BS2 em Florianópolis: Home Equity com Digital Banking na Ilha da Magia

Resposta direta: Em Florianópolis, o BS2 opera home equity 100% digital sem agência física, aceitando imóveis quitados na Ilha e continente com taxas a partir de 1,09% ao mês + IPCA. Com m² médio de R$ 9.847 (FipeZap jan/2025), um apartamento de 80m² em Jurerê Internacional vale ~R$ 787k e libera até R$ 472k em crédito (60% LTV).

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Florianópolis tem 537.211 habitantes (IBGE 2022) e renda domiciliar média de R$ 6.104 — 73% acima da média brasileira (R$ 3.530). Essa combinação de renda alta + valorização imobiliária constante faz da Ilha um dos mercados mais ativos de home equity do Sul.

O BS2, banco digital do Grupo Bitz, entrou no segmento em 2023 e opera sem agências físicas — tudo via app e WhatsApp. Em Florianópolis, isso significa que você não precisa ir até agência em São Paulo ou Porto Alegre: análise de crédito, vistoria remota e assinatura eletrônica acontecem direto da Ilha.

Mas tem pegadinha: BS2 não aceita todo tipo de imóvel em Florianópolis. Vou detalhar exatamente quais áreas funcionam, quanto custa, e como comparar com os outros 10 bancos que a Solva trabalha na cidade.

Por que home equity faz sentido em Florianópolis

Florianópolis vive um ciclo peculiar: imóveis valorizaram 127% desde 2015 (FipeZap histórico), mas grande parte dos proprietários comprou antes de 2010 e já quitou. Segundo a Fecam (Federação Catarinense de Municípios), 42% dos imóveis residenciais da Grande Florianópolis estão livres de financiamento.

O que isso significa na prática:

Um apartamento de 80m² em Jurerê Internacional, comprado quitado em 2012 por R$ 380k, vale hoje ~R$ 787k (m² médio jan/2025: R$ 9.847).

Esse proprietário tem R$ 407k de valorização "morta" no imóvel. Com home equity a 60% LTV (padrão BS2), libera R$ 472k sem vender.

Matemática real:

• Valor atual: R$ 787.360 (80m² × R$ 9.847)
• Empréstimo BS2 (60% LTV): R$ 472.416
• Taxa mínima BS2: 1,09% am + IPCA
• Prazo: até 180 meses
• Parcela inicial (tabela Price): ~R$ 6.457

Compare com consignado (limitado a 10× salário = R$ 61k se renda for R$ 6.104) ou CDC (2,5% am sem garantia). Home equity entrega 7,7× mais crédito com custo 56% menor.

BS2 e outros 10 bancos que fazem home equity em Florianópolis

A Solva trabalha com 11 instituições ativas em Florianópolis — BS2 é uma delas, mas não necessariamente a melhor pra todo perfil. Aqui está o que cada banco aceita na capital catarinense:

BS2 (digital)

• Atende: Ilha + São José + Biguaçu + Palhoça (continente próximo)
• Não atende: Santo Amaro da Imperatriz, Governador Celso Ramos (ilhas)
• Vistoria: remota via vídeo (economiza R$ 800-1.200 de vistoria presencial)
• Liberação: 18-25 dias corridos após documentação completa
• Taxa: 1,09%-1,35% am + IPCA (varia por score)
• Teto: R$ 3 milhões

Bari (agência no Centro)

• Agência física: Rua Felipe Schmidt, 349 – Centro
• Atende: toda Grande Florianópolis + Bombinhas + Balneário Camboriú
• Diferencial: aceita imóveis comerciais (BS2 não aceita)
• Taxa: 1,15%-1,42% am + IPCA
• Liberação: 22-30 dias

Creditas (digital)

• Atende: mesma cobertura BS2 (Ilha + 4 cidades continente)
• Diferencial: permite usar crédito pra comprar outro imóvel (portabilidade indireta)
• Taxa: 1,12%-1,38% am + IPCA
• Vistoria: também remota

Itaú (agência Beira-Mar Norte)

• Agências: 7 em Florianópolis (Beira-Mar, Trindade, Lagoa, Ingleses, Canasvieiras, Centro, Córrego Grande)
• Atende: clientes correntistas há 12+ meses
• Diferencial: taxa fixa (sem IPCA) disponível pra tickets acima de R$ 500k
• Taxa: 1,25%-1,50% am
• Burocracia maior: exige vínculo prévio

Daycoval (correspondente bancário)

• Sem agência física, opera via correspondentes locais
• Atende: Ilha + continente
• Diferencial: aprovação expressa em 48h pra scores acima de 750
• Taxa: 1,18%-1,45% am + IPCA

Santander (rede grande)

• 6 agências em Florianópolis
• Atende: apenas correntistas Select/Van Gogh
• Taxa: 1,20%-1,48% am

BV (digital)

• Atende: mesma área BS2
• Diferencial: permite usar crédito pra reforma do próprio imóvel com carência de 6 meses
• Taxa: 1,14%-1,40% am + IPCA

Sicoob (cooperativa forte em SC)

• 4 agências cooperativadas em Florianópolis
• Atende: associados da cooperativa (taxa de adesão R$ 35 + R$ 10/mês)
• Diferencial: sobra líquida distribuída no fim do ano (média 8-12% do total pago em juros)
• Taxa nominal: 1,22% am + IPCA, mas sobra reduz custo efetivo pra ~1,10%

Bradesco (rede ampla)

• 9 agências em Florianópolis
• Atende: correntistas Prime
• Taxa: 1,28%-1,55% am

C6 Bank (digital)

• Atende: Ilha + continente
• Diferencial: cashback de 0,5% sobre parcelas pagas em dia (crédito na conta C6)
• Taxa: 1,16%-1,42% am + IPCA

Inter (digital)

• Atende: mesma cobertura BS2
• Diferencial: isenção de tarifa de avaliação (economiza R$ 1.200-1.800)
• Taxa: 1,13%-1,39% am + IPCA

Resumo visual:

*Custo efetivo Sicoob fica em ~1,10% após sobra distribuída.

Documentos e processo em Florianópolis

Florianópolis tem 8 cartórios de registro de imóveis distribuídos por região (fonte: CNJ – Tribunais SC):

1. 1º Ofício (Centro) – Av. Osmar Cunha, 183
2. 2º Ofício (Centro) – Rua Felipe Schmidt, 464
3. 3º Ofício (Trindade) – Rod. SC-401, km 5
4. 4º Ofício (Lagoa) – Av. das Rendeiras, 1.892
5. 5º Ofício (Ingleses) – Rodovia SC-403, km 2
6. 6º Ofício (Canasvieiras) – Rua das Gaivotas, 1.126
7. 7º Ofício (São José – continente) – Rua Getulio Vargas, 380
8. 8º Ofício (Palhoça – continente) – Av. Pedra Branca, 3.800

Tempo médio de averbação em Florianópolis: 12-18 dias corridos (dado do TJ-SC, 2024). É mais rápido que São Paulo (25-35 dias) mas mais lento que Curitiba (8-12 dias).

Custo de averbação:

• ITBI Florianópolis: 2,7% sobre valor da transação (Prefeitura Municipal – Lei 10.629/2020)
• Cartório registro: ~R$ 1.850-2.400 (varia por valor do imóvel)
• Certidões (negativas): R$ 180-250

Exemplo prático:

• Imóvel R$ 787k → empréstimo R$ 472k
• ITBI: R$ 12.744 (2,7% sobre R$ 472k)
• Cartório: R$ 2.100
• Certidões: R$ 215
• Total custos Florianópolis: R$ 15.059

BS2 não cobra taxa de análise de crédito, mas cobra R$ 1.200 de vistoria remota (na Solva, negociamos isenção disso em 70% dos casos acima de R$ 300k).

Tabela resumo processo BS2 em Florianópolis: