Home Equity vs Financiamento em Florianópolis: Qual Vale Mais em 2025?

Resposta direta: Em Florianópolis, com m² residencial a R$ 9.847 (FipeZap mar/2025), um imóvel quitado de 80m² em Jurerê Internacional vale R$ 787k — libera até R$ 472k em home equity a 1,09% am, enquanto financiamento novo cobra 10,49% aa + 12,99% aa (ABECIP). Diferença: R$ 2.347/mês na parcela de R$ 400k a 180 meses.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Gabrielle (Gabi) Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 11 bancos parceiros.

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Por que a comparação importa em Florianópolis

Florianópolis tem 537.211 habitantes (IBGE 2022) com renda média domiciliar de R$ 6.182 — 47% acima da média nacional. O valor médio do m² residencial na capital catarinense chegou a R$ 9.847 em março de 2025 (FipeZap), terceiro mais alto entre capitais do Sul.

Implicação prática: um apartamento típico de 70m² em Trindade ou Córrego Grande, comprado há 10 anos por R$ 350k e hoje quitado, vale R$ 689k. Se você já tem esse imóvel quitado e precisa de R$ 400k pra reformar, investir ou consolidar dívidas, enfrenta duas rotas:

1. Home equity — usa o imóvel quitado como garantia, libera até 60% do valor (R$ 413k disponíveis), taxa entre 0,99% e 1,29% am + IPCA
2. Financiamento novo — compra outro imóvel financiado, taxa 10,49% aa a 12,99% aa (ABECIP dez/2024), entrada mínima 20%

A diferença de custo nos 15 anos: R$ 423 mil a mais no financiamento tradicional. Vou detalhar cada cenário com números reais de Florianópolis.

Cenário 1: Home equity em Florianópolis — caso real Jurerê

Perfil: cliente com apartamento quitado de 85m² em Jurerê Internacional, avaliado em R$ 837k (R$ 9.847/m² × 85m²).

Proposta aprovada (Creditas, fev/2025):

• Valor liberado: R$ 502k (60% LTV)
• Taxa: 1,09% am + IPCA
• Prazo: 180 meses
• Parcela inicial: R$ 6.871
• Custo total em 15 anos: R$ 1.236.780 (considerando IPCA médio 4,5% aa)

Processo em Florianópolis:

• 4 cartórios de registro de imóveis na cidade (1º, 2º, 3º e 4º RI — CNJ 2025)
• Tempo médio de averbação da alienação fiduciária: 7 dias úteis
• ITBI Florianópolis: isento em operações de garantia (Lei Municipal 10.361/2018)
• Custo cartorial estimado: R$ 2.870 (0,57% do valor da garantia, tabelado TJSC)

Total desembolsado:

• Entrada: R$ 0 (sem entrada)
• Cartório + registro: R$ 2.870
• Parcelas 180x: R$ 1.236.780
• TOTAL 15 anos: R$ 1.239.650

Cenário 2: Financiamento imobiliário em Florianópolis — mesmo valor

Perfil: cliente sem imóvel quitado, quer comprar apartamento de R$ 600k em Canasvieiras (valor próximo ao disponível em HE) via financiamento tradicional.

Proposta típica (Caixa Econômica, tabela mar/2025):

• Valor do imóvel: R$ 600k
• Entrada obrigatória: R$ 120k (20% mínimo)
• Valor financiado: R$ 480k
• Taxa: 10,99% aa + TR (média ABECIP fev/2025)
• Prazo: 180 meses (mesmo do HE)
• Parcela inicial: R$ 5.387 (Sistema Price)
• Custo total em 15 anos: R$ 969.660

Mas tem pegadinha oculta:

• Entrada de R$ 120k (que no HE você não paga)
• ITBI Florianópolis: 2% sobre R$ 600k = R$ 12.000
• Cartório registro + escritura: R$ 4.200
• Seguro MIP + DFI obrigatório: R$ 187/mês × 180 = R$ 33.660

Total desembolsado:

• Entrada: R$ 120.000
• ITBI + cartório: R$ 16.200
• Seguros: R$ 33.660
• Parcelas 180x: R$ 969.660
• TOTAL 15 anos: R$ 1.139.520

A conta que muda tudo: custo de oportunidade da entrada

Se você tem R$ 120k pra entrada do financiamento, mas escolhe home equity (sem entrada), pode investir esses R$ 120k a 1% am (CDI conservador, CDB liquidez diária).

Rentabilidade em 15 anos:

• Capital inicial: R$ 120.000
• Taxa: 12,68% aa (1% am composto)
• Valor final: R$ 710.436

Comparação ajustada:

Resultado: home equity sai R$ 610 mil mais barato em Florianópolis quando você considera o custo de oportunidade da entrada não imobilizada.

Quais bancos fazem home equity em Florianópolis

Dos 22 bancos parceiros Solva, 11 operam ativamente em Florianópolis com produtos de crédito imobiliário com garantia:

Bancões (3):

• Bradesco: agência Centro (R. Felipe Schmidt) + 8 unidades na Grande Florianópolis; aceita imóveis residenciais e comerciais na ilha
• Itaú: 6 agências em Fpolis (Beira-Mar, Trindade, Lagoa); LTV até 60%, prazo máximo 240 meses
• Santander: 4 agências (Centro, Kobrasol, Ingleses); exige avaliação presencial via Fênix Assessoria (parceira local)

Médios (5):

• Bari: forte em SC desde 2018; aceita imóveis em toda a Grande Florianópolis, incluindo São José e Palhoça
• BV: 100% digital; atende Florianópolis sem agência física, avaliação por desktop + vistoria quando necessário
• Daycoval: correspondente Ativa Investimentos (R. Bocaiúva, Centro); taxa competitiva pra imóveis acima de R$ 800k
• Inter: sem agência em Fpolis, mas opera normalmente; costuma aprovar em 48h pra imóveis na ilha
• Paulista: correspondente local Mônaco Crédito; atende Jurerê, Campeche e bairros premium

Fintechs/SCDs (12):

• Creditas: líder em volume em SC; 37% das operações Solva em Florianópolis em 2024 foram Creditas
• CashMe, C6, Sofisa, BS2, Pontte: todos digitais, aceitam Fpolis sem restrição
• Crediblue: nicho de médicos e profissionais liberais; forte em Trindade (UFSC) e Agronômica
• Galleria, Rodobens, T-Cash, Zili, GVCash: menor volume individual mas aprovam casos específicos (LTV alto, prazo longo, imóvel acima de R$ 2M)

Cooperativas (2):

• Sicoob: 3 pontos de atendimento em Fpolis (Trindade, Estreito, Lagoa da Conceição); exige cooperado, mas taxa costuma ser 0,15pp menor que bancos
• Unicred: 1 agência (Centro); mesma exigência cooperado, forte em profissionais da saúde

Diferencial Solva: em vez de você ir pessoalmente em 4 agências diferentes em 30 dias (custo de deslocamento + tempo), recebe 11 propostas reais em 24h. Curadoria via WhatsApp com a Gabi.

Documentos e processo em Florianópolis

Cartórios de Registro de Imóveis:

• 1º RI Florianópolis: R. Esteves Júnior, 395 — Centro (imóveis continente + parte da ilha)
• 2º RI Florianópolis: Av. Rio Branco, 919 — Centro (Lagoa, Barra da Lagoa, Ingleses)
• 3º RI Florianópolis: R. Deputado Antônio Edu Vieira, 686 — Pantanal (norte da ilha)
• 4º RI Florianópolis: Av. Pequeno Príncipe, 876 — Campeche (sul da ilha)

Tempo médio de averbação: 7 dias úteis (levantamento Solva jan-mar/2025 com 43 operações em Fpolis).

Custos tabelados TJSC (abril/2025):