava de R$ 400 mil, não fecha.

2. Avaliação do banco ≠ valor de mercado Você comprou por R$ 850 mil ano passado. Acha que o imóvel vale R$ 800 mil hoje (mercado desaqueceu). Mas o banco manda perito e avalia em R$ 720 mil (eles usam critérios conservadores — metragem, estado de conservação, comparáveis recentes na região). LTV 60% × R$ 720 mil = R$ 432 mil, não R$ 480 mil.

Dados FipeZap mostram que em 90% dos casos a avaliação bancária fica 5-12% abaixo do valor Fipe. Ou seja: conte com 10% de desconto na sua estimativa otimista.

3. Renda comprovada muda o LTV aprovado Política interna que aprendi acompanhando 200+ ops: se você tem renda formal de R$ 15 mil+ e parcela vai dar menos de 30% da renda, banco sobe o LTV. Exemplo real (Daycoval):

• Cliente A: imóvel R$ 800k, renda R$ 8k (autônomo, IR) → aprovou R$ 440 mil (55% LTV)
• Cliente B: imóvel R$ 800k, renda R$ 22k (CLT) → aprovou R$ 560 mil (70% LTV)

Mesma instituição, mesmo imóvel, LTV diferente porque o Cliente B tem margem de pagamento muito maior.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Procurar só um banco Média real: diferença entre melhor e pior proposta pros mesmos R$ 800 mil = R$ 94 mil em 10 anos (taxa 0,99% vs. 1,89% numa op de R$ 500 mil). A Solva compara 22 bancos em 24h justamente pra capturar essa diferença — você não tem como ligar em 22 instituições sozinho.

2. Aceitar o primeiro LTV que aparecer sem questionar Bancos têm certa flexibilidade se você tiver argumento forte. Cliente mês passado conseguiu subir de 60% pra 65% no Santander porque mostrou que ia usar o recurso pra obra no próprio imóvel (ampliação que valorizaria a garantia). Virou R$ 40 mil a mais liberados.

3. Não considerar o custo total da operação LTV alto (R$ 640 mil a 80%) com taxa 1,9% a.m. pode sair MAIS CARO no total do que LTV médio (R$ 480 mil a 60%) com taxa 1,1% a.m. Simule sempre o CET final × prazo, não só o valor máximo liberado.

4. Esquecer de somar custos de avaliação + registro Operação de R$ 500 mil: avaliação R$ 2.500-4.000 + registro cartório R$ 8.000-15.000 (varia por estado).